親が亡くなり、兄弟姉妹など複数の相続人がいると、「実家は公平に2分の1ずつ共有名義にすればよいのでは」と考えることがあります。
共有名義で相続すること自体が間違いというわけではありません。
ただし、不動産は預金のように簡単に分けられる財産ではありません。共有した後に売る、貸す、大きく修繕する、解体するといった場面では、他の共有者との調整が必要になります。
さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続人へ引き継がれ、共有者が増えることもあります。
実家を共有名義にするか決めるときは、「今公平に分けられるか」だけでなく、5年後、10年後に誰が住み、誰が管理し、最終的にどう処分するのかまで考えておくことが大切です。
実家の「共有」には2つの状態がある
実家の相続で共有名義を考える前に、まず区別しておきたいのが、遺産分割前の共有状態と、遺産分割後に共有名義で登記した状態です。
遺産分割前は相続人全員の共有状態になる
相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでは、相続財産は原則として相続人の共有に属します。
例えば、父が亡くなり、相続人が母と子2人だった場合、遺産分割で実家を誰が取得するのか決まるまで、実家は相続人全員が関係する財産です。
これは、「家族で相談して実家を共有名義にすることを選んだ」という意味とは少し違います。
また、相続が起きても登記簿の所有者名が自動的に相続人へ書き換わるわけではありません。
相続関係と登記名義は分けて確認する必要があります。
遺産分割後に複数人の共有名義にする場合
遺産分割協議で、例えば「兄と妹が実家を2分の1ずつ取得する」と決め、その内容で相続登記を行えば、登記簿上も兄妹の共有名義になります。
この場合、兄と妹それぞれが不動産について持分を持つことになります。
共有名義にする前に、遺産分割そのものについて確認したい場合は、死後手続き・相続の案内もあわせて確認してください。
実家を共有名義で相続するメリット
共有名義にはデメリットだけがあるわけではありません。
例えば、兄弟2人のどちらか一人に実家を取得させることが難しく、すぐ売却する予定もない場合、双方が持分を取得する方法があります。
主な特徴は次のとおりです。
- 複数の相続人がそれぞれ不動産の権利を持てる
- 一人だけに実家を取得させなくても遺産分割できる
- すぐに売却せず、家族で実家を保有する選択ができる
ただし、「均等な持分を持つこと」と「将来も公平に管理できること」は別です。
共有名義を選ぶ場合は、その後の管理や処分まで考えて判断する必要があります。
共有名義で相続する主なデメリット
実家全体を売るには共有者全員の協力が必要になる
共有名義の実家について、一人の共有者だけが他の共有者の持分まで勝手に売ることはできません。
実家全体を第三者へ売却する場合は、各共有者が自分の持分を買主へ移転する必要があるため、実務上は共有者全員の合意と契約への協力が必要になります。
兄は売りたい。
妹は残したい。
このように意見が分かれると、通常の不動産売却より調整に時間がかかります。
管理・修繕・変更について意思決定が必要になる
共有不動産について「何をするにも全員の同意が必要」という説明は正確ではありません。
民法では、行為の内容によって扱いが異なります。
| 行為の種類 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独でできる場合がある |
| 管理に関する事項 | 原則として持分価格の過半数で決める |
| 形状・効用の著しい変更 | 原則として他の共有者全員の同意が必要 |
| 実家全体の売却 | 共有者全員が自分の持分の売却に協力する必要がある |
実際にどの行為が「管理」「保存」「変更」に当たるのかは内容によって異なります。
特に大規模改修、解体、長期的な賃貸などは、実行前に権利関係を確認した方が安全です。
維持費の負担で意見が分かれることがある
実家を残している限り、費用も発生します。
- 固定資産税
- 火災保険
- 庭や建物の管理費
- 修繕費
- 空き家管理費
- 水道・電気等の最低限の維持費
民法では、共有物の管理費用などについて各共有者が持分に応じて負担する原則があります。
ただし、誰か一人が実際に住んでいる場合や、大きな修繕を一人が希望した場合など、すべてを単純に持分割合だけで処理できるとは限りません。
家族内で、誰が何を負担するのかを事前に決め、立替えた費用は領収書などを残しておく方が後の精算がしやすくなります。
共有者の一人が亡くなると、さらに共有者が増えることがある
共有名義で長期間実家を持つ場合、特に注意したいのが次の相続です。
例えば兄と妹が2分の1ずつ実家を共有しており、その後兄が亡くなれば、兄の2分の1の持分が兄の相続人へ引き継がれることがあります。
その結果、当初は2人だった共有者が3人、4人と増える可能性があります。
世代が進むほど、
- 会ったことのない親族が共有者になる
- 誰に連絡すればよいか分からなくなる
- 売却や管理について意見をまとめにくくなる
といった問題が生じやすくなります。
共有持分だけが第三者へ移る可能性がある
遺産分割後に通常の共有名義となった不動産では、共有者が自分の共有持分を第三者へ譲渡する場合があります。
ただし、これは実家全体を普通に売る場合とは違います。
共有持分だけの売却は、買主、価格、他の共有者との関係などが通常の不動産売却とは大きく異なることがあります。
「他の兄弟が反対しているから、自分の持分だけすぐ売れば解決する」と安易に判断しない方がよいでしょう。
共有名義にする前に比較したい相続方法
実家を相続人全員の共有名義にすることだけが、不動産を公平に分ける方法ではありません。
一人が実家を取得し、他の財産で調整する
預貯金など他の財産が十分にある場合は、一人が実家を取得し、他の相続人が預金等を取得する方法があります。
不動産を単独所有にできるため、その後の管理や売却について意思決定しやすくなります。
代償分割を使う
一人が実家を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭などを渡して調整する方法を代償分割といいます。
例えば、兄が実家を取得し、妹へ相応の代償金を支払う形です。
