親が亡くなったものの、「実家以外にも土地を持っていたらしい」「昔、山林を買ったと聞いたことがあるが場所が分からない」といったケースがあります。
相続登記をするには、まず亡くなった人が所有していた不動産を把握する必要があります。
こうした不動産の調査をしやすくするため、2026年2月2日に始まったのが所有不動産記録証明制度です。
この制度を利用すると、一定の検索条件を指定し、本人や亡くなった親などが所有権の登記名義人となっている全国の不動産を一覧的に確認できます。
ただし、この証明書だけで親の不動産が必ず100％判明するわけではありません。
登記された住所が古い場合や、未登記建物など、検索結果に出てこない不動産もあります。
制度の使い方だけでなく、どこまで調べられて、どこから先は別の調査が必要なのかまで理解して利用することが重要です。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、登記情報から検索し、一覧的に証明する制度です。
2026年2月2日に施行されました。
従来、不動産の登記記録は土地や建物ごとに管理されており、「この人が全国のどこに不動産を持っているか」という人を起点とした全国検索を、相続人が簡単に行う仕組みはありませんでした。
そのため、
- 実家以外の土地を相続人が知らなかった
- 遠方の山林や農地を見落としていた
- 昔取得した土地の所在地が分からなかった
- 一部の不動産だけ相続登記がされずに残った
といった問題が起こることがありました。
所有不動産記録証明制度は、こうした登記漏れを減らし、相続登記を進めやすくするための制度です。
誰が所有不動産記録証明書を請求できる？
主に次の人が請求できます。
- 所有権の登記名義人本人
- 登記名義人の相続人
- その他の一般承継人
法人も対象になります。
また、要件を満たせば代理人による請求も可能です。
亡くなった親の不動産を子が調べることもできる
実家じまいで利用することが多いのは、親が亡くなった後、子などの相続人が被相続人名義の不動産を確認するケースです。
例えば、
- 父が実家以外に土地を持っていた可能性がある
- 固定資産税の書類に知らない土地が載っている
- 親族から山林があると聞いたが場所が分からない
といった場合に利用を検討できます。
本人が生前に自分の不動産を調べることもできる
相続発生後だけの制度ではありません。
所有者本人が、自分名義で登記されている不動産を調べることもできます。
不動産を複数持っている人が、生前整理や財産目録の作成をする際にも利用できます。
全国の不動産を調べられる
所有不動産記録証明制度の大きな特徴は、特定の市区町村だけでなく、全国の登記情報を対象として検索できる点です。
例えば、亡くなった父が、
- 東京都に自宅
- 長野県に別荘地
- 新潟県に山林
を所有していた場合、それぞれの自治体へ個別に名寄帳を請求する方法とは異なり、全国の登記情報を検索できます。
ただし、全国を検索できることと「全不動産が必ず表示されること」は同じではありません。
検索条件と登記情報が一致していることが重要です。
申請方法は窓口・郵送・オンライン
所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局、その支局や出張所で請求できます。
請求方法は大きく3つあります。
- 法務局の窓口へ書面を提出する
- 請求書を郵送する
- オンラインで請求する
書面請求
所有不動産記録証明書交付請求書を作成し、必要書類とともに法務局へ提出します。
窓口へ直接提出するほか、郵送でも請求できます。
オンライン請求
オンライン請求にも対応しています。
法務省の申請用総合ソフトを利用して請求します。
オンライン請求では電子署名が必要で、必要な添付情報もオンラインで提出する必要があります。
単にブラウザから氏名を入力すれば検索結果が表示されるサービスではありません。
必要書類
必要書類は、本人が請求するのか、相続人が請求するのか、代理人が請求するのかによって異なります。
| 請求人 | 主な確認書類 |
|---|---|
| 登記名義人本人 | 本人確認書類、または所定の方法による印鑑証明書など |
| 相続人 | 上記に加え、被相続人との相続関係を確認できる戸籍謄本、法定相続情報一覧図など |
| 代理人 | 上記に加え、委任状など代理権を確認できる書類 |
過去の住所や旧姓なども検索条件に含める場合、その住所・氏名を確認できる戸籍の附票、住民票、戸籍・除籍謄本などが必要になることがあります。
