兄弟姉妹で実家を売却するときは、「兄弟だから全員の同意が必要」と一括りにするのではなく、最初に現在の所有状態を確認する必要があります。
親がまだ実家の所有者なのか、親が亡くなって遺産分割前なのか、すでに兄弟の共有名義で相続登記しているのかによって、誰が売却を決められるかが違うためです。
また、兄弟全員が売却に賛成していても、売却代金や片付け費、固定資産税などの負担を決めないまま進めると、売却後に揉めることがあります。
兄弟で実家を売るときは、「誰の家なのか」→「誰が売却に合意する必要があるか」→「代金・費用をどう分けるか」の順番で整理します。
兄弟で実家を売る前に3つの状態を分ける
| 現在の状態 | 売却の考え方 |
|---|---|
| 親が存命で親名義 | 原則として所有者である親が売却を判断する |
| 親が死亡・遺産分割前 | 相続人全員で遺産分割・売却方法を整理する |
| すでに兄弟の共有名義 | 実家全体を売るには共有者全員が売却に協力できる状態にする |
同じ「兄弟の実家」でも、この3つを混同すると話が分かりにくくなります。
親が存命なら兄弟だけで実家を売ることはできない
親が存命で土地・建物が親名義なら、実家の所有者は親です。
子どもである兄弟が「もう誰も住まないから売ろう」と全員で決めても、それだけで親の不動産を売却できるわけではありません。
まず確認するのは次の3点です。
- 土地・建物の現在の名義
- 親本人が売却を希望しているか
- 親本人が売却内容を理解して判断できる状態か
親から適切な代理権を与えられて手続きを行う場合もありますが、代理の範囲や本人確認は不動産会社・司法書士等と事前に整理します。
親本人の判断能力に問題がある場合は、単純に家族の委任状だけで処理できるとは限りません。成年後見制度等が関係する可能性があるため、司法書士・弁護士等へ確認してください。
親が亡くれた直後は「遺産分割前」か確認する
親が亡くなっても、すぐに「長男の家」「兄弟3人の共有名義」と決まるわけではありません。
遺言等で取得者が決まっていない場合、遺産分割が成立するまでは、相続財産である実家は共同相続人の共有状態になります。
そのため、最初に次を確認します。
- 遺言書があるか
- 相続人が誰か
- 実家以外に預金・有価証券・借金等があるか
- 相続放棄を検討している人がいないか
- 遺産分割協議が終わっているか
まだ遺産分割前なら、実家を誰か1人の名義にしてから売るのか、売却して現金を分けるのかなども含めて話し合います。
兄弟で実家を分ける主な方法
実家は現金と違い、兄弟3人だから建物を3分の1ずつ物理的に分ける、ということが難しい財産です。
売却を前提にすると、主に次の方法を検討します。
| 方法 | 考え方 | 向きやすいケース |
|---|---|---|
| 換価分割 | 実家を売却し、売却代金を決めた割合で分ける | 誰も実家を取得・利用しない |
| 代償分割 | 兄弟の1人が実家を取得し、他の相続人へ金銭等を支払う | 1人が住み続けたい・所有したい |
| 共有で取得 | 兄弟複数人で持分を持つ | 共有を続ける合理的な理由がある |
売却することがほぼ決まっているなら、「とりあえず兄弟全員の共有名義にする」ことが必ずしも最も簡単とは限りません。
共有名義にした後で売却する場合は、売買契約や所有権移転に兄弟全員の協力が必要になるからです。
換価分割とは？売って現金にしてから兄弟で分ける
換価分割は、相続した実家を売却し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。
誰も実家に住む予定がなく、「不動産では分けにくいが現金なら分けられる」という場合に検討しやすい方法です。
売却を前提にするなら、遺産分割協議の段階で次を明確にしておきます。
- 実家を売却して分けること
- 誰が売却手続きを担当するか
- 売却代金をどの割合で取得するか
- 仲介手数料・測量・家財処分等をどう負担するか
- 最低売却価格等を決めるか
換価の便宜上、共同相続人の1人の名義に相続登記して売却する形を取る場合もあります。
ただし、単に1人へ名義を移して後から好きな金額を兄弟へ送ればよいという意味ではありません。
