親名義の実家を相続したとき、相続登記は必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。
必要書類を集め、登記申請書を作成し、登録免許税を計算できれば、相続人本人が法務局へ申請できます。
一方、相続関係が複雑なケースでは、戸籍を集めるだけでも難しくなります。
祖父名義のまま父も亡くなっている、兄弟姉妹や甥・姪が相続人になっている、海外在住の相続人がいる、といった場合は、単純な相続登記とは必要書類も判断も変わります。
相続登記を自分でする場合は、「不動産確認 → 相続人確認 → 相続方法の確定 → 書類収集 → 申請書作成 → 登録免許税計算 → 法務局へ申請」の順で進めると整理しやすくなります。
相続登記は自分でできる
相続登記を本人が自分で申請することは可能です。
司法書士へ依頼することは義務ではありません。
ただし、自分で申請する場合は、
- 登記申請書の作成
- 必要な戸籍の判断
- 戸籍・住民票等の収集
- 遺産分割協議書等の準備
- 登録免許税の計算
- 法務局への提出
- 申請後の補正対応
まで自分で行います。
自分でやりやすい相続登記
次のようなケースは、比較的自分で進めやすいでしょう。
- 亡くなった人が親一人だけ
- 相続人が配偶者と子など少人数
- 相続人全員の関係が良好
- 遺産分割の内容が決まっている
- 実家の土地・建物だけなど対象不動産が少ない
- 登記簿上の住所と死亡時住所をつなげられる
- 必要な戸籍を判断できる
- 遺言書をめぐる争いがない
司法書士へ依頼した方が進めやすいケース
一方、次のような場合は手続きが複雑になりやすくなります。
- 祖父母名義のまま相続が何代も続いている
- 数次相続が発生している
- 兄弟姉妹・甥姪が相続人
- 相続人が多数いる
- 相続人の一部が海外在住
- 複数の法務局管轄に不動産がある
- 登記簿上住所と死亡時住所がつながらない
- 古い戸籍の判読が難しい
- 遺言書が複数ある
- 遺言の内容が複雑
- 相続人間で争いがある
- 実家を早急に売却したい
「自分でできるか」だけでなく、調査・補正にかかる時間も含めて判断します。
相続登記を自分でする全体の流れ
- 相続する不動産を確認する
- 登記事項証明書を確認する
- 遺言書の有無を確認する
- 法定相続人を確定する
- 誰が不動産を取得するか決める
- 必要な戸籍・証明書を集める
- 遺産分割協議書等を作成する
- 固定資産税評価額を確認する
- 登記申請書を作成する
- 登録免許税を計算する
- 法務局へ申請する
- 必要なら補正する
- 登記完了後の書類を確認する
STEP1 相続する不動産を確認する
最初に「親がどの不動産を所有していたのか」を確認します。
実家だけだと思っていても、
- 私道持分
- 離れた土地
- 共有名義の土地
- 山林・農地
などがある場合があります。
固定資産税納税通知書、権利証・登記識別情報、売買契約書などを確認してください。
2026年から所有不動産記録証明制度も利用できる
2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まっています。
相続人は、一定の手続きをすることで、亡くなった人が登記簿上の所有者として記録されている全国の不動産を一覧化した証明書を請求できます。
親の不動産をすべて把握できているか不安な場合には利用を検討できます。
STEP2 登記事項証明書を取得する
対象不動産が分かったら、登記事項証明書を確認します。
確認する主な内容は、
- 現在の所有者
- 所有者の住所
- 土地の所在・地番
- 建物の家屋番号
- 共有持分
- 抵当権
- 根抵当権
などです。
相続登記の申請書には、不動産を登記記録どおり正確に記載する必要があります。
固定資産税の住所と地番は同じとは限らない
普段使っている住所と、土地の「地番」は違うことがあります。
申請書へ住居表示をそのまま書くのではなく、登記事項証明書で土地・建物の表示を確認してください。
STEP3 遺言書がないか確認する
遺産分割協議を始める前に、遺言書がないか確認します。
遺言書があれば、誰が不動産を取得するかについて遺言で指定されている可能性があります。
確認するのは、
- 自宅等で保管された自筆証書遺言
- 法務局で保管された自筆証書遺言
- 公正証書遺言
などです。
