親が施設へ入り、誰も住まなくなった実家。相続したものの、売るか残すか決められない家。
すぐに処分する必要がないと、「しばらくそのままでいい」と考えることもあります。
空き家であること自体が問題なのではありません。
問題になるのは、必要な管理をしないまま建物・敷地の状態が悪化していくことです。
国土交通省は、空き家を放置した場合の問題として、倒壊、外壁・屋根材の落下、ねずみ・害虫、悪臭、不法侵入、庭木のはみ出しなどを挙げています。
さらに、状態が悪化すると「管理不全空家等」「特定空家等」として自治体から指導・勧告等を受ける可能性があり、一定の場合には土地の固定資産税等に関する住宅用地特例から外れることもあります。
この記事では、必要以上に不安を煽るのではなく、空き家を放置すると実際に何が起こり得るのかを7つに分けて整理します。
空き家を放置する7つの主なリスク
| リスク | 起こり得ること |
|---|---|
| 1．建物の劣化 | 湿気、カビ、雨漏り、腐食などが進み、修繕範囲が広がる |
| 2．倒壊・落下・飛散 | 屋根材、外壁、塀などが落下・飛散し周囲へ危険を及ぼす |
| 3．庭木・ごみ・景観 | 雑草や枝の越境、ごみの散乱などで近隣へ影響する |
| 4．害虫・悪臭など | ねずみ、害虫、動物の糞尿などで衛生環境が悪化する |
| 5．不法侵入・防犯 | 侵入、不法投棄などが起こる可能性が高まる |
| 6．損害賠償 | 建物・塀・樹木等が他人へ損害を与えた場合、責任を問われる可能性がある |
| 7．行政措置・税負担 | 管理不全空家・特定空家となり、勧告等の対象になる可能性がある |
リスク1｜建物の劣化が進みやすくなる
人が住まなくなった家は、必ず急速に壊れるわけではありません。
しかし、住んでいる家に比べて、異常へ気づく機会が少なくなります。
例えば、
- 窓を開けず湿気がこもる
- 押入れ・収納にカビが発生する
- 小さな雨漏りを何か月も発見できない
- 排水口の封水が減る
- 水漏れに気づかない
- 外壁や屋根の小さな破損を放置する
といった状態です。
国土交通省も、人が住まない住宅では換気等が行われず、カビや劣化が進み、破損・倒壊の危険が高まる可能性を指摘しています。
早く見つければ小さな修繕で済むこともある
例えば屋根や外壁から少量の水が入っている状態でも、数年間気づかなければ、
- 天井
- 壁
- 断熱材
- 木部
- 床
まで傷む可能性があります。
問題は「空き家にしたこと」より、異常を発見できない期間が長くなることです。
売却・賃貸・再利用もしにくくなる可能性がある
建物状態が悪化すれば、将来、
- 売却する
- 貸す
- 家族が住む
- リフォームして使う
と決めたときに、修繕費が増える可能性があります。
国土交通省も、放置期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売買・賃貸等が難しくなるおそれがあると案内しています。
リスク2｜屋根・外壁・塀などが落下・倒壊する
建物が劣化すると、自宅の中だけの問題では済まないことがあります。
例えば、
- 瓦が落ちる
- 屋根材が台風で飛ぶ
- 外壁材が剥がれる
- 雨どいが外れる
- ブロック塀が傾く
- 建物自体が倒壊する
といった危険です。
国土交通省は空き家放置の代表的な問題として、倒壊や外壁・屋根材等の落下を挙げています。
道路や隣家に近い実家は特に確認する
敷地に余裕のある家より、
- 住宅密集地
- 歩道に接している
- 隣家との距離が短い
- 道路沿いに塀がある
家では、建物の一部が落下した場合に第三者へ影響しやすくなります。
屋根や高い塀を自分で点検するために、慣れていない人がはしごへ上る必要はありません。
地上から見て、
- 大きく傾いている
- 部材が浮いている
- 瓦がずれている
- 外壁が剥がれかけている
場合は、専門業者へ確認を依頼します。
リスク3｜庭木・雑草・ごみが近隣問題につながる
空き家で最初に周囲から見えやすい変化が、庭です。
放置すると、
- 雑草が道路へ広がる
- 枝が隣地へ越境する
- 枝が電線等へ近づく
- 落ち葉が近隣へ飛ぶ
- ごみが投棄される
といった状態になることがあります。
国土交通省も、樹木の繁茂・越境は生じやすい空き家問題の一つとしており、枝が道路標識を隠したり、周囲の建物等へ影響したりする可能性を示しています。
建物より先に近隣から連絡が来ることもある