遺産分割の内容と、実際の売却代金の分配を一致させ、税務上の取扱いも確認して進める必要があります。
代償分割とは？実家を残したい兄弟がいる場合
兄弟のうち1人が「実家を残したい」「自分が住みたい」という場合は、その人が実家を取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割を検討できます。
たとえば兄弟2人で、実家の価値が3,000万円、他に大きな遺産がない場合、1人が実家を取得し、もう1人へ金銭を支払う形です。
実際の金額は法定相続分だけで自動的に決まるものではなく、他の遺産、特別受益、遺言等も含めて遺産分割協議で決めます。
また、実家を取得する兄弟に代償金を支払える資金があるかも重要です。
すでに兄弟の共有名義なら全体売却には全員の協力が必要
遺産分割を終え、兄弟2人・3人などの共有名義で相続登記している場合を考えます。
実家全体を通常の不動産として第三者へ売却するには、共有者それぞれが所有する持分を買主へ移転できる状態にする必要があります。
そのため、1人だけが勝手に他の兄弟の持分まで含めて実家全体を売却することはできません。
実務上は兄弟全員で、少なくとも次を決めます。
- 売却すること
- 依頼する不動産会社
- 売出価格
- 値下げの基準
- 買主からの申込みを受ける条件
- 家財をどうするか
- 引渡日
- 売却費用の負担
- 売却代金の受取り
兄弟全員が査定に立ち会う必要はない
実家全体の売却には共有者全員の協力が必要ですが、査定のたびに兄弟全員が現地へ集合する必要があるとは限りません。
代表者を決めて不動産会社との窓口を一本化し、査定結果や売却条件を全員へ共有する方法があります。
特に兄弟が別々の地域に住んでいる場合は、最初に連絡方法を決めると進めやすくなります。
- 不動産会社との窓口担当
- 兄弟間の連絡手段
- 査定書の共有方法
- 一定額以下へ値下げする場合の承認方法
- 契約書類のやり取り方法
代表者を決めても、その人が他の共有者の所有権を自由に処分できるようになるわけではありません。
兄弟の1人が売却に反対したら？
兄弟共有の実家全体を任意に売る場合、1人だけ反対している状態で、その人の持分を含めて勝手に売却することはできません。
まず、なぜ反対しているのかを分けます。
- 思い出があり売りたくない
- 自分が将来住みたい
- 査定価格が安いと思っている
- 売却時期に納得していない
- 売却代金の分け方に不満がある
- 家財・仏壇等の整理が終わっていない
- 他の兄弟との関係自体が悪化している
価格への不満なら複数社の査定を取ることで共通の判断材料を作れます。
実家を残したいのであれば、その兄弟が他の兄弟の持分を取得できないか検討できます。
遺産分割前で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停等を検討することになります。
すでに共有名義にした後の紛争では、遺産分割前とは法的な整理が異なる場合があります。合意が難しい段階では、不動産会社だけで解決しようとせず、弁護士等へ相談してください。
自分の共有持分だけなら売れる？
すでに兄弟の共有名義になっている場合、自分が所有する共有持分だけを第三者へ譲渡することは可能な場合があります。
しかし、「実家全体3,000万円・自分の持分3分の1だから1,000万円で売れる」と単純に考えることはできません。
共有持分だけを取得する買主は、購入後も他の兄弟と共有関係になります。
そのため通常の一戸建て全体と比べて買主が限られ、価格条件も異なる可能性があります。
また、第三者が新たな共有者になることで、残る兄弟との関係にも影響します。
兄弟間の話し合い、兄弟による持分買取、実家全体の売却などを検討したうえで判断してください。
兄弟の1人が実家に住み続けている場合
親の死亡後、兄弟の1人だけが実家に住み続けているケースもあります。
この場合は、単に不動産会社へ売却を依頼するだけでは解決しません。
まずその兄弟と、今後の利用について話し合います。
- そのまま住み続けたいのか
- いつまでに退去できるのか
- 実家を単独で取得したいのか
- 他の兄弟へ代償金・持分買取代金を支払えるのか
- 売却する場合の退去時期
