親が亡くなり、実家を売ろうと思って登記事項を確認したら、土地も建物もまだ親名義だった。
この場合でも、不動産会社への相談や価格査定まで相続登記の完了を待つ必要はありません。
一方で、亡くなった親の名義から買主へ、そのまま所有権を移すことはできません。実際に売却を完了し、買主へ所有権を移転するまでには、必要な相続登記を行って売主となる相続人の権利関係を整える必要があります。
そのため、実家を売る予定なら、「相続登記が全部終わるまで何もしない」のではなく、相続手続きと不動産査定を並行して進めるのが現実的です。
相続登記前でも実家の査定・売却相談はできる
相続登記がまだ終わっていなくても、不動産会社へ実家の価格査定を依頼したり、売り方について相談したりすることはできます。
不動産会社へ最初に伝えておきたいのは、現在の状況です。
- 登記名義人である親が亡くなっていること
- 相続人が誰か分かっているか
- 遺言書があるか
- 遺産分割協議が終わっているか
- 誰が実家を相続する予定か
- 兄弟姉妹など他の相続人が売却に同意しているか
この段階で査定をしておけば、実家を売却する場合の価格を確認しながら遺産分割を話し合うこともできます。
特に兄弟姉妹で相続する場合は、「実家を売って現金で分ける」「1人が取得して他の相続人へ代償金を支払う」といった判断にも査定価格が使えます。
ただし、故人名義のまま買主へ所有権を移転することはできない
査定できることと、売却を完了できることは別です。
不動産の登記では、所有権が移った経過を順番に登記します。
親が所有していた実家なら、基本的には次の順序になります。
- 亡くなった親から相続人への相続登記
- 相続人から買主への売買による所有権移転登記
亡くなった親を売主として、新しい買主へ直接所有権を移すことはできません。
そのため、売却予定があるなら不動産会社への査定と並行して、相続登記の準備を始めます。
相続登記が終わる前に売買契約してもいい？
ここは「絶対にできる」「絶対にできない」と一律には決めない方が安全です。
実務上、相続人・遺産分割・売主が確定しており、決済までに相続登記を完了させる前提で売却準備や契約スケジュールを組む場合があります。
一方で、買主が住宅ローンを利用する場合や、相続人間の合意が固まっていない場合などは、相続登記が完了していないことが取引上の問題になります。
「買主が決まってから急いで相続登記を始める」のではなく、査定・販売準備と登記を並行して進め、媒介する不動産会社と司法書士に登記完了の予定を共有しておく方が進めやすくなります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されている
相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自己のために相続が開始したことと、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
2024年4月より前に相続した実家も対象
義務化より前に発生した相続だから対象外、というわけではありません。
2024年4月1日より前に相続したことを知っており、まだ相続登記をしていない不動産についても義務化の対象です。
この場合は原則として、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
昔亡くなった祖父母・親の名義が残った実家を売却しようとしている場合は、特に確認してください。
遺産分割が成立した後にも3年の期限がある
相続登記の3年期限は、一度だけではありません。
遺産分割が成立し、その結果として不動産を取得した相続人には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する追加的な義務があります。
「とりあえず法定相続分で登記したから、その後の遺産分割登記はいつでもよい」と考えないようにしてください。
相続人申告登記をしていれば実家を売れる？
相続人申告登記と、通常の相続登記は役割が違います。
相続人申告登記は、相続登記の義務を期限内に簡易な方法で履行するために2024年4月から始まった制度です。
遺産分割がまとまらないなどの事情で3年以内に通常の相続登記を行うことが難しい場合、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ます。
しかし、相続人申告登記だけでは実家を売却するための相続登記の代わりにはなりません。
相続人申告登記は、不動産を誰がどの割合で相続したかという権利関係を公示する制度ではありません。
相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要です。
相続人申告登記を使う場面
相続人申告登記は、たとえば次のような状況で検討する制度です。
- 相続登記の3年期限が近い
- 兄弟間で遺産分割がまだまとまっていない
- 必要な戸籍収集や協議に時間がかかっている
- まず相続登記の基本的な義務だけ期限内に履行したい
一方、「近いうちに実家を売る」という方針が決まっているなら、できるだけ早く遺産分割を整理し、売主になる相続人への相続登記を進める方が売却へつながります。
実家を売却するための相続登記は誰の名義にする？
相続人が複数いる場合、「誰の名義へ相続登記するか」は売却方法にも関係します。