自宅で見つかった自筆証書遺言については、原則として家庭裁判所の検認が必要です。
STEP4 法定相続人を確定する
遺産分割協議によって登記する場合は、相続人全員を戸籍で確定します。
被相続人について、出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍等を集めます。
現在の戸籍1通だけでは、前婚の子や養子などを確認できない場合があるためです。
相続人の調べ方については、相続人はどう調べる？も確認してください。
STEP5 誰が不動産を相続するか決める
相続登記の申請書を作る前に、誰が不動産を取得するのかを確定します。
主なパターンは、
- 遺産分割協議で一人が取得する
- 法定相続分のまま共有する
- 遺言に従って取得する
です。
どのパターンかによって必要書類が変わります。
遺産分割なら相続人全員の合意が必要
遺産分割協議は多数決ではありません。
原則として法定相続人全員の合意が必要です。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議については、遺産分割協議とは？で詳しく解説しています。
STEP6 必要書類を集める
遺産分割協議によって相続登記する代表的なケースでは、主に次の書類を使用します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍等
- 相続人の現在戸籍
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
- 不動産を取得する人の住民票等
- 必要に応じ被相続人の住民票除票・戸籍附票
- 固定資産課税明細書または評価証明書
法定相続や遺言による登記では必要書類が変わります。
詳しくは、相続登記の必要書類は？を確認してください。
法定相続情報一覧図を使う方法もある
戸籍が何通もある場合は、法定相続情報証明制度を利用できます。
法務局から交付された法定相続情報一覧図の写しを、戸籍の束に代えて利用できる手続きがあります。
銀行・証券・不動産登記など複数の相続手続きを並行するときに便利です。
STEP7 登録免許税の基準となる評価額を確認する
相続登記には登録免許税がかかります。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、
固定資産課税台帳価格 × 0.4％
です。
売却予定価格、不動産会社の査定額、相続税評価額ではありません。
評価額2,000万円なら登録免許税は基本8万円
土地・建物の固定資産税評価額の合計が2,000万円なら、基本となる計算は、
2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円
です。
一定の土地には2027年3月31日まで免税措置もあります。
詳しくは、相続登記の費用はいくら？で整理しています。
STEP8 登記申請書を作る
法務局のWebサイトでは、相続登記の申請書様式と記載例が公開されています。
代表的なものとして、
- 遺産分割協議による相続
- 法定相続
- 数次相続
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言
- 相続人への遺贈
などがあります。
自分のケースに合う記載例を選んでください。
申請書へ記載する主な内容
代表的には、
- 登記の目的
- 原因
- 相続人・取得者
- 被相続人
- 添付情報
- 申請年月日
- 申請人の住所・氏名
- 連絡先
- 課税価格
- 登録免許税
- 不動産の表示
などを記載します。
不動産の表示は登記事項証明書から転記する
土地・建物の表示は、自己流で住所を書くのではなく、登記事項証明書の内容を確認して記載します。
地番・家屋番号・地目・地積・構造・床面積などを間違えないようにしてください。
2026年10月5日以降は最新様式を使う
2026年9月22日時点で、これから相続登記を自分でする人が特に注意したい変更があります。
2026年10月5日以降に所有権の登記を申請する場合、新たに登記名義人となる自然人について、国籍等を含む検索用情報の申出が必要になります。
法務局では2026年9月11日に、10月5日以降用の申請書様式・記載例を公開しています。
以前ダウンロードした申請書を保存している人は、申請直前に最新様式を取り直してください。
