相続登記の義務化とは？3年期限・2027年3月31日・過料を解説

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。

親や祖父母が亡くなり、土地・建物を相続したにもかかわらず、登記簿が亡くなった人の名義のままになっている場合は注意が必要です。

原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行います。

さらに、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

以前から自分がその不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

ただし、「親が亡くなった日から必ず3年」「昔の相続なら全員2027年3月31日まで」と単純に考えると間違う場合があります。

この記事では、誰が相続登記義務化の対象になるのか、3年をいつから数えるのか、過去の相続、過料、遺産分割が終わらない場合の対応まで整理します。

相続登記は2024年4月1日から義務化された

以前は、不動産を相続しても相続登記そのものに法律上の申請期限はありませんでした。

しかし、相続登記が行われないまま長期間経過し、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が増加したことなどから制度が変更されました。

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人には相続登記を申請する義務があります。

相続登記の基本期限は3年

基本となるルールは、

自己のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内

です。

そのため、単純に「親の死亡日から3年」と考えるわけではありません。

「死亡日から3年」ではない

例えば父が亡くなったことは知っていたものの、父が遠方に土地を所有していたことを知らなかったケースがあります。

このような場合、父の死亡日を知っただけで、その時点から知らない土地について直ちに3年が進むとは限りません。

制度上は、相続開始と、その不動産を相続によって取得したことを知った時点が問題になります。

一方、実家が父名義であることを以前から知っており、自分が相続人であることも分かっていたのであれば、その事情を前提に期限を確認する必要があります。

遺言で不動産を取得した場合も対象

遺産分割だけが対象ではありません。

遺言によって土地・建物を取得した相続人も、相続登記義務化の対象になります。

遺言書に「自宅の土地建物を長男に相続させる」などと書かれ、その不動産を取得したことを知った場合も、期限を確認します。

遺産分割で取得者が決まった場合は、さらに3年

親が亡くなった当初は、相続人全員の法定相続分による共有状態になります。

その後、遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）が成立し、例えば「実家は長女が取得する」と決まった場合があります。

この場合、不動産を取得した人には、

遺産分割が成立した日から3年以内

に、その内容を反映した相続登記を行う追加の義務があります。

相続人申告登記だけでは遺産分割後の義務を果たせない

後ほど説明する相続人申告登記は、最初の3年以内の基本的な義務を簡易に果たすための制度です。

しかし、その後に遺産分割が成立した場合の「分割結果を登記する義務」まで相続人申告登記で済ませることはできません。

遺産分割後は、改めてその内容を反映した相続登記が必要です。

2024年4月1日より前に亡くなっていても対象

相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に亡くなった人の相続だけを対象にした制度ではありません。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。