主なケースは次のようになります。
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 1人が実家を取得して売る | 遺産分割の内容に基づき、その相続人へ登記して売却 |
| 兄弟で共有取得して売る | 共有持分を登記し、全共有者が売却に協力 |
| 売却して代金を分ける | 換価分割の内容・登記・代金分配方法を整合させる |
売ることが決まっているからといって、何となく兄弟全員の共有名義にすると、売買契約・決済時に全員の協力が必要になります。
遺産分割協議の段階から「最終的に実家を売却する」という方針を司法書士や不動産会社へ伝えておくと、売却までの流れを整理しやすくなります。
相続登記の前に遺言書を確認する
相続登記の準備に入る前に、遺言書の有無を確認します。
遺言で実家を取得する人が指定されている場合と、相続人全員の遺産分割協議で取得者を決める場合では、登記申請に必要な書類が変わります。
自筆証書遺言が自宅などから見つかった場合は、そのまま遺産分割協議を始めず、家庭裁判所での検認が必要か、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言かなどを確認してください。
遺産分割協議による相続登記で準備する主な書類
必要書類は相続の形によって変わります。
一般的な遺産分割協議による相続登記では、法務局の案内上、主に次のような書類を準備します。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍等
- 相続人の戸籍
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 遺産分割に参加した相続人の印鑑証明書
- 固定資産課税明細書または固定資産評価証明書等
- 必要に応じて被相続人の住民票の除票・戸籍の附票など
遺言による相続、法定相続分による登記、数次相続、相続人の一部が死亡しているケースなどでは必要書類が変わります。
「ネットで見つけたチェックリストだけで必ず足りる」と考えず、相続関係が複雑な場合は管轄法務局や司法書士へ確認してください。
法定相続情報一覧図を使える場合もある
相続では、銀行・証券会社・登記など複数の手続きで戸籍一式を提出することがあります。
法定相続情報証明制度を利用している場合は、法定相続情報一覧図の写しや法定相続情報番号を利用できる手続きがあります。
相続登記だけでなく預金等の相続手続きも多い場合は、利用できるか確認するとよいでしょう。
親がどの不動産を持っていたか分からない場合は？
親が自宅以外にも土地を持っていた可能性があるものの、家族が把握できていないケースがあります。
2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度では、登記官が、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に検索し、証明書として交付します。
相続人が親名義の不動産を把握する補助として使えるため、「実家以外にも親名義の土地があるかもしれない」という場合には確認する価値があります。
実家だけ相続登記して、別の土地を見落とすことを防ぐためにも利用できます。
相続登記にはいくらかかる？
相続による所有権移転登記では、原則として登録免許税がかかります。
相続による所有権移転登記の税率は、原則として課税価格の1,000分の4、つまり0.4％です。
たとえば、登録免許税の計算基礎となる不動産価額が1,000万円なら、単純計算では4万円です。
実際の計算では固定資産税評価額等を基礎に課税価格を計算し、端数処理等もあります。
土地には登録免許税が免税になる場合もある
一定の相続登記については、登録免許税の免税措置があります。
2026年時点では、たとえば不動産の価額が100万円以下の一定の土地に係る相続登記や、相続した人が相続登記をしないまま死亡した一定の場合などについて、2027年3月31日まで免税措置があります。
免税対象は条件が決まっているため、「相続登記は今なら全部無料」と考えないでください。
司法書士へ依頼すると別途報酬がかかる
相続登記は、自分で法務局へ申請することもできます。
一方、司法書士へ依頼する場合は、登録免許税・戸籍等の実費とは別に司法書士報酬がかかります。
報酬額は全国一律ではありません。
相続人の人数、戸籍収集、数次相続、不動産の数、遺産分割協議書作成支援の範囲などによって変わるため、依頼前に見積もりを確認してください。
相続登記と実家の査定、どちらを先にする？
売却予定なら、どちらか一方を全部終えてから次へ進む必要はありません。
次のように並行すると進めやすくなります。
| 相続側 | 売却側 |
|---|---|
| 遺言・相続人を確認 | 実家の机上査定を依頼 |
| 遺産分割を話し合う | 複数社の査定根拠を比較 |
| 相続する人を決める | 仲介・買取等の売り方を検討 |
| 相続登記を申請 | 不動産会社を選ぶ |
| 登記完了を確認 | 契約・決済スケジュールを確定 |
査定額が分からないまま遺産分割するより、売却価格の目安を確認してから兄弟で話し合った方が判断しやすい場合もあります。
相続登記前の査定で不動産会社に伝えること
- 所有者が亡くなっていること
- 死亡した時期