メールアドレス等の検索用情報も確認する
現在の不動産登記では、新たに所有権の登記名義人となる自然人について、氏名・住所・生年月日などに加え、職権による住所変更登記等に利用する検索用情報を申し出る仕組みがあります。
メールアドレスがない場合の記載方法も法務省が案内しています。
STEP9 登録免許税を納付する
書面で登記申請する場合、登録免許税は収入印紙で納付する方法が一般的です。
収入印紙は申請書そのものへ直接貼るのではなく、登録免許税納付用の台紙へ貼付する方法があります。
収入印紙に自分で割印しない
法務局は、登録免許税として提出する収入印紙について、申請人自身で消印・割印をしないよう案内しています。
法務局側で確認後に処理されます。
オンライン申請なら電子納付もできる
オンラインで申請する場合は、インターネットバンキングやATM（ペイジー）等を利用して登録免許税を電子納付できます。
収入印紙による納付を利用する方法もあります。
STEP10 不動産所在地を管轄する法務局へ申請する
相続登記の申請先は、相続人の住所地ではありません。
相続する不動産の所在地を管轄する法務局です。
東京に住んでいても、実家が大阪なら大阪の不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。
提出方法は3つある
相続登記は主に、
- 窓口へ持参
- 郵送
- オンライン
で申請できます。
窓口申請
申請書と添付書類を管轄法務局へ持参します。
申請書を完成させて提出するだけであれば、東京法務局では登記手続案内の予約は不要と案内されています。
ただし、その場で申請書を一から作成してもらえるわけではありません。
郵送申請
管轄法務局へ申請書・添付書類を郵送することもできます。
重要書類を含むため、追跡できる方法で送付するなど紛失対策を検討してください。
登記識別情報通知等の返送方法についても法務局の案内に従います。
オンライン申請
オンラインでも相続登記を申請できます。
本人がオンライン申請する場合には、事前に、
- マイナンバーカード等の電子証明書
- 申請者情報の登録
- 申請用総合ソフト
などの準備が必要です。
マイナンバーカードで電子署名を行う場合には、利用環境によってICカードリーダライタ等も必要になります。
オンライン申請でも紙の書類を提出する場合がある
「オンライン申請なら戸籍や遺産分割協議書をすべて電子データで済ませられる」とは限りません。
書面で作成された登記原因証明情報等を、申請後に法務局へ別途提出する場合があります。
オンライン申請を選ぶ場合は、法務局の手順を確認してから進めてください。
初めてなら紙申請の方が分かりやすい場合もある
オンライン申請は法務局へ出向かず申請できるメリットがありますが、電子証明書や専用ソフトなど事前準備が必要です。
相続登記を一度だけ行う予定で、管轄法務局へ行ける場合は、紙申請の方が手順を理解しやすいこともあります。
法務局の「登記手続案内」を利用できる
自分で申請する人向けに、法務局では登記手続案内を行っています。
東京法務局では、
- 対面
- ウェブ会議
- 電話
の方法が用意されています。
完全予約制で、1回の案内時間は20分程度です。
手続案内で確認できること
法務局の案内では、一般的に、
- 登記手続きの流れ
- 必要書類
- 書類の集め方
- 申請書の記載方法
- 登録免許税の計算方法
などについて情報提供を受けられます。
作成済み申請書について、一般的な添付書類の過不足や記載内容、登録免許税の計算方法等を、案内時間内で確認してもらうこともできます。
法務局が申請書を作ってくれるわけではない
法務局の手続案内は、本人に代わって登記申請書を作成するサービスではありません。
担当者が申請書の文章を書いたり、書類を集めたりしてくれるわけではありません。
申請書は自分で作成することが前提です。
遺産分割の内容も法務局では決めてくれない
たとえば、
「実家を長男が相続するのと兄弟共有にするのはどちらがよいですか」
といった法律上・経済上の判断を、登記手続案内で決めてもらうことはできません。
法務局は登記手続きについて案内する場所であり、遺産分割方法の法律相談を行う場所ではありません。
登記手続案内を受けても正式審査ではない
手続案内で申請書を確認してもらっても、「これで必ず登記が通る」と保証されるわけではありません。