建物内部の湿気やカビは外から分かりません。
一方、
- 雑草
- 庭木
- 落ち葉
- ごみ
は近隣から見えます。
実家が遠方なら、庭だけでも定期的に写真を撮ってもらう仕組みを作ると状態を把握しやすくなります。
リスク4｜ねずみ・害虫・悪臭など衛生面の問題
管理されていない空き家では、害虫・害獣等が入り込む場合があります。
国土交通省は、
- ねずみ
- 害虫
- 悪臭
も空き家放置の具体的な問題として挙げています。
原因としては、
- 壊れた窓や隙間
- 伸びた草木
- 残された食品
- 動物の糞尿
- ごみの放置
などが考えられます。
冷蔵庫・食品・生ごみは早めに確認する
親が急に入院・施設入居した家では、冷蔵庫の中やキッチン収納に食品が残ったままになることがあります。
家財を全部片付ける必要はなくても、腐敗する物は早めに確認します。
リスク5｜不法侵入・不法投棄など防犯上の問題
長期間人が出入りしていないことが外から分かる家は、不法侵入等の対象になる可能性があります。
例えば、
- 郵便物が大量にたまっている
- 草が伸び放題
- 窓が割れている
- 門扉が壊れている
- 夜間に完全に無人だと分かる
状態です。
国土交通省は、壊れた窓などから不法侵入者が出入りし、周辺地域の治安悪化につながるおそれを空き家放置のリスクとして示しています。
最低限、郵便物と施錠は確認する
今すぐ売却・解体を決められなくても、
- 郵便物をためない
- 玄関・窓を施錠する
- 割れた窓を放置しない
- 庭を最低限整える
といった管理は始められます。
リスク6｜第三者へ損害を与えると賠償責任が生じる可能性がある
空き家は誰も住んでいなくても、所有者等の管理責任がなくなるわけではありません。
東京都住宅政策本部は、例えば保存状態の悪い空き家から瓦が落下して隣家を傷つけた場合などに、民法に基づく賠償責任を負う可能性があると案内しています。
対象は家そのものだけではなく、
- 塀
- 門
- 樹木
など敷地内の物も関係します。
「誰も住んでいないから自己責任で済む」とは限らない
例えば、
- 瓦が通行人へ当たる
- 塀が倒れて隣家を壊す
- 枝が周囲へ損害を与える
など、実際に第三者へ損害が発生すれば、民事上の責任が問題になる可能性があります。
具体的な責任の有無や範囲は、事故原因や管理状況等によって判断されます。
ネット上で見かける特定の高額賠償例を、そのまま自分の家へ当てはめて考える必要はありません。
リスク7｜管理不全空家・特定空家として行政措置の対象になる可能性
空家法では、管理状態が悪い空き家に対する仕組みが設けられています。
特に理解しておきたいのが、
- 管理不全空家等
- 特定空家等
です。
管理不全空家とは？
管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態の空き家です。
2023年の空家法改正により設けられました。
市区町村は、管理不全空家等の所有者等に必要な措置を行うよう指導できます。
指導しても改善されず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれが大きい場合には、具体的な措置を勧告することができます。
特定空家とは？
特定空家等は、例えば次の状態にあると認められる空き家です。
- 放置すれば倒壊等、著しく保安上危険となるおそれがある
- 放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある
- 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている
- その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切
特定空家等については、状態に応じて、
- 助言・指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行等
へ進む可能性があります。
管理不全空家と特定空家の違い
| 管理不全空家等 | 特定空家等 | |
|---|---|---|
| 状態 | このまま放置すれば特定空家になるおそれ | 倒壊・衛生・景観等で深刻な状態 |
| 主な措置 | 指導→勧告 | 助言・指導→勧告→命令→代執行等 |
| 住宅用地特例 | 勧告を受けた場合、対象外となる可能性 | 勧告を受けた場合、対象外となる可能性 |