実際の提出書類は請求方法や検索条件によって変わるため、申請時には法務省の最新様式を確認してください。
手数料はいくら？
手数料は検索条件1件ごと、証明書1通ごとに発生します。
| 請求方法 | 交付方法 | 1検索条件・1通の手数料 |
|---|---|---|
| 書面請求 | 窓口・郵送 | 1,600円 |
| オンライン請求 | 郵送 | 1,500円 |
| オンライン請求 | 窓口 | 1,470円 |
旧住所を複数調べると費用も増える
ここは特に注意したい点です。
例えば、亡くなった父について、
- 現在の住所
- 以前住んでいた住所A
- さらに前の住所B
- 旧姓時の住所
など4つの検索条件を指定し、書面で1通ずつ証明を求める場合、単純に1,600円だけではありません。
4検索条件×1通×1,600円となり、6,400円になります。
検索条件を増やせば検索漏れを減らせる可能性がありますが、その分手数料も増えます。
最も重要な注意点は「検索に出ない不動産もある」こと
所有不動産記録証明書は便利ですが、財産調査を完全に置き換えるものではありません。
登記上の住所と検索した住所が違う場合
証明書は、指定された氏名・住所などの検索条件をもとに登記情報を検索します。
そのため、父が30年前の住所のまま不動産登記をしており、その後住所変更登記をしていなかった場合、死亡時の住所だけを検索条件にしても抽出されない可能性があります。
過去に転居を繰り返している場合は、戸籍の附票や住民票の除票などから過去の住所を確認しておくことが重要です。
氏名が違う場合も検索から漏れることがある
婚姻・離婚・養子縁組などで氏名が変わっている場合も注意が必要です。
旧姓のまま登記されている不動産がある場合、現在の氏名だけを検索条件にすると、該当不動産が抽出されないことがあります。
未登記建物は対象にならない
所有不動産記録証明制度で検索されるのは、基本的に所有権の登記がされている不動産です。
建物そのものが未登記であれば、所有不動産記録証明書だけでは把握できません。
また、表示に関する登記だけがあり、所有権の登記がされていない不動産も検索対象外となる場合があります。
古い実家や地方の建物では、固定資産税を払っているのに法務局では建物が未登記ということもあるため注意が必要です。
コンピュータ化されていない登記簿は検索されない
登記簿がコンピュータ化されていない不動産についても、検索結果に出ない場合があります。
非常に古い権利関係が残っている土地などでは、この点も考慮して調査します。
検索時点で登記に反映されていない情報もある
登記申請中などで、検索時点ではまだ登記情報へ反映されていない不動産については、最新状態が証明書へ反映されない場合があります。
「該当なし」でも不動産が絶対にないとは限らない
検索結果に該当する不動産がない場合は、その旨の証明書が交付されます。
ただし、これは指定した検索条件で該当する登記情報が見つからなかったという意味です。
「親は全国に不動産を一切所有していなかった」と絶対的に証明するものではありません。
検索条件が間違っていた場合や、古い住所・旧姓を指定していなかった場合、未登記建物だった場合などは別途確認が必要です。
なお、該当不動産がなかった場合でも、原則として支払った検索手数料は必要です。
名寄帳との違い
親の不動産調査では、「名寄帳を取ればいいのでは」と考えることもあります。
所有不動産記録証明書と名寄帳は、似ていますが同じものではありません。
| 所有不動産記録証明書 | 名寄帳などの固定資産課税資料 | |
|---|---|---|
| 管理主体 | 法務局 | 市区町村等 |
| 主な基礎情報 | 不動産登記 | 固定資産税の課税台帳 |
| 調査範囲 | 全国の登記情報を検索可能 | 原則としてその自治体の範囲 |
| 未登記建物 | 原則として検索対象外 | 課税対象として自治体に記録されていることがある |
どちらか一方だけを使えば十分とは限りません。
相続財産をできるだけ漏れなく把握したい場合は、
- 所有不動産記録証明書
- 固定資産税納税通知書
- 名寄帳など自治体の固定資産課税資料
- 権利証・登記識別情報
- 親の確定申告書
- 預金通帳の固定資産税引落し
- 自宅に残された契約書・売買関係書類
なども合わせて確認します。
所有不動産記録証明書を取得した後にすること
証明書を取得しただけでは、相続登記は完了しません。
証明書は「どの不動産を確認する必要があるか」を把握するための資料です。
1．不動産の一覧を確認する
まず、証明書に記載された土地・建物を確認します。
実家だけでなく、知らない土地や共有持分が含まれていないかも確認します。