正式な審査は、申請書を提出した後に登記官が行います。
その結果、追加書類や補正を求められることがあります。
STEP11 法務局から補正連絡が来たら対応する
登記申請に不備があると、法務局から補正を求められる場合があります。
たとえば、
- 申請書の記載ミス
- 戸籍不足
- 住所のつながりを証明する書類不足
- 登録免許税の計算違い
- 不動産表示の誤り
などです。
自分で申請する場合は、この補正にも自分で対応します。
法務局から連絡を受けられる電話番号を書く
申請書には連絡先電話番号を記載します。
平日日中に連絡を受けられる電話番号を記載しておくと、補正が必要な場合のやり取りを進めやすくなります。
STEP12 登記完了後の書類を確認する
登記が完了すると、登記完了証などが交付されます。
新たに登記名義人となった人には、登記識別情報が通知される場合があります。
登記識別情報は、将来その不動産を売却したり、抵当権を設定したりする際に重要になる書類です。
紛失・漏えいしないよう保管してください。
登記が本当に変わったか確認する
登記完了後に登記事項証明書を取得し、
- 所有者
- 住所
- 持分
- 登記原因・日付
などが申請内容どおりになっているか確認すると安心です。
戸籍や協議書の原本を返してもらいたい場合
登記申請では、原則として添付書類を提出します。
ただし、一定の書類は所定の「原本還付」の手続きをしておけば、登記完了後に原本を返してもらえます。
遺産分割協議書や戸籍などを銀行等でも利用する場合には、原本還付を検討してください。
原本還付は申請時に手続きする
ここは注意が必要です。
法務局は、登記が終わった後になってから「やっぱり原本を返してください」と申し出ても対応できないと案内しています。
返却してほしい書類がある場合は、必ず申請時に原本還付の手続きを行います。
知人に全部任せてもいい？
自分では難しいため、登記に詳しい知人へ申請書作成から代理申請まで任せたいと考えることがあります。
しかし、資格のない人が業務として登記申請代理・書類作成・相談を行うことは法律で制限されています。
単に完成した申請書を同居親族へ法務局まで持っていってもらうことなどとは別です。
自分でできない部分を正式に代理してもらうのであれば、司法書士への依頼を検討します。
自分で相続登記するといくらかかる？
自分で登記する場合は司法書士報酬が不要です。
ただし、
- 登録免許税
- 戸籍取得費
- 住民票・印鑑証明書等
- 登記事項証明書
- 郵送費
などは必要です。
そのため「自分でやれば無料」ではありません。
司法書士報酬だけ節約できる
自分で行う最大の金銭的な違いは、司法書士報酬を支払わなくてよいことです。
登録免許税は自分でやっても司法書士へ依頼しても基本的に同額です。
費用の内訳については、相続登記の費用はいくら？で詳しく整理しています。
相続登記には期限がある
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月より前の相続も対象
2024年4月1日より前に発生した相続でも、未登記のまま残っている不動産は義務化の対象です。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。
遺産分割が終わらず3年に間に合わない場合
相続人間の話し合いがまとまらず、3年以内に通常の相続登記ができない場合があります。
その場合には、相続人申告登記という簡易な制度を利用して、基本的な申請義務を履行する方法があります。
ただし、相続人申告登記は最終的な名義変更ではありません。
その後、遺産分割が成立した場合には、成立日から3年以内にその内容を反映した相続登記が必要です。
自分でやるか司法書士へ頼むかの判断基準
| 状況 | 自分で進めやすさ |
|---|---|
| 親→子の単純な相続 | 進めやすい |
| 相続人2〜3人、全員合意済み | 比較的進めやすい |
| 土地1筆・建物1棟程度 | 比較的進めやすい |
| 兄弟姉妹・甥姪相続 | 戸籍が複雑になりやすい |
| 数次相続 | 専門性が高くなりやすい |
| 海外相続人あり | 追加書類・判断が必要 |
| 住所のつながりが証明できない | 追加資料判断が必要 |
| 相続人間に争いあり | 登記以前の法的整理が必要 |