- 現在の登記名義
- 相続人の人数
- 遺言の有無
- 遺産分割協議の進み具合
- 売却に反対している相続人がいないか
- 相続登記を司法書士へ依頼しているか
- いつ頃の売却を希望しているか
登記が未了であることを隠す必要はありません。
相続手続きの進行状況を最初から共有した方が、売却開始日・契約日・決済日を現実的に組みやすくなります。
相続登記後に住所が変わっている場合も確認する
すでに相続登記は終わっているものの、その後に引っ越して、登記簿上の住所と現在住所が違う場合もあります。
2026年4月1日から住所・氏名の変更登記も義務化されており、原則として住所等を変更した日から2年以内に登記する必要があります。
売却時には登記名義人本人と現在の所有者を確認するため、登記住所が昔のままなら早めに不動産会社・司法書士へ伝えてください。
相続登記を急いだ方がよいケース
- すでに購入希望者が見つかっている
- 相続登記の3年期限が近い
- 2024年4月1日より前の相続で未登記のまま
- 相続人が高齢で、さらに相続が発生する可能性がある
- 兄弟が多く、時間がたつほど関係者が増える可能性がある
- 実家を早期に売却して空き家管理を終えたい
- 相続税・譲渡所得等の別の期限も関係している
相続登記を放置したまま次の相続が発生すると、関係者が増え、戸籍収集や協議がさらに複雑になることがあります。
相続登記と売却を進める流れ
- 土地・建物の現在の登記名義を確認する
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を確認する
- 相続放棄を検討する人がいないか確認する
- 実家の現状査定を受ける
- 遺産分割で誰が実家を取得するか・売るかを決める
- 相続登記に必要な戸籍等を集める
- 相続登記を申請する
- 複数の不動産会社の査定・販売方法を比較する
- 相続登記完了を売却担当者・司法書士と確認する
- 売買契約・決済・買主への所有権移転を行う
- 売却後の譲渡所得・確定申告の要否を確認する
よくある質問
相続登記していない実家は売れますか？
相続登記前でも査定・売却相談はできます。ただし、亡くなった親の名義から買主へ直接所有権を移すことはできないため、売却を完了するまでに必要な相続登記を行う必要があります。
相続登記前でも不動産査定できますか？
できます。相続人・遺言・遺産分割の状況と、まだ故人名義であることを不動産会社へ伝えたうえで査定を依頼します。売却予定なら相続登記の準備も並行して進めてください。
相続人申告登記をすれば実家を売却できますか？
相続人申告登記だけでは売却のための相続登記の代わりになりません。相続人申告登記は相続登記の基本的な義務を簡易に履行する制度で、売却時には別途、権利関係に応じた相続登記が必要です。
相続登記はいつまでに必要ですか？
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続したことを知っており未登記の不動産は、原則2027年3月31日までです。
遺産分割が終わらないまま3年が来たらどうしますか？
期限までに遺産分割に基づく相続登記が難しい場合、相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行する方法があります。ただし、その後に遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく登記が別途必要です。
相続登記には何が必要ですか？
相続の方法によって違います。遺産分割協議による一般的なケースでは、被相続人の戸籍、相続人の戸籍、不動産を取得する人の住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価額が分かる資料、登記申請書等を準備します。個別事情によって追加書類が必要です。
相続登記の登録免許税はいくらですか？
相続による所有権移転登記の登録免許税率は、原則として課税価格の0.4％です。ただし、一定の土地については2027年3月31日まで登録免許税が免税になる制度があります。
相続登記は自分でもできますか？
本人申請は可能です。法務局には申請書様式や登記手続ハンドブックがあります。ただし、相続人が多い、数次相続、遺言・共有・換価分割が関係するなど複雑なケースでは司法書士への相談も検討してください。
親名義の不動産が他にもあるか調べられますか？
2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まっています。相続人は、被相続人が登記名義人として記録されている不動産を一覧的に確認するための証明書を請求できます。
相続登記が終わるまで売却準備を止めない
故人名義の実家は、そのまま買主へ所有権を移転することはできません。
しかし、相続登記が終わるまで不動産査定や売却方針の検討まで止める必要もありません。
遺言・相続人・遺産分割の状況を確認しながら、現状の実家を複数の不動産会社へ査定してもらい、相続登記を並行して進める方法があります。
売却が決まっているなら、相続人申告登記だけで止めず、買主への所有権移転まで進められる相続登記を早めに整えてください。
実家を売る・残す・管理するところから整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