例えば、

• 父が2010年に死亡
• 実家が現在も父名義
• 自分が実家を相続していることも以前から知っていた

という場合も対象になります。

昔の相続で重要なのが2027年3月31日

2024年4月1日より前から、自分がその不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

2026年9月現在、この期限まで残されている期間はすでに1年を切っています。

親や祖父母名義のまま長期間放置されている実家・土地がある場合は、早めに登記簿を確認した方がよい時期です。

昔の相続なら全員2027年3月31日ではない

ここは特に注意が必要です。

2024年4月1日より前に親が亡くなっていたとしても、その不動産を自分が相続したことを知ったのが2024年4月1日以後なら、原則として知った日から3年以内です。

例えば、

• 父は2018年に死亡
• 2026年に初めて父名義の地方の土地が見つかった

といった場合に、「昔の相続だから2027年3月31日まで」と機械的に決めるのは適切ではありません。

いつその不動産を相続で取得したことを知ったのかを確認します。

義務化の期限を整理すると

遺産分割が終わっていなくても義務は関係する

「兄弟でまだ話がまとまっていないから、相続登記の義務は発生していない」とは限りません。

遺産分割前は、原則として法定相続分に応じて相続人が不動産を取得している状態になります。

そのため、遺産分割が終わっていないことだけを理由に、何年でも相続登記を放置できるわけではありません。

3年以内に遺産分割できないなら相続人申告登記を確認する

相続人が多い。

連絡の取れない相続人がいる。

誰が実家を取得するか決まらない。

こうした事情で、期限までに通常の相続登記を行うことが難しい場合があります。

そのような場合のために設けられたのが、相続人申告登記です。

相続人申告登記とは？

相続人申告登記は、

• 登記簿上の所有者に相続が開始したこと
• 自分がその相続人であること

などを法務局へ申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を簡易に履行できる制度です。

2024年4月1日から利用できるようになりました。

相続人申告登記は一人でもできる

通常の相続登記では、法定相続人の範囲や相続分を確認するため、多くの戸籍が必要になることがあります。

一方、相続人申告登記では、自分が登記名義人の相続人であることを示して申し出ます。

特定の相続人が単独で申し出ることができます。

複数人分をまとめて申し出ることもできます。

兄弟の一人だけが申告した場合、全員の義務が済むわけではない

ここも重要です。

相続人申告登記によって義務を履行したとみなされるのは、原則として申出をした相続人です。

兄弟3人のうち1人だけが自分について申し出たからといって、残り2人まで自動的に義務を履行したことにはなりません。

複数人が連名で申し出る方法もあります。

相続人申告登記の登録免許税はかからない

相続人申告登記の申出には登録免許税がかかりません。

通常の相続登記より必要書類も簡略化されています。

また、Webブラウザを使ったオンライン申出にも対応しています。

相続人申告登記だけでは実家を売れない

相続人申告登記は、正式に「この人が実家の所有者になった」と所有権の取得を公示する登記ではありません。

そのため、相続人申告登記だけを行って、そのまま実家を第三者へ売却することはできません。

実家を売るなら、最終的には誰が不動産を取得するのかを決め、その内容に基づく通常の相続登記を行います。

遺産分割がまとまったら改めて本登記する

相続人申告登記で3年の基本義務を履行した後に遺産分割が成立した場合は、そこで終了ではありません。

不動産を取得した相続人は、遺産分割成立から3年以内に、その結果を反映した相続登記を行います。

義務違反すると必ず10万円払う？

「期限を1日過ぎた瞬間に10万円の請求書が届く」という制度ではありません。

法律上は、正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

金額も必ず10万円ではなく、10万円以下の範囲で裁判所が判断します。

過料までの流れ

法務省が示している運用では、義務違反を把握したからといって、登記官が直ちに裁判所へ過料通知を行うわけではありません。

基本的には、

1. 登記官が一定の場面で義務違反を把握する
2. 相続登記を行うよう催告する
3. 期限内に登記・必要な申出を行う
4. 対応すれば過料通知は行われない

という流れです。

催告を受けても、正当な理由なく対応しなかった場合には、登記官から裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すか判断します。

「正当な理由」とは？

法務省は、相続登記を期限内にできない正当な理由として認められ得る代表例を示しています。

相続人が極めて多い

数次相続（すうじそうぞく）が発生して相続人が非常に多くなり、戸籍収集や相続人の確認に長期間を要する場合です。

遺言の有効性や遺産の範囲を争っている

相続人間で争いがあり、誰がその不動産を取得するのか明らかになっていない場合です。

義務を負う本人が重病

重病などにより登記手続きを行うことが難しい事情がある場合です。

DV等から避難している

生命・身体への危険があり、避難を余儀なくされている場合も示されています。

経済的に著しく困窮している

登記申請に必要な費用を負担する能力がない場合も例として挙げられています。

正当な理由は5つだけではない

法務省が示す5つは代表例です。

それ以外でも、個別の事情を踏まえて登記しなかったことに正当性が認められれば、「正当な理由」と判断される可能性があります。

一方、単に「面倒だった」「忙しかった」といった理由だけで当然に正当な理由になるとは考えない方がよいでしょう。

法務局から催告が来たら放置しない

催告を受けた場合は、そのまま放置しないことが重要です。

期限内に相続登記を行う。

事情があれば相続人申告登記を検討する。

正当な理由があるなら、その事情を法務局へ説明する。

という対応を取ります。

催告に応じて相続登記等を行った場合には、法務省の運用上、過料事件の通知は行わないとされています。

相続登記が終わっているか分からない場合は？

「父が手続きしたはず」「兄がやってくれたと思う」という記憶だけで判断せず、登記事項証明書などで現在の名義人を確認します。

親・祖父母名義なら、相続登記が終わっていない可能性があります。

親が持っていた不動産自体が分からない場合

2026年2月から所有不動産記録証明制度が始まっています。

亡くなった親などが登記名義人となっている不動産を一覧的に確認するための制度です。

実家以外に、

• 地方の土地
• 山林
• 私道持分
• 親族と共有している土地

などを所有していた可能性がある場合には、登記漏れ防止の手段になります。

相続人申告登記と通常の相続登記の違い

「とりあえず相続人申告登記」だけで長期間放置しない

相続人申告登記は、期限までに遺産分割がまとまらない場合に有効な制度です。

しかし、本来の所有権を確定する手続きの代わりではありません。

特に実家について、

• 売却したい
• 賃貸したい
• 担保に入れたい
• 兄弟の共有状態を解消したい

と考えているなら、最終的には通常の相続登記まで進めます。

2026年4月からの「住所変更登記義務化」とは別制度

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名などが変わった場合の変更登記についても義務化されています。