居住している兄弟を無視して売却活動を始めると、内覧や引渡しが進まない可能性があります。
査定は早めに取って価格の共通認識を作りつつ、居住問題を並行して整理します。
売却代金は兄弟で均等に分ける？
「兄弟3人だから売却代金を3等分」と自動的に決まるわけではありません。
遺産分割前なら遺言・法定相続分・遺産分割協議の内容、すでに共有名義なら持分割合や別途の合意などを確認します。
換価分割の場合も、売却代金を誰がどの割合で取得するかを遺産分割協議で明確にしておくことが重要です。
また、売買代金そのものだけでなく、売却に必要な費用も整理します。
- 仲介手数料
- 家財・残置物の撤去費
- 測量費
- 解体費
- 登記費用
- 売却までの固定資産税・管理費
- 遠方からの交通費を精算するか
兄弟の1人が費用を立て替えた場合も、「後で適当に精算する」のではなく領収書等を残しておくと確認しやすくなります。
売却代金を代表者の口座で受け取る場合は事前に確認する
兄弟が複数いる場合、便宜上1人を売却の代表者として進めたいことがあります。
ただし、売却代金を代表者がいったん受け取り、後で兄弟へ送金する場合は、遺産分割内容・共有割合・税務上の帰属と矛盾しないようにする必要があります。
国税庁は、換価分割のため便宜上共同相続人の1人の名義へ相続登記し、遺産分割の内容に従って売却代金を実際に分配する一定のケースでは、その分配について贈与税の問題は生じないとの取扱いを示しています。
一方で、譲渡所得の申告割合は、換価時点で代金取得割合が確定していたかなどによって取扱いが変わります。
代表者へ一度集めれば税金も代表者1人だけが申告すればよい、とは考えず、税理士・税務署等へ確認してください。
相続した実家の取得費は親から引き継ぐ
相続した土地・建物を売った場合、譲渡所得の計算上の取得費は、原則として親など被相続人がその不動産を購入したときの購入代金・購入手数料等を引き継ぎます。
そのため、兄弟で実家整理を始める段階で、次のような古い資料を探しておくことが重要です。
- 親が実家を購入したときの売買契約書
- 土地購入の領収書
- 建物の建築請負契約書
- 購入時の仲介手数料資料
- 増改築等の資料
「古い紙だから不要」と処分しないようにしてください。
兄弟3人以上なら相続空き家の3,000万円控除にも注意
相続した一定の空き家を売却した場合、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。
2026年時点では、一定要件を満たし2027年12月31日までに譲渡した場合が対象です。
注意したいのは、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合です。
この場合の特別控除額は、1人あたり最高3,000万円ではなく最高2,000万円となります。
兄弟が多い相続では影響しやすいため、売却前に適用要件を確認してください。
兄弟で実家を売るなら査定は「話し合いの材料」にする
兄弟間で意見が違うとき、不動産会社の査定には売却価格を知る以外の役割があります。
「実家は5,000万円くらいするはず」「古いから500万円にしかならない」と家族それぞれが感覚だけで話すと、合意しにくくなります。
複数社へ同じ条件で査定を依頼し、次を共有すると話し合いやすくなります。
- 土地の査定額
- 建物の評価
- 参考にした成約事例
- 想定売出価格
- 想定売却期間
- 中古戸建・古家付き土地・買取の違い
- 家財が残っている場合の条件
ただし、一番高い査定額を出した会社をそのまま選ぶ必要はありません。
兄弟全員へ査定根拠を説明でき、共有・相続・遠方対応を具体的に説明できる会社を比較してください。
兄弟間で最初に決めておきたい10項目
- 実家を売るのか残すのか
- 現在の所有者・相続人は誰か
- 誰か1人が住み続ける希望はあるか
- 誰かが実家を単独取得するか
- 売るならいつまでを目標にするか
- 不動産会社との窓口担当を誰にするか
- 最低限納得できる売却条件
- 家財・仏壇・重要書類をどうするか
- 売却費用をどう負担するか
- 売却代金をどう分けるか
口頭だけで決めず、重要な合意は遺産分割協議書や必要な契約書類など、状況に合った形で残します。
兄弟で実家を売却する流れ