実家をすぐ売る予定なら時間も考える
相続した実家を売却するには、通常、先に相続登記を行って売主となる相続人へ名義を移します。
買主や売却時期がすでに決まっている状態で、自分で相続登記を始め、戸籍不足や補正で時間がかかると売買スケジュールへ影響することがあります。
急いで実家を売却する場合は、時間コストまで含めて司法書士への依頼を検討してください。
自分で申請する前のチェックリスト
- □ 相続する不動産を把握した
- □ 登記事項証明書を取得した
- □ 登記名義人を確認した
- □ 被相続人の住所を確認した
- □ 遺言書を確認した
- □ 法定相続人を確定した
- □ 誰が不動産を取得するか決めた
- □ 必要な戸籍を集めた
- □ 必要なら遺産分割協議書を作った
- □ 印鑑証明書を準備した
- □ 新名義人の住民票等を準備した
- □ 固定資産税評価額を確認した
- □ 登録免許税を計算した
- □ 最新の申請書様式を使っている
- □ 管轄法務局を確認した
申請書完成後のチェックリスト
- □ 不動産表示を登記記録と照合した
- □ 課税価格を確認した
- □ 登録免許税を確認した
- □ 添付書類を確認した
- □ 連絡先電話番号を記載した
- □ 原本還付する書類を確認した
- □ 2026年10月5日以降なら新様式を使用した
- □ 国籍等を含む検索用情報を確認した
よくある質問
相続登記は司法書士に頼まず自分でできますか？
できます。法務局も本人自身による登記申請が可能と案内しています。ただし、申請書作成・必要書類収集・補正対応まで自分で行います。
法務局へ行けば申請書を作ってもらえますか？
作ってもらえるわけではありません。登記手続案内では必要書類や記載方法などの情報提供を受けられますが、申請書自体は本人が作成します。
申請前に法務局でチェックしてもらえますか？
手続案内の時間内で、一般的な添付書類の過不足、申請書の記載、登録免許税の計算方法等を確認してもらえる場合があります。ただし正式審査は申請後です。
法務局の相談は予約が必要ですか？
東京法務局では、対面・電話・ウェブの登記手続案内は完全予約制です。完成した申請書を提出するだけなら予約は不要です。
どこの法務局へ申請しますか？
相続する不動産の所在地を管轄する法務局です。相続人の住所地ではありません。
相続登記は郵送でもできますか？
できます。管轄法務局へ必要書類を郵送する方法があります。
オンラインだけですべて完結できますか？
紙で作成された遺産分割協議書などを別途法務局へ提出する必要が生じる場合があります。完全に紙なしになるとは限りません。
自分でやれば費用は無料ですか？
無料ではありません。司法書士報酬は不要ですが、登録免許税・戸籍・住民票等の実費は必要です。
申請書に間違いがあったらどうなりますか？
登記官の審査で修正可能な不備が見つかった場合、補正を求められることがあります。申請人自身が対応します。
戸籍の原本は返してもらえますか？
一定の書類については原本還付の手続きを行えば返却を受けられます。返却が必要なら申請時に手続きしてください。
2026年10月5日以降は何が変わりますか？
新たに所有権の登記名義人となる自然人について、国籍等を含む検索用情報の申出が必要になります。法務局が公開している10月5日以降用の最新申請書を使用してください。
自分で相続登記するときは、申請書を書く前の準備が重要
相続登記を自分でする場合、難しいのは申請書そのものより、申請書を書く前の確認作業であることも少なくありません。
まず、
- 誰の不動産なのか
- どの不動産を相続するのか
- 法定相続人は誰か
- 遺言があるか
- 誰が不動産を取得するのか
を整理します。
そのうえで、自分のケースに合った法務局の申請書様式を使い、戸籍・住民票・協議書等をそろえて申請します。
親から子への単純な相続で、相続人全員が合意しているケースなら本人申請を検討しやすい一方、数次相続・兄弟姉妹相続・海外相続人などがある場合は、無理に自力で進めず司法書士へ依頼する方が手続きを短縮できることがあります。
必要書類については、相続登記の必要書類は？でケース別に確認できます。
登録免許税や司法書士報酬を含む費用は、相続登記の費用はいくら？で詳しく整理しています。
相続登記の期限や義務化を含む全体像は、相続登記とは？必要書類・3年期限・費用と申請の流れも確認してください。