これは相続登記の義務化とは別の制度です。

相続登記は「亡くなった所有者から相続人へ名義を移す」手続き。

住所変更登記は「現在の所有者自身の住所等が変わったことを反映する」手続きです。

期限や過料の上限も異なるため、混同しないようにします。

2027年3月31日までに対応した方がよい人

• 2024年4月1日より前に親・祖父母が亡くなっている
• 土地・建物が今も故人名義
• 以前から自分が相続人であることを知っていた
• 以前からその不動産の存在を知っていた
• まだ相続登記をしていない

こうした場合は、2027年3月31日の期限を意識して確認します。

期限が迫っているときの進め方

1．現在の登記名義人を確認する

本当に親・祖父母名義のままなのか確認します。

2．いつ相続したことを知ったか確認する

3年の期限や経過措置を判定します。

3．遺産分割が終わっているか確認する

取得者が決まっていれば、その内容で通常の相続登記を進めます。

4．必要書類を集める

戸籍、遺産分割協議書等、ケースに応じた書類を準備します。

5．期限までに本登記が難しいなら相続人申告登記を確認する

何もしないまま期限を過ぎることを避けます。

6．遺産分割後は通常の相続登記を忘れない

相続人申告登記だけで手続きを終了させないようにします。

よくある質問

相続登記はいつから義務化されましたか？

2024年4月1日からです。2024年4月1日より前に発生した相続も対象になります。

相続登記は何年以内ですか？

原則として、自分のために相続が始まったことと、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。

死亡日から3年以内ですか？

単純に死亡日から3年ではありません。相続開始を知り、かつその不動産を相続で取得したことを知った時点が基準になります。

2027年3月31日までなのは誰ですか？

2024年4月1日より前に発生した相続で、同日前からその不動産を相続したことを知っており、まだ相続登記をしていない人が代表的な対象です。

昔の相続ですが、不動産が見つかったのは2026年です。2027年3月31日までですか？

施行前の相続でも、不動産を相続で取得したことを知ったのが2024年4月1日以後の場合は、その知った日から3年以内というルールがあります。個別事情に応じて期限を確認してください。

遺産分割が終わっていなくても義務化の対象ですか？

対象になる場合があります。期限までに通常の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記という簡易な義務履行制度があります。

相続人申告登記を兄だけがすれば家族全員の義務が済みますか？

原則として、申出をした相続人について義務を履行したものとみなされます。複数人分をまとめて申し出ることもできます。

相続人申告登記には費用がかかりますか？

相続人申告登記には登録免許税がかかりません。

相続人申告登記をすれば実家を売れますか？

相続人申告登記は所有権取得を公示する登記ではないため、それだけでは実家を売却できません。売却するには通常の相続登記が必要です。

期限を過ぎたらすぐ10万円ですか？

期限を1日過ぎたら自動的に10万円が請求される制度ではありません。正当な理由なく義務違反した場合に10万円以下の過料対象となる可能性があり、法務省は登記官による催告などを経る運用を示しています。

催告が来てから登記しても過料になりますか？

法務省の運用では、催告に応じて相続登記を申請した場合は、過料事件の通知を行わないとされています。催告が来た場合は放置せず対応してください。

正当な理由にはどんなものがありますか？

相続人が極めて多く戸籍収集に時間がかかる場合、遺言の有効性等が争われている場合、本人の重病、DV等からの避難、経済的困窮などが代表例として示されています。これ以外も個別事情によって判断されます。

2027年3月31日を待たず、今の名義を確認する

相続登記の義務化で最も注意したいのは、「新しく相続した人だけの制度」と思ってしまうことです。

2024年4月より前の相続も対象です。

そのため、長年住んでいる実家でも登記簿を見ると、

父名義。

祖父名義。

場合によってはさらに前の世代の名義。

ということがあります。

特に以前から相続したことを知っている未登記不動産については、2027年3月31日の期限が近づいています。

まず登記名義を確認し、期限内に通常の相続登記を進めます。

遺産分割等の事情でそれが難しい場合でも、何もせず放置するのではなく、相続人申告登記を利用できるか確認します。

「3年以内に遺産分割まで全部終わらせなければ何もできない」のではなく、期限を守るための簡易な制度も用意されています。

相続登記の必要書類・費用・具体的な申請方法については相続登記の解説、死亡後の手続き全体については死後手続きのガイド、実家の整理については実家じまいのガイドも参照してください。