実家を不動産会社の仲介で売却すると、売買契約が成立した際に仲介手数料がかかります。
よく「売却価格の3％＋6万円」と説明されますが、これは400万円を超える売買で使える速算式です。
また、2024年7月1日からは、売買価格が800万円以下の宅地・建物について「低廉な空家等」の特例が設けられており、通常の計算額を超えて税込33万円まで仲介手数料を設定できる場合があります。
地方の古い実家や空き家では、この特例が実際の売却費用に影響しやすいため注意が必要です。
ただし、仲介手数料は法律で「必ず上限額を支払う」と決められているわけではありません。
国が定めているのは不動産会社が受け取れる上限であり、実際の手数料はその範囲内で媒介契約時に確認・合意します。
実家売却の仲介手数料には上限がある
不動産会社が土地・建物の売買を仲介したときに依頼者から受け取れる報酬は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示で上限が定められています。
通常の売買仲介では、依頼者一方から受け取れる税込上限を次のように計算します。
| 売買価格の部分 | 税込の上限率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4.4％ |
| 400万円を超える部分 | 3.3％ |
それぞれの価格帯を分けて計算し、合計した金額が通常の上限です。
400万円超なら「3％＋6万円」の速算式を使える
売買価格が400万円を超える場合は、価格帯を1つずつ計算しなくても、次の速算式で同じ上限額を計算できます。
仲介手数料の上限 ＝（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋消費税
税込でまとめると、
売買価格 × 3.3％ ＋ 6万6,000円
となります。
正式には、売買価格のうち課税資産の譲渡にかかる消費税等相当額を除いた金額を基礎に計算します。個別の売買価格の扱いが分からない場合は、不動産会社が提示する媒介契約書の計算根拠を確認してください。
仲介手数料の早見表
通常の上限を売却価格別に計算すると、次のようになります。
| 売却価格 | 通常の仲介手数料上限（税込） |
|---|---|
| 300万円 | 15万4,000円 |
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
ただし、800万円以下の物件については後述する特例があるため、通常計算より高い仲介手数料が設定される場合があります。
800万円以下の実家には「低廉な空家等」の特例がある
2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物について仲介手数料の特例が設けられています。
制度上は「低廉な空家等」と呼ばれています。
特例が適用される場合、不動産会社は媒介業務に要する費用を勘案して、通常の上限を超える仲介手数料を受け取ることができます。
ただし上限は、依頼者一方につき、
30万円＋消費税＝33万円（税込）
です。
「低廉な空家等」は実際に空き家でなくても対象になり得る
名称に「空家」と入っていますが、売買の特例について国土交通省は「価格800万円以下の宅地・建物」で、使用の状態は問わないとしています。
つまり、現在誰かが住んでいる古い実家であっても、売買価格が800万円以下なら制度上の対象となり得ます。
「空き家ではないから特例は関係ない」と自己判断しないようにしてください。
500万円の実家でも仲介手数料33万円になることがある
特例の影響が分かりやすいのが、売却価格800万円未満の物件です。
| 売却価格 | 通常の上限 | 特例適用時の上限 |
|---|---|---|
| 300万円 | 15万4,000円 | 最大33万円 |
| 500万円 | 23万1,000円 | 最大33万円 |
| 700万円 | 29万7,000円 | 最大33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 最大33万円 |
たとえば500万円の実家なら、通常計算の上限は23万1,000円ですが、特例を利用する場合は最大33万円まで設定できます。
300万円の実家なら、通常15万4,000円に対して最大33万円なので、低価格物件ほど差が大きくなります。
