実家を売却する不動産会社を決める段階になると、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」のどれかを選ぶことになります。
名前は似ていますが、複数の不動産会社へ同時に依頼できるか、自分で買主を見つけた場合に直接契約できるか、レインズへの登録義務、不動産会社から受ける販売活動の報告頻度などが異なります。
実家だから特定の媒介契約が必ず有利というわけではありません。遠方の実家なのか、築古住宅なのか、売却を任せたい会社がすでに決まっているのか、複数社とやり取りできるのかによって選び方は変わります。
まだ売却方法そのものを整理している段階なら、先に実家じまいの全体像を確認しておくと、売却・解体・家財整理などの順番を整理しやすくなります。
媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約
媒介契約とは、実家の買主探しや広告、問い合わせ対応、条件交渉、売買契約に向けた手続きなどを不動産会社へ依頼するための契約です。
査定を受けた時点で媒介契約を結んだことにはなりません。複数社から査定を受け、それぞれの査定根拠や販売方法、担当者の説明を比較したうえで、売却を依頼する会社と媒介契約を結ぶ流れが一般的です。
また、媒介契約は実家そのものを売却する売買契約とも別です。媒介契約を結んだだけで買主への売却が成立するわけではありません。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い
売却時の媒介契約は、大きく3種類に分かれます。
| 比較項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自分で見つけた買主との直接取引 | 可能 | 可能 | 原則不可 |
| レインズ登録 | 法令上の義務なし。任意登録は可能 | 登録義務あり | 登録義務あり |
| レインズへの登録期限 | 法定期限なし | 契約締結日の翌日から7日以内 | 契約締結日の翌日から5日以内 |
| 販売活動の報告 | 法令上の定期報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法令上の上限なし。標準媒介契約約款では3か月以内 | 3か月以内 | 3か月以内 |
レインズへの登録期限を数える際は、不動産会社の休業日やレインズの休止日は除かれます。
一般媒介契約が向いているケース
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却活動を依頼できます。
たとえば複数社に販売してもらいながら、会社ごとの反響や販売方法を比較したい場合には選択肢になります。
一方で、複数社との連絡や内覧日程の調整、価格変更の共有などを売主側で管理する場面が増えます。遠方にある実家で、家族も日常的に対応できない場合には、この連絡負担も考えておく必要があります。
一般媒介では、不動産会社に法律上の定期的な活動報告義務がなく、レインズ登録も義務ではありません。どの媒体へ掲載するのか、レインズへ登録するのか、どの程度の頻度で報告を受けられるのかは契約前に確認しておくと安心です。
専任媒介契約が向いているケース
専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社です。
その代わり、不動産会社にはレインズへの登録義務と、2週間に1回以上の業務報告義務があります。
実家が遠方にあり、複数の会社とのやり取りを減らしたい場合や、売却を任せたい会社・担当者が明確に決まっている場合には検討しやすい契約です。
専任媒介でも、売主自身が親族や知人などから買主を見つけた場合の「自己発見取引」は可能です。ただし、具体的な条件や費用負担については媒介契約書を確認してください。
専属専任媒介契約は何が違う？
専属専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
専任媒介との大きな違いは、自己発見取引が原則として認められないことです。売主自身が買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通して取引することになります。
その一方で、レインズへの登録期限は専任媒介より短く、販売活動の報告も1週間に1回以上とされています。
売却活動を1社へ集約したい場合には選択肢ですが、実家を親族や近隣住民が購入する可能性がある場合などは、自己発見取引の扱いを理解したうえで選ぶ必要があります。
実家売却ではどの媒介契約を選べばいい？
3種類のうち、すべての実家に共通する「最もよい契約」はありません。
契約名だけではなく、次のような条件で考えると整理しやすくなります。
- 複数の不動産会社と並行して売却活動をしたいか
- 売却を任せたい会社・担当者がすでに決まっているか
- 遠方の実家について複数社と連絡を取れるか
- 親族・知人・近隣などから買主が現れる可能性があるか
- 販売活動の報告を定期的に受けたいか
- レインズへの登録や公開状況を確認しながら進めたいか
- 築古・残置物・相続など、その実家特有の事情を担当者が理解しているか
「専任なら必ず早く高く売れる」「一般媒介なら競争が起きて必ず有利」といった単純な判断はできません。
媒介契約の種類以上に、査定価格の根拠、どのような買主を想定しているか、どの媒体で販売するのか、問い合わせが少ない場合にどう修正するのかまで具体的に説明できる会社かどうかが重要です。
2025年からレインズの「取引状況」を売主が確認しやすくなった
専任媒介や専属専任媒介で重要なのが、レインズへの登録です。
レインズは、不動産会社同士が売却物件の情報を共有するための指定流通機構のシステムです。
2025年1月からは、レインズに登録された物件について、不動産会社が取引状況を登録することが義務化されています。
売主は、不動産会社から交付される登録証明書を使って売主専用画面へアクセスし、主に次の状態を確認できます。
- 公開中
- 書面による購入申込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
登録証明書には売主専用画面へアクセスするための情報が記載されており、現在は二次元コードからもアクセスしやすくなっています。