実家に住み続けたい相続人がいて、他の相続人へ支払える資金がある場合などに検討されます。
代償金の金額を決める場合、不動産の評価方法や税務上の扱いも関係するため、単に固定資産税評価額だけで決めるとは限りません。
実家を売却して代金を分ける
実家を誰も利用しないのであれば、売却して現金化し、その代金を相続人間で分ける方法もあります。
これを換価分割として行う場合があります。
不動産を共有のまま長期間保有せず、金銭として分けられる点が特徴です。
実家を売却するか、残すか、解体するかまで含めた全体の考え方は、実家じまいの進め方で整理しています。
共有名義が必ず悪いわけではない
共有名義だから必ずトラブルになるわけではありません。
例えば、
- 共有者が少ない
- 全員の関係が良好
- 利用目的が一致している
- 管理費の負担を決めている
- 売却する時期や条件を決めている
- 長期間保有しない予定である
といった場合には、共有で保有することが合理的なこともあります。
問題になりやすいのは、将来の使い方を決めないまま「とりあえず兄弟全員の名前を入れておこう」と共有名義にするケースです。
すでに共有名義で相続している場合の整理方法
すでに実家を共有名義にしていても、その状態が永久に固定されるわけではありません。
共有者全員で実家を売却する
全員が売却に合意できるのであれば、実家全体を売却し、持分や合意内容に応じて代金を分ける方法があります。
売却前には、登記名義、持分、抵当権などの権利関係も確認します。
一人が他の共有者の持分を取得する
共有者の一人が今後も実家に住む場合などには、他の共有者の持分を取得して単独所有へ整理する方法があります。
持分の価格や税金が関係するため、単純に「固定資産税評価額×持分」で決めればよいとは限りません。
共有物分割を検討する
共有状態を解消するため、共有者間で分割について協議する方法もあります。
話し合いでまとまらない場合には、共有物分割請求など裁判手続が関係することがあります。
一方、まだ遺産分割そのものが終わっていない段階で相続人同士が争っている場合は、共有物分割ではなく遺産分割調停などが問題になることがあります。
「遺産分割前」なのか「遺産分割後に共有名義となった後」なのかによって利用する手続が異なるため、混同しないことが重要です。
共有名義を決める前に確認したい7項目
兄弟姉妹で共有名義にするか迷っているなら、登記を決める前に次の項目を話し合っておくと判断しやすくなります。
- 今後、実家に住む人はいるか
- 5年後・10年後も残す予定か
- 売却したい人はいないか
- 固定資産税・修繕・管理費を誰が負担するか
- 誰が実家の管理を担当するか
- 一人が亡くなった場合、その持分をどう考えるか
- 共有を解消する条件や時期を決められるか
兄弟姉妹での実家の役割分担や費用の決め方については、実家じまいを兄弟で進める場合の考え方も参考になります。
共有名義でも相続登記の期限には注意する
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を行う必要があります。
2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になる場合があります。
施行前から相続による取得を知っていた未登記不動産については、原則として2027年3月31日までという経過措置があります。
また、いったん遺産分割前の状態で義務を履行した後に遺産分割が成立した場合は、その結果を反映する登記について別の3年の期限が生じる場合があります。
相続登記の期限や必要書類については、相続登記の手続きで詳しく整理しています。
遺産分割が3年以内にまとまらない場合
兄弟間の協議がまとまらず、期限までに通常の相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記を利用できることがあります。
相続人申告登記は、相続登記義務を簡易に履行するための制度です。
ただし、誰が最終的に実家を取得するのかを確定する手続ではありません。
将来売却する場合などは、最終的には遺産分割等の内容に基づく通常の相続登記が必要になります。
よくある質問
兄弟2人なら実家を2分の1ずつ共有名義にするのが公平ですか？
持分だけを見れば均等にできますが、その後の管理・売却・費用負担まで公平になるとは限りません。
一人が住むのか、売却予定があるのか、維持費を誰が負担するのかまで含めて比較してください。
相続人が複数なら、自動的に登記簿も共有名義になりますか？
いいえ。相続による権利関係と登記簿の記載は別です。
相続が起きても登記簿が自動的に更新されるわけではありません。
共有名義の実家を兄弟の一人だけで売れますか？
実家全体を一人だけで売却することはできません。
共有不動産全体を売る場合は、各共有者が自分の持分の売却に協力する必要があります。
自分の持分だけなら売れますか？
遺産分割後の通常の共有持分については、自分の持分だけを第三者へ譲渡できる場合があります。
ただし、実家全体の通常売却とは買主や価格などの条件が異なり、残る共有者との関係にも影響することがあります。
兄弟の一人が実家を残したい場合はどうしますか？
その人が実家を単独取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割などを検討できます。
不動産の評価額と支払能力を確認して判断します。
共有名義にしてから後で解消できますか？
可能です。
全員で売却する、一人が他の持分を取得する、共有物分割を行うなどの方法があります。
ただし、共有者が増えたり関係が悪化したりすると整理が難しくなるため、共有にする段階で出口まで考えておく方が進めやすくなります。
共有名義は「今の公平さ」だけで決めない
実家を兄弟姉妹で共有名義にすれば、相続時には公平に見えることがあります。
しかし、不動産は相続した後も管理が続きます。
誰が住むのか。
誰が維持費を負担するのか。
いつ売るのか。
共有者が亡くなったらどうするのか。
こうした問題を後回しにすると、次の世代まで共有関係が続くことがあります。
共有名義にする前に、単独取得、代償分割、売却して分ける方法も比較し、そのうえで共有が適しているか判断します。
親が亡くなった後の実家整理全体については、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