- 親が存命か死亡後かを確認する
- 土地・建物の現在名義を確認する
- 遺言書・相続人を確認する
- 相続放棄の可能性がないか確認する
- 兄弟それぞれの希望を確認する
- 現状のまま複数社へ査定を依頼する
- 換価分割・代償分割・共有売却等を比較する
- 売却代金・費用負担を決める
- 必要な遺産分割協議・相続登記を進める
- 不動産会社を選ぶ
- 売買条件を兄弟で確認する
- 売買契約を締結する
- 決済・所有権移転・引渡しを行う
- 各人が必要な税務申告を確認する
兄弟での実家売却で避けたい進め方
- 親名義なのに兄弟だけで売却を決める
- 遺産分割前と共有登記後を同じものとして考える
- 売る予定なのに何となく全員共有名義にする
- 1人の代表者にすべての権限があると思い込む
- 1人の反対を無視して実家全体の売却契約を進める
- 共有持分なら家全体価格×持分割合で売れると思う
- 売却代金の分け方を売却後まで決めない
- 片付け費・固定資産税等の立替を記録しない
- 取得費を確認する前に親の契約書を捨てる
- 家族間の紛争を不動産会社だけで解決しようとする
よくある質問
兄弟で相続した実家は売却できますか？
できます。ただし、遺産分割前なのか、すでに兄弟共有名義なのかで手続きが変わります。まず遺言・相続人・現在名義を確認し、誰が売却契約と所有権移転に関与する必要があるか整理します。
兄弟共有名義の実家は1人だけで売却できますか？
実家全体を売る場合、1人だけで他の兄弟の持分まで勝手に売ることはできません。共有者それぞれが自己持分を買主へ移転できるよう、全員が売却に協力できる状態にする必要があります。
兄弟の1人が反対したら実家を売れませんか？
共有不動産全体を通常の方法で売るには、その人の持分も買主へ移転する必要があるため、反対を無視して全体を売却することはできません。実家を残したい人による取得、持分の整理、調停等を状況に応じて検討します。
自分の持分だけ売ることはできますか？
すでに共有名義なら、自己持分のみを処分できる場合があります。ただし実家全体の通常売却とは買主・価格・家族への影響が異なります。単純に全体価格へ持分割合を掛けた金額で売れるとは限りません。
兄弟の1人が実家に住んでいたら売却できますか？
売却を検討することはできますが、居住している兄弟の今後の住まい、退去時期、単独取得の希望などを整理する必要があります。査定と同時に、居住問題を話し合ってください。
実家を売ったお金は兄弟で均等に分けますか？
兄弟の人数だけで自動的に均等分割になるわけではありません。遺言、遺産分割協議、持分割合、換価分割の合意などを確認します。売却費用の負担についても同時に決めてください。
換価分割のため1人の名義にして売っても大丈夫ですか？
換価の便宜上一人名義で相続登記して売却する方法が採られる場合があります。ただし、遺産分割協議の内容と実際の代金分配を一致させる必要があり、譲渡所得の申告方法も状況によって変わるため、登記・税務を確認して進めてください。
兄弟で揉めて遺産分割できない場合はどうしますか？
遺産分割前で相続人同士の協議がまとまらない場合、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる方法があります。すでに共有登記済みの場合は法的な整理が異なることがあるため、弁護士等へ個別に相談してください。
兄弟での実家売却は「査定前の名義確認」と「売却前の分配合意」が重要
兄弟で実家を売却するときは、いきなり不動産会社を決めるより先に、親が存命なのか、相続後なのか、遺産分割が終わっているのか、現在誰の名義なのかを確認します。
そのうえで現況査定を取り、実家を売る、誰かが取得する、共有を続けるという選択肢を金額でも比較します。
売却することになったら、売買契約の前に売却代金・家財処分・固定資産税・仲介手数料等の負担も兄弟で整理してください。
兄弟間で合意できる部分と、司法書士・税理士・弁護士等へ確認する部分を分けて進めることが、売却後のトラブルを減らすポイントです。
実家を売る・残す・管理するところからまだ決まっていない場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
