親から相続した実家を売ろうとしたとき、「この家はいくらで買ったのか分からない」という問題がよく起こります。
昭和に購入した実家では、売買契約書や建築請負契約書が見つからず、親本人もすでに亡くなっているため確認できないことがあります。
取得費が分からない場合、税務上は売却代金の5％を「概算取得費」として使うことができます。
ただし、契約書が見つからないというだけで、すぐに「取得費は5％しか使えない」と決める必要はありません。
まず、親が実際に支払った購入代金・建築代金・購入時費用を確認できる資料が残っていないか探します。
取得費が5％になるか、実際の取得費を確認できるかによって、実家売却後の譲渡所得と税額が大きく変わることがあります。
取得費とは？実家の売却価格から差し引ける金額
土地・建物を売ったときの譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却代金 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
取得費が大きいほど、課税対象になる譲渡所得は小さくなります。
反対に取得費がほとんど分からなければ、課税上の利益が大きく計算されやすくなります。
土地と建物では取得費の計算方法が違う
国税庁では、土地の取得費について、購入代金や購入手数料など取得のためにかかった金額を基本としています。
一方、建物は購入代金・建築代金をそのまま取得費にするわけではありません。
建物は時間の経過によって価値が減少すると考えるため、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。
| 資産 | 取得費の基本的な考え方 |
|---|---|
| 土地 | 購入代金＋購入手数料など |
| 建物 | 購入・建築代金等－減価償却費相当額 |
古い実家ほど、土地と建物を分けて考えることが重要です。
相続した実家は「相続時の価格」が取得費ではない
親から相続した実家を売るときによくある誤解が、「相続税評価額や固定資産税評価額が取得費になる」というものです。
相続した土地・建物の取得費は、原則として、亡くなった親など被相続人がその不動産を取得したときの購入代金・購入手数料等を引き継ぎます。
取得時期についても原則として親の取得時期を引き継ぎます。
そのため、親が40年前に購入した実家なら、40年前の購入資料を探すことになります。
取得費が分からない場合は売却額の5％を使える
購入した時期が古い、先祖代々の土地である、契約書等がなく取得費を確認できないといった場合には、売却代金の5％相当額を取得費として計算できます。
これを一般に「概算取得費」と呼びます。
たとえば、土地・建物を3,000万円で売却して取得費が分からない場合は、
3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
を取得費として計算できます。
また、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合にも、5％を取得費として使うことができます。
5％を使うと税金が大きくなりやすい理由
売却価格3,000万円の実家で概算取得費を使えば、取得費は150万円です。
仮に譲渡費用が100万円で特別控除がなければ、単純化した計算では、
3,000万円 − 150万円 − 100万円 ＝ 2,750万円
が譲渡所得になります。
実際には親が土地・建物の取得にかなりの金額を支払っていても、それを取得費として確認できなければ課税上の利益が大きくなる可能性があります。
そのため、実家を片付けるときは古い書類をすぐ捨てないことが重要です。
契約書がないだけで取得費不明と決めない
売買契約書は取得価格を確認する有力な資料ですが、契約書だけが唯一の資料とは限りません。
まず、親が実際に不動産を取得したときの金額や費用を確認できる資料がほかに残っていないか探してください。
ただし、どの資料を組み合わせれば税務上の取得費を十分に立証できるかは個別判断です。
資料が見つかったからといって自己判断で取得費を確定せず、金額が大きい場合は税務署や税理士へ確認すると安全です。
最優先で探したい購入時の資料
- 土地・建物の売買契約書
- 建物の建築請負契約書
- 購入代金の領収書
- 建築代金の領収書
- 購入時の精算書
- 仲介手数料の領収書
- 登記関係費用の領収書
- 不動産取得税の資料
- 購入時の印紙税が分かる書類
- 土地の測量・造成に関する資料
- 増築・改良工事の契約書や領収書
購入価格だけでなく、取得費へ含められる費用の資料も残っていないか確認します。
実家のどこを探す？古い書類が残りやすい場所
- 権利証・登記識別情報と一緒に保管していたファイル
- 固定資産税関係書類の保管場所