800万円以下なら必ず33万円払うわけではない
ここは特に誤解しやすい部分です。
特例で決められている33万円は「一律料金」ではなく「上限」です。
不動産会社が必ず33万円を請求しなければならない制度ではありません。
仲介手数料については、媒介契約を結ぶ際に、不動産会社から説明を受け、上限の範囲内で事前に合意します。
査定を比較するときは、価格だけでなく次も確認してください。
- 仲介手数料はいくらか
- 800万円以下特例を利用する予定か
- なぜその手数料額になるのか
- 別途費用が発生する作業はあるか
- 売れなかった場合に費用がかかるか
仲介手数料は「上限」であり値引きも可能
国が定めているのは不動産会社が受け取れる最大額です。
そのため、不動産会社が上限より低い仲介手数料を設定すること自体は可能です。
キャンペーンなどで「仲介手数料半額」「仲介手数料無料」としている会社もあります。
ただし、仲介会社を選ぶときは手数料だけを比較しない方がよいでしょう。
50万円手数料が安くても、売却価格が100万円低かったり、売却に長期間かかったりすれば最終的な手取りが増えるとは限りません。
仲介手数料に含まれる通常業務
仲介手数料は単に買主を紹介したことだけに対する費用ではありません。
一般的な売却仲介では、次のような業務を通じて売買成立を支援します。
- 物件査定
- 売出価格・販売方法の提案
- 通常の広告・販売活動
- 購入希望者への対応
- 内覧調整
- 価格・条件交渉
- 売買契約の準備
- 重要事項・取引条件の確認
- 決済・引渡しまでの調整
通常の広告や物件調査等にかかる費用は、不動産会社側の負担となるのが基本です。
広告費・出張費を別に請求されることはある？
通常業務とは別に、売主が特別に依頼した作業について実費が発生する場合があります。
たとえば、売主が特別に依頼した広告や、遠隔地への出張、空き家について通常を超える特別な調査などです。
こうした特別な費用は、事前に売主が依頼・承諾していることが重要です。
媒介契約時に「仲介手数料以外に何が請求される可能性がありますか」と確認し、別料金があるなら内容と金額の見積もりを確認してください。
仲介手数料はいつ支払う？
標準媒介契約約款では、不動産会社の媒介によって売買契約が成立したときに報酬を請求できる仕組みになっています。
実際にどのタイミングで支払うかは、不動産会社との媒介契約や会社の運用を確認してください。
売買契約時と決済・引渡し時に分ける会社もありますが、全国一律の支払い方法として決まっているわけではありません。
媒介契約を結ぶ時点で、
- 約定する仲介手数料
- 支払うタイミング
- 契約解除時の扱い
- 別途費用
を確認しておきます。
実家を直接買取してもらう場合は仲介手数料がかからない？
不動産会社が買主となって実家を直接買い取る場合、その会社との間に仲介業務がなければ、その会社へ「仲介手数料」を支払う取引ではありません。
これが仲介と直接買取の費用上の違いの一つです。
ただし、別の不動産会社が売主と買取会社の間を仲介している場合は仲介手数料が発生する可能性があります。
また、買取では仲介手数料がなくても、仲介で市場へ売る場合とは買取価格そのものが異なります。
「仲介手数料がないから買取の方が得」とは決めず、最終的な手取りで比較してください。
仲介と買取は最終手取りで比べる
たとえば、仲介で3,000万円、直接買取で2,700万円という査定が出た場合を考えます。
仲介3,000万円なら、通常の仲介手数料上限は105万6,000円です。
しかし、実際の比較では仲介手数料だけでは足りません。
- 仲介での想定成約価格
- 仲介手数料
- 家財処分
- 測量
- 必要な修繕・解体
- 売却までの維持費
- 直接買取価格
- 買取時に売主が負担する費用
まで並べて最終手取りを比較します。
800万円以下の実家こそ「手数料込み」で査定を比較する
低価格の実家では、仲介手数料が売却代金に占める割合が大きくなります。
たとえば300万円で売却し、特例による仲介手数料が33万円なら、仲介手数料だけで売却価格の11％に相当します。
そのため、価格800万円以下の実家では、査定額の高さだけではなく、
- 実際の仲介手数料
- 特例を使うか
- 売却までに必要な作業
- 残置物撤去費
- 測量・解体等の可能性
- 買取ならいくらになるか