専任系の媒介契約を結んだら、「レインズへ登録しました」と口頭で聞くだけではなく、登録証明書を受け取り、売主自身でも状況を確認しておくとよいでしょう。
媒介契約を結ぶ前に確認したい7項目
1．査定額ではなく査定根拠を確認する
複数社の査定額に差がある場合、最も高い金額を提示した会社が最も高く売ってくれるとは限りません。
周辺の成約事例、現在の競合物件、建物の状態、土地条件、想定する買主など、どの情報から査定価格を出したのか確認します。
2．どのように売るのかを確認する
媒介契約を結んだ後に重要なのは、契約の名称より実際の販売活動です。
- 不動産ポータルサイトへ掲載するか
- 自社の購入希望者へ紹介するか
- 他の不動産会社へどのように情報を公開するか
- 築古住宅として売るのか、土地としての需要も探るのか
- 家財が残っている状態でも販売を開始できるか
実家の状態に合った販売方法になっているか確認します。
3．レインズ登録と登録証明書を確認する
専任媒介・専属専任媒介ではレインズへの登録が義務付けられています。
媒介契約後は登録証明書を受け取り、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認します。
4．活動報告の内容まで確認する
「問い合わせがありました」「ありませんでした」という結果だけでは、次の判断がしにくくなります。
可能であれば、閲覧数、問い合わせ数、内覧数、購入検討者から出た意見、価格に対する反応、今後の販売方法などをどのように報告してもらえるか確認しておきます。
5．契約期間・更新・途中解除を確認する
専任媒介と専属専任媒介の有効期間は3か月以内です。
期間終了後も同じ会社へ依頼する場合の更新方法や、途中で契約を終了したい場合の条件も契約書で確認します。
特に、売主側の契約違反や特別に依頼した広告などがある場合には、費用負担が生じる可能性があるため、署名前に解除・費用償還に関する条項を確認しておくことが重要です。
6．仲介手数料と追加費用を確認する
媒介契約を結んだだけで、通常の仲介手数料が直ちに発生するわけではありません。仲介手数料は原則として売買契約が成立した場合の成功報酬です。
ただし、売主が特別に依頼した広告や遠隔地への出張などについて、事前に合意した実費を別途負担する場合があります。
仲介手数料そのものだけでなく、「別料金になる可能性があるもの」を契約前に確認してください。
7．築古の実家では建物状況調査についても確認する
中古住宅の媒介契約では、建物状況調査を実施する事業者のあっせんに関する事項も確認対象になります。
2024年4月からの標準媒介契約約款では、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合の理由を記載する欄なども整備されています。
築年数が古い実家だからといって必ず調査を実施すべきとは限りませんが、雨漏り、構造部分の劣化、買主への説明材料などを考え、調査を行う意味と費用を不動産会社に確認してから判断するとよいでしょう。
媒介契約は査定を比較してから決めても遅くない
実家の査定を依頼した会社から、そのまま専任媒介契約を勧められることがあります。
しかし、査定と媒介契約は別の段階です。
査定を受けた段階では、少なくとも次の内容を比較してから契約先を決めると判断しやすくなります。
- 査定価格とその根拠
- 実家周辺や類似物件の売却実績
- 想定している買主
- 売出価格の考え方
- 販売方法
- 売却期間の見通し
- 築古・空き家・家財残置への対応
- 担当者の説明と連絡体制
そのうえで、複数社へ依頼する一般媒介にするのか、1社へ集約する専任媒介・専属専任媒介にするのかを選びます。
実家売却の媒介契約でよくある質問
査定を受けたら、その会社と媒介契約を結ばないといけませんか？
いいえ。査定と媒介契約は別です。査定内容を確認したうえで、別の不動産会社へ依頼することもできます。
専任媒介契約を結んだ後に別の不動産会社へも依頼できますか？
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約期間中に他の不動産会社へ重ねて媒介を依頼することはできません。
一般媒介ならレインズに登録されませんか？
一般媒介には法律上のレインズ登録義務はありませんが、登録すること自体は可能です。登録するかどうかは不動産会社へ確認してください。
媒介契約を結ぶだけで仲介手数料が必要ですか？
通常の仲介手数料は、売買契約が成立した場合の成功報酬です。媒介契約を結んだだけで通常の仲介手数料全額が発生するものではありません。
ただし、特別に依頼した広告費などの実費や、契約上の義務に反した場合の費用について定めがある場合があります。契約書の報酬・費用・解除条項を確認してください。
一般媒介と専任媒介では、どちらが高く売れますか？
契約の種類だけで売却価格は決まりません。物件の需要、価格設定、販売活動、不動産会社や担当者の力量なども影響します。
媒介契約の種類だけで「こちらの方が必ず高く売れる」と判断するより、査定根拠と具体的な販売計画を比較する方が重要です。
媒介契約は「種類」だけでなく、誰にどう売ってもらうかを見る
実家売却の媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
複数社へ依頼したいなら一般媒介、1社へ売却活動を集約したいなら専任媒介または専属専任媒介が候補になります。ただし、それだけで契約を決める必要はありません。
査定価格の根拠、販売戦略、担当者の説明、レインズの扱い、活動報告、契約期間や解除条件まで確認し、「この会社に実家の売却を任せられるか」という視点で判断することが大切です。
専任系の媒介契約を結んだ場合は、レインズの登録証明書を受け取り、売主専用画面から公開状況や購入申込みの状態も確認しながら売却活動を進めましょう。
参考にした公的情報
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」
- 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査活用に向けて）」
- 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
- 東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