- 金庫
- 仏壇・仏間周辺の引き出し
- 書斎・机
- 住宅ローン関係ファイル
- 確定申告書の保管箱
- 土地・建物図面と一緒に保管された書類
実家売却前の家財処分では、こうした書類を確認するまで紙類を一括廃棄しないようにしてください。
売主・不動産会社・建築会社へ記録が残っていないか確認する
親の手元に契約書がなくても、取引の相手方や当時の関係会社に資料が残っている可能性があります。
- 購入した不動産会社
- 仲介した不動産会社
- 住宅を建てたハウスメーカー・工務店
- 分譲した不動産会社
- 当時の売主
ただし、古い取引では会社がすでに廃業していたり、保存期間を過ぎて資料が残っていなかったりすることもあります。
確認できるのであれば早めに問い合わせます。
銀行・住宅ローン関係の資料も確認する
親が住宅ローンを利用して購入していた場合は、金融機関関係の資料が残っていないか確認します。
- 住宅ローン契約書
- 金銭消費貸借契約書
- 返済予定表
- 購入時の振込記録
- 古い通帳
- ローン残高関係資料
ただし、借入額がそのまま不動産の取得費になるわけではありません。
自己資金を加えて購入している場合もあり、住宅ローン以外の費用もあります。
あくまで購入代金・取得時期等を確認するための資料候補として扱います。
過去の確定申告書や減価償却資料も確認する
実家が以前に賃貸物件や事業用資産として使われていた場合、過去の確定申告書や減価償却明細に取得価額が記録されている可能性があります。
親が不動産所得を申告していた場合は、申告書控えや固定資産台帳等が残っていないか確認してください。
事業利用されていた建物は、取得費計算時の減価償却の扱いも自宅だけに利用していた建物とは異なるため注意が必要です。
登記簿の抵当権額は取得費そのものではない
古い登記簿を見ると、住宅ローンを借りた際の抵当権の債権額が記載されていることがあります。
しかし、その金額をそのまま購入価格・取得費として使えるわけではありません。
借入額と購入価格は一致しない場合があるためです。
固定資産税評価額、相続税評価額、路線価についても、親が実際に支払った購入価格そのものではありません。
市街地価格指数などで推計すれば必ず認められる？
取得費不明の不動産について、税務実務では市街地価格指数などを参考に購入当時の価格を推計する方法が検討されることがあります。
ただし、国税庁が「取得費不明なら市街地価格指数を使えば必ず認める」と定めている制度ではありません。
推計方法、対象地域、土地・建物の状況、裏付けとなる他の資料などによって証拠としての評価が変わります。
そのため、インターネット上の計算式だけを使って高い取得費を自己申告することは避け、5％以外の取得費を資料・推計によって立証したい場合は税理士等へ相談してください。
土地の取得費と建物の取得費を分けて確認する
土地と建物を一緒に購入した実家では、それぞれの取得費を確認する必要があります。
特に建物は減価償却費相当額を差し引くため、購入時の価格がそのまま現在の取得費にはなりません。
売買契約書に土地・建物の価格が別々に記載されていれば確認しやすいですが、総額だけしか分からない場合は配分方法について確認が必要です。
根拠なく自分で土地・建物の価格を都合よく分けることは避けてください。
建物の取得費は減価償却を反映する
自宅として使われていた建物でも、取得から売却までの期間について減価償却費相当額を計算します。
国税庁は非業務用建物について、建物の構造に応じた償却率を使って減価償却費相当額を計算する方法を示しています。
そのため、建築費3,000万円の家を相続したから取得費も3,000万円、とそのまま計算することはできません。
取得費に含められる費用も確認する
取得費は土地・建物そのものの購入代金だけとは限りません。
国税庁は一定の条件のもと、次のようなものも取得費に含まれる例として挙げています。
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税・登記費用
- 不動産取得税
- 購入時の印紙税
- 土地の造成費
- 土地取得時の測量費
- 一定の改良費・設備費
事業所得等の必要経費としてすでに処理されているものなど、取得費へ重ねて算入できないものもあります。
領収書が残っていれば保管してください。
相続人が支払った登記費用も取得費になる場合がある
国税庁は、業務に使われていない土地・建物を相続等で取得した際に、相続人が支払った一定の登記費用や不動産取得税についても取得費に含められると案内しています。
一方、取得費が不明として売却額5％の概算取得費を使う場合には、これら相続人が支払った登記費用等を取得費へ追加することはできません。
実額取得費を使う場合と5％の概算取得費を使う場合で扱いが違うため注意してください。