までまとめて比較することが重要です。
仲介手数料は譲渡所得の「譲渡費用」になる
実家の売却で譲渡所得を計算する場合、売却のために支払った仲介手数料は、原則として譲渡費用に含めます。
譲渡所得は基本的に、
売却代金 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
で計算します。
仲介手数料の領収書や精算書は、売却後の確定申告まで保管してください。
不動産会社を比較するときの確認項目
- 査定価格はいくらか
- その査定価格の根拠は何か
- 想定する成約価格はいくらか
- 仲介手数料はいくらか
- 800万円以下特例を利用するか
- 仲介手数料以外に必要な費用はあるか
- 通常の広告・内覧対応はどこまで含まれるか
- 売却までどれくらいの期間を想定しているか
- 直接買取にも対応できるか
- 最終的な手取りはいくらになりそうか
仲介手数料が安い会社だけを探すのではなく、「いくらで売れる根拠があるか」「どの買主へ、どう売るのか」まで確認してください。
仲介手数料で避けたい誤解
- 仲介手数料は法律で上限額を必ず払うと決まっている
- 売却価格の3％だけで計算できる
- 800万円以下なら必ず33万円
- 「低廉な空家等」は誰も住んでいない空き家だけが対象
- 仲介手数料が無料なら必ず一番得
- 買取ならどんな取引でも仲介手数料は発生しない
- 広告費や出張費は不動産会社が自由に追加請求できる
- 仲介手数料は税金の計算に関係しない
よくある質問
実家を1,000万円で売ったら仲介手数料はいくらですか？
通常の上限は39万6,000円（税込）です。400万円を超えるため「1,000万円×3％＋6万円」に消費税を加える速算式で計算できます。
実家を3,000万円で売った場合はいくらですか？
通常の仲介手数料上限は105万6,000円（税込）です。ただし上限なので、実際の約定額が必ず105万6,000円になるとは限りません。
500万円の実家なら33万円払うのですか？
必ずではありません。通常上限は23万1,000円ですが、800万円以下の低廉な空家等の特例を利用する場合は最大33万円まで設定できます。実際の金額は媒介契約前に確認してください。
住んでいる実家でも800万円以下の特例は使われますか？
対象になり得ます。国土交通省は売買取引の「低廉な空家等」について、価格800万円以下の宅地・建物であり、使用状態は問わないとしています。
仲介手数料は値引きできますか？
法律で決まっているのは上限なので、それより低い金額を不動産会社と合意することは可能です。ただし、手数料だけでなく査定価格・販売力・対応内容まで比較してください。
仲介手数料は売れなくても払いますか？
標準媒介契約約款では、不動産会社の媒介によって売買契約が成立した場合に報酬を請求できる仕組みです。一方、売主が特別に依頼した広告や遠隔地への出張等について、事前合意した実費が別途発生する場合があります。
買取なら仲介手数料はかかりませんか？
不動産会社自身が買主となり、仲介会社が介在しない直接買取なら、その会社への仲介手数料はありません。ただし別会社が仲介している場合は仲介手数料が発生する可能性があります。
仲介手数料は確定申告で差し引けますか？
土地・建物を売るために支払った仲介手数料は、譲渡所得を計算する際の譲渡費用に含められます。領収書等を保管してください。
仲介手数料だけで不動産会社を決めない
実家売却の仲介手数料には上限がありますが、上限額そのものが不動産会社選びの答えではありません。
特に800万円以下の古い実家では、仲介手数料特例によって費用割合が大きくなることがあります。
複数社へ同じ物件を査定してもらい、査定価格、査定根拠、仲介手数料、追加費用、売却期間、直接買取の条件まで比較してください。
最終的には「手数料が一番安い会社」ではなく、売却価格からすべての費用を差し引いた最終手取りと、売却できる根拠で判断することが大切です。
実家を売る・残す・管理するところから整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
参考にした公的情報
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
- 国土交通省「宅地建物取引業法関係・報酬額」
- 国土交通省「標準媒介契約約款」
- 国税庁「譲渡費用となるもの」