2．必要に応じて登記事項を確認する
対象となる不動産が分かったら、その不動産ごとの登記事項を確認します。
所有者、持分、抵当権など、実際の権利関係は個別の登記情報で確認する必要があります。
3．遺産分割の対象に含める
親が所有していた不動産が判明したら、預貯金など他の相続財産と合わせて遺産分割を検討します。
不動産の存在を知らないまま遺産分割を進めると、後から土地が見つかって再度話し合いが必要になることがあります。
4．相続登記を行う
誰が不動産を取得するのかが決まったら、その内容に応じて相続登記を行います。
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
所有不動産記録証明書を請求しただけで、相続登記の義務を履行したことにはなりません。
相続手続き全体については、親が亡くなった後の手続きもあわせて確認してください。
実家しかないと思っていても利用価値があるケース
「親の不動産は実家だけ」と家族が思っていても、次のような事情がある場合は確認する意味があります。
- 親が地方出身である
- 祖父母から土地を相続していた
- 山林や農地を持っていた可能性がある
- 以前不動産投資をしていた
- 固定資産税の通知書に複数の所在地がある
- 親の書類に知らない土地の権利証がある
- 長年住所変更登記をしていなかった
一方、実家の所在地も権利関係も明確で、他に不動産がないことを十分把握している場合に、必ずこの制度を利用しなければならないわけではありません。
相続登記の3年期限とは別に考える
所有不動産記録証明制度は、相続財産を探すための補助制度です。
証明書を請求している間、相続登記の期限が自動的に停止したり延長されたりする制度ではありません。
不動産を相続によって取得したことを知った場合には、相続登記の期限も並行して確認する必要があります。
遺産分割がまとまらないなど、期限内に通常の相続登記を行うことが難しいケースでは、相続人申告登記が利用できる場合もあります。
よくある質問
所有不動産記録証明制度はいつから始まりましたか？
2026年2月2日に施行されました。
亡くなった父の不動産を子が調べられますか？
相続人であることを確認できる書類などを用意することで、被相続人名義の不動産について請求できます。
全国の不動産が分かりますか？
全国の登記情報を対象として検索できます。
ただし、検索条件と登記上の氏名・住所が一致しない場合や、所有権の登記がない不動産などは抽出されない可能性があります。
未登記の実家も表示されますか？
未登記建物は所有権の登記情報がないため、所有不動産記録証明書だけでは把握できません。
固定資産税関係書類や自治体の課税資料なども確認する必要があります。
証明書を取れば相続登記は完了しますか？
完了しません。
所有不動産記録証明書は、不動産を探し、一覧として把握するための証明書です。
不動産の名義を相続人へ変更するには、別途相続登記が必要です。
オンラインで請求できますか？
可能です。
ただし、申請用総合ソフトを利用し、電子署名や添付情報のオンライン提出が必要です。
登記情報提供サービスから取得できますか？
登記情報提供サービスから所有不動産記録証明書を請求することはできません。
法務局への書面請求、郵送請求、または登記・供託オンライン申請システムを利用します。
親の不動産調査はこの証明書だけで終わらせない
所有不動産記録証明制度が始まったことで、以前よりも全国の親名義不動産を把握しやすくなりました。
特に、遠方の土地、山林、以前住んでいた地域の不動産などがある家庭では、相続登記漏れを防ぐために役立つ制度です。
ただし、検索は登記情報と氏名・住所などの条件を照合して行われます。
旧住所のままの登記、旧姓、未登記建物などがあれば検索結果から漏れる可能性があります。
所有不動産記録証明書を不動産調査の中心にしつつ、固定資産税関係資料、名寄帳、権利証なども合わせて確認すると、相続財産を把握しやすくなります。
不動産が判明した後は、遺産分割と相続登記を進め、実家を残す、売る、片付けるといった次の判断へ進みます。
実家の整理まで含めた全体の流れは、実家じまいの進め方で整理しています。
参考にした公的情報
- 法務省「所有不動産記録証明制度について」
- 法務省「所有不動産記録証明書交付請求書」
- 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
- 法務局「所有不動産記録証明書の交付請求について」
- 登記・供託オンライン申請システム「所有不動産記録証明書の交付請求」