重要なのは、特定空家になるまで何もしなくてよいわけではないことです。
現在は、その前段階の管理不全空家等にも行政が対応できる制度になっています。
何年放置すると管理不全空家・特定空家になる？
全国一律に、
「1年放置したら管理不全空家」
「3年放置したら特定空家」
という基準はありません。
国立市が2026年8月に策定した認定基準でも、
- 現地調査結果
- これまでの指導経過
- 所有者等の状況
- 周辺への影響
などを考慮し、総合的に判断するとしています。
同じ5年間の空き家でも、毎月適切に管理されている家と、屋根が剥がれ庭木が道路へ越境している家では状態が違います。
「何年まで大丈夫か」ではなく、現状を確認することが重要です。
空き家を放置すると固定資産税が6倍になる？
よく見かける表現ですが、「空き家にしたら固定資産税が自動的に6倍になる」という説明は正確ではありません。
住宅が建つ土地には、一定の条件で住宅用地特例が適用されています。
固定資産税では、課税標準額が、
- 住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地：価格の1/6
- 200㎡を超える一般住宅用地部分：価格の1/3
に軽減されます。
管理不全空家等や特定空家等について市区町村から勧告を受け、必要な措置を講じない場合、その土地は住宅用地特例の対象から外れることがあります。
「1/6の特例がなくなる」＝税額が必ず6倍、ではない
1/6という数字から「固定資産税が6倍」と説明されることがあります。
しかし、実際の固定資産税額は、
- 土地の評価額
- 土地面積
- 住宅用地の区分
- 負担調整措置
- 都市計画税
- その他の条件
にも影響されます。
そのため、実際の納税額が必ずちょうど6倍になるわけではありません。
空き家になった直後に特例がなくなるわけでもない
単に、
- 親が施設へ入った
- 親が亡くなった
- 誰も住まなくなった
という理由だけで、直ちに住宅用地特例がなくなる制度ではありません。
東京都主税局は、特定空家等・管理不全空家等について区から勧告を受け、賦課期日までに必要な措置が講じられない敷地を住宅用地特例の対象から除外すると案内しています。
行政から連絡が来たら放置しない
自治体から、
- 現地確認
- 管理依頼
- 指導
- 勧告
などの連絡が来た場合は、そのままにしないようにします。
まず、
- どの部分が問題と判断されているか
- 何を改善すればよいか
- 対応期限
- 必要な書類
を自治体へ確認します。
例えば庭木の越境が主な問題なら、建物全体を解体する必要はなく、まず剪定で改善できる可能性があります。
屋根材の落下危険なら、安全確保や修繕を優先します。
行政代執行まで一気に進むわけではない
「空き家を放置したら、すぐ行政に解体される」と考える必要もありません。
特定空家等については、通常、助言・指導、勧告、命令など段階を踏んだ対応があります。
ただし、危険な状態で命令等にも対応しなければ、行政代執行等へ進む可能性があります。
危険が切迫している場合などには、法律上、緊急的な措置が行われる仕組みもあります。
放置している実家で、まず確認したい場所
久しぶりに実家へ行く場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
1．建物の外から見る
- 屋根が大きくずれていないか
- 外壁が剥がれていないか
- 塀が傾いていないか
- 窓が割れていないか
- 庭木が道路・隣家へ出ていないか
2．玄関・窓を確認する
- 施錠されているか
- 侵入跡がないか
- 郵便物がたまっていないか
3．室内を見る
- 雨漏り跡
- カビ
- 異臭
- 床の沈み
- 動物・害虫の痕跡
4．水回りを見る
- 漏水
- 排水口
- トイレ
- 水道メーター
5．写真を残す
現在の状態を各部屋・外観ごとに撮影します。
今後毎回同じ位置から撮影すれば、変化を比較しやすくなります。
危険がある場合は「全部片付け」より先に危険箇所へ対応する
実家に家財が大量に残っていても、優先順位は家財処分とは限りません。
例えば、
- 道路側へ瓦が落ちそう
- 塀が傾いている
- 庭木が道路をふさいでいる
- 漏水が続いている
なら、そこを先に対応します。
家の中を完全に片付けてからでなければ空き家対策を始められないわけではありません。