取得費が不明でも実家の売却自体は進められる
取得費が分からないことは、実家を売却できないという意味ではありません。
取得費は主に売却後の譲渡所得計算に関係する問題です。
不動産会社への査定や売却方法の比較は、取得費調査と並行して進められます。
むしろ実際の売却価格が分からなければ、5％の概算取得費を使った場合にどれくらい税負担が出るのかも試算しにくくなります。
売却査定と取得費調査を並行する
取得費不明の実家では、次の2つを同時に進めると効率的です。
| 不動産売却側 | 税金・取得費側 |
|---|---|
| 現在の実家を査定 | 購入時契約書を探す |
| 仲介・買取を比較 | 建築請負契約書・領収書を探す |
| 想定売却価格を確認 | 銀行・ローン・過去の申告資料を確認 |
| 売却費用を確認 | 土地・建物の取得費を整理 |
| 想定手取りを確認 | 5％使用時との税額差を試算 |
税金だけを先に考えるより、売却価格と取得費の両方を把握して最終手取りを比較します。
取得費5％を使う前のチェックリスト
- 親の売買契約書を探した
- 建築請負契約書を探した
- 購入代金・建築代金の領収書を探した
- 購入時の精算書を探した
- 仲介手数料等の領収書を探した
- 住宅ローン関係書類を確認した
- 古い通帳・振込記録を確認した
- 過去の確定申告書を確認した
- 賃貸・事業利用歴があるなら減価償却資料を確認した
- 購入した不動産会社・建築会社へ資料の有無を確認した
- 土地と建物の価格を分けて確認した
- 建物の減価償却を考慮した
- 取得時に支払った費用の領収書を確認した
- 推計による取得費を使いたい場合は税理士等へ確認した
よくある質問
親の売買契約書がないと取得費は必ず5％ですか？
契約書がないという事実だけで、直ちに5％しか使えないと決まるわけではありません。購入代金等を客観的に確認できる他の資料が残っていないか先に確認します。それでも取得費が分からない場合は、売却額の5％を概算取得費として使うことができます。
相続税評価額を取得費にできますか？
相続した不動産は、原則として被相続人が取得したときの購入代金・購入手数料等を引き継ぎます。相続税評価額がそのまま譲渡所得上の取得費になるわけではありません。
固定資産税評価額を取得費にできますか？
固定資産税評価額は固定資産税等の計算に使われる評価額であり、親が実際に支払った購入代金そのものではありません。取得費としてそのまま置き換えないようにしてください。
住宅ローンの金額を取得費にできますか？
住宅ローンの借入額と購入価格は必ずしも一致しません。ローン資料は購入当時の取引を確認する手掛かりにはなりますが、借入額をそのまま取得費とするものではありません。
取得費が分からない場合の5％とは何の5％ですか？
売却した土地・建物の売却代金の5％相当額です。たとえば3,000万円で売却した場合は150万円です。
取得費が実際に5％より少なかった場合は？
国税庁では、実際の取得費が売却額の5％相当額を下回る場合にも、売却額の5％相当額を取得費として使えるとしています。
市街地価格指数を使えば5％を回避できますか？
市街地価格指数などを用いた推計が税務実務で検討されることはありますが、取得費不明なら自動的に認められる法定の代替方式ではありません。個別の資料・推計方法によって判断が変わるため、利用を検討する場合は税理士等へ確認してください。
相続した実家の取得時期も分からない場合は？
相続不動産では、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。登記事項、契約書、建築資料などを確認してください。所有期間は長期・短期譲渡所得の判定にも影響します。
取得費を調べ終わるまで実家を売れませんか？
売却査定や不動産会社への相談は並行して進められます。想定売却価格を確認しながら取得費資料を探し、売却後の税引後手取りを試算すると判断しやすくなります。
取得費不明の実家は「5％で確定する前」に資料を探す
親が購入した古い実家では、購入時の売買契約書が見つからないことは珍しくありません。
取得費を確認できない場合には売却額の5％を使えるため、税務上の計算自体ができなくなるわけではありません。
しかし、5％の概算取得費は実際に親が支払った取得費よりかなり小さくなることがあり、その場合は譲渡所得が大きくなります。
契約書、建築資料、領収書、ローン資料、過去の確定申告書などを確認し、実際の取得費を客観的に確認できないか先に調べてください。
そのうえで、現在の実家の査定額、売却費用、取得費、利用できる特例を合わせて、税引後にどれだけ残るかを比較します。
実家を売る・残す・管理するところから整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