まだ売るか決められないなら、最低限の管理を始める
家族の話し合いが終わらず、売却・解体・賃貸の判断に数か月かかることもあります。
その間は、少なくとも、
- 施錠
- 郵便物の整理
- 換気
- 通水
- 雨漏り確認
- 庭木・雑草
- 外壁・屋根の目視確認
を行います。
自分で継続できない距離なら、空き家管理サービスを利用する方法もあります。
今後使わないなら売却・活用・解体も比較する
空き家を適切に管理していれば、すぐに売らなければならないわけではありません。
一方で、今後家族が使う予定がないのに、何年も、
- 固定資産税
- 保険
- 管理費
- 交通費
- 修繕費
を払い続けることが合理的かは定期的に見直します。
選択肢は、
- 売却
- 賃貸・活用
- 解体して土地を利用・売却
- 継続保有
です。
売却を検討する場合でも、家財を全部処分したり建物を解体したりしてから査定を受ける必要はありません。
空き家を放置していると気づいたら、この順番で動く
- 実家の現在の状態を写真で確認する
- 倒壊・落下・越境・漏水など第三者へ影響する危険を確認する
- 危険箇所があれば専門業者等へ対応を依頼する
- 郵便物・施錠・食品等を確認する
- 当面の管理担当者を決める
- 定期的な換気・通水・庭・外観確認を始める
- 遠方なら管理サービスも比較する
- 年間の維持費を確認する
- 家族が今後使う可能性を確認する
- 売却・活用・解体・保有を比較する
よくある質問
空き家を放置するとどうなりますか？
建物劣化、倒壊・外壁等の落下、庭木の越境、害虫・悪臭、不法侵入などの問題につながる可能性があります。状態が悪化すれば、管理不全空家等・特定空家等として自治体の指導等の対象になる場合があります。
空き家を放置すると固定資産税は6倍になりますか？
空き家になっただけで自動的に6倍になるわけではありません。管理不全空家等・特定空家等について自治体から勧告を受け、必要な措置を講じない場合などに住宅用地特例から外れる可能性があります。実際の税額が何倍になるかは土地等の条件によって異なります。
何年放置すると特定空家になりますか？
全国一律の年数基準はありません。建物・敷地の状態、周囲への影響、行政の指導経過等を踏まえて判断されます。
管理不全空家と特定空家は何が違いますか？
管理不全空家等は、適切な管理がされず、このまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態です。特定空家等は、倒壊・衛生・景観などでより深刻な状態にある空き家です。
管理不全空家に認定されただけで固定資産税の特例がなくなりますか？
認定だけで直ちに住宅用地特例が外れるという説明は正確ではありません。指導後も改善されず、市区町村から勧告を受けた場合に特例除外の対象となる仕組みです。
空き家の瓦が落ちて人や物に損害を与えたらどうなりますか？
建物等の保存状態に問題があり第三者へ損害を与えた場合、民法等に基づき所有者等が損害賠償責任を負う可能性があります。具体的な責任は個別事情によって判断されます。
自治体から空き家について手紙が来ました。どうすればよいですか？
放置せず、まず担当窓口へ連絡し、問題とされている箇所、必要な対応、期限を確認してください。問題が庭木だけなのか、建物の危険まであるのかによって必要な対応は異なります。
空き家を今すぐ売れない場合はどうすればよいですか？
売却等の方針が決まるまで、施錠、郵便、換気、通水、庭、外壁・屋根等を定期的に確認します。自分で続けられない距離なら管理サービスも検討できます。
空き家を解体した方がよいですか？
建物状態、土地利用、売却方法、解体費などによります。売却予定なら、解体費を支払う前に建物付きのまま査定を受ける方法もあります。
空き家は「使っていないこと」より「管理されていないこと」が問題
空き家を数か月・数年所有していること自体が直ちに問題なのではありません。
重要なのは、
- 建物の状態を確認しているか
- 周囲へ危険を及ぼしていないか
- 庭や敷地を管理しているか
- 異常があったとき対応できるか
です。
売るか残すか決められない時期でも、最低限の管理は始められます。
そして、今後使う予定がないのであれば、管理費や修繕費が積み上がる前に、売却・活用・解体を比較します。
実家全体を今後どうするかまだ整理できていない場合は、実家じまいの全体像から順番を確認してください。
