誰も住まなくなった家を売ろうと思っても、「家財を全部片付けてから査定するのか」「古い家は解体してから売った方がいいのか」「不動産会社の買取と普通の売却は何が違うのか」と迷うことがあります。
空き家の売り方は一つではありません。
主に、建物を中古戸建として売る、古家付き土地として売る、建物を解体して更地で売る、不動産会社などへ直接買い取ってもらうという方法があります。
どの方法が適しているかは、築年数だけでは決まりません。建物の状態、土地の価値、再建築条件、家財の量、売却までにかけられる時間、解体費、税金などを比較して判断します。
そのため、査定を受ける前に家財を全部捨てたり、古いという理由だけで先に解体したりする必要はありません。まず現在の状態で不動産会社に見てもらい、複数の売り方を比較する方が判断しやすくなります。
空き家を売却する4つの方法
| 売り方 | 向いている空き家 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 中古戸建として売る | 建物を利用できる状態 | 建物も含めて住宅として買主を探す |
| 古家付き土地として売る | 建物価値を大きく見込みにくい築古住宅 | 建物を残したまま主に土地として売る |
| 解体して更地で売る | 建物の利用が難しく、更地需要が見込める土地 | 解体費を負担して土地だけで販売する |
| 不動産会社に買い取ってもらう | 早く売りたい、家財・老朽化などの問題がある | 一般の買主を探さず不動産会社等へ直接売る |
最初から一つに決める必要はありません。
たとえば「中古戸建としての査定」「古家付き土地としての査定」「買取価格」を確認し、必要なら更地にした場合の価格と解体費も追加して比較できます。
売却前に所有者と登記を確認する
売り方を考える前に、土地と建物を誰が所有しているか確認します。
- 本人名義のまま空き家になっている
- 亡くなった親名義のままになっている
- 相続登記が済んでいる
- 兄弟姉妹など複数人の共有になっている
- 土地と建物で所有者が違う
相続後も亡くなった人の名義のままなら、買主への所有権移転に向けて相続登記が必要になります。
共有不動産全体を売る場合には、原則として共有者全員が売却に協力する必要があります。
不動産会社への査定は登記手続きと並行できる場合がありますが、売却直前になって名義問題が判明すると時間がかかるため、早めに確認しておきます。
査定前に家財を全部捨てる必要はない
空き家には家具、家電、衣類、食器、書類などが大量に残っていることがあります。
しかし、不動産会社へ査定を依頼するために、家を完全に空にしておく必要があるとは限りません。
先に確認したいのは、むしろ捨ててはいけない物です。
- 土地・建物の売買契約書
- 建築請負契約書
- 購入時の領収書
- リフォーム・増改築資料
- 図面・測量関係資料
- 固定資産税関係書類
- 登記識別情報・権利証
- 通帳・印鑑・貴重品
特に購入時の資料は、売却後の譲渡所得を計算するときの取得費確認に使える可能性があります。
まず重要品を確保して現状のまま査定を受け、家財撤去が必要か、残置物がある状態でも買取可能かを確認してから処分方法を決めると無駄を減らしやすくなります。
方法1．中古戸建としてそのまま売る
建物にまだ居住できる状態が保たれているなら、中古戸建として売却する方法があります。
築年数が古いという理由だけで、中古住宅として売れないとは限りません。
建物状態、立地、間取り、リフォーム需要などによっては、既存住宅として購入したい買主が見つかる可能性があります。
中古戸建として売るメリット
- 解体費を先に負担しなくてよい
- 建物を利用したい買主も対象にできる
- 中古住宅として建物にも価値が付く可能性がある
- すぐに更地へする必要がない
中古戸建として売るときの確認点
- 雨漏り
- シロアリ
- 給排水設備
- 基礎・外壁・屋根
- 増改築履歴
- 未登記部分
- 境界・越境
知っている不具合や過去の修繕履歴は、不動産会社へ正確に伝えます。
「古いから分からない」「もう住んでいないから関係ない」と説明を省くのではなく、分かっている事実と分からない部分を区別して伝えることが大切です。
方法2．古家付き土地として売る
建物がかなり古く、住宅としての価値を大きく見込みにくい場合は、建物を残したまま「古家付き土地」として販売する方法があります。
古家付き土地は法律上の厳密な物件区分というより、不動産取引で使われる表現です。
建物を残した状態で売るため、売主が売却前に解体費を全額負担せずに済みます。
古家付き土地で売るメリット
- 解体費を先に支払わずに売り出せる
- 建物を利用したい買主の可能性を残せる
- 解体前に土地の需要を確認できる
- 売却条件として更地渡しを相談できる場合もある
デメリット・注意点
- 買主が解体費を考慮して価格交渉する可能性がある
- 老朽化が激しいと建物管理を続ける必要がある
- 建物状態について契約条件を明確にする必要がある
- 土地だけを探す買主からは敬遠される場合がある
「建物に価値がないから先に壊す」のではなく、古家付きの査定を一度取ってから判断します。
方法3．解体して更地で売る
建物の老朽化が進み、買主が建物を利用する可能性が低い場合には、解体して更地で売る方法があります。
更地になれば、買主が建物解体を行う手間がなく、新築用地として検討しやすくなる土地もあります。
一方、先に解体することが必ず有利とは限りません。
- 売却前に解体費が必要になる
- 解体しても査定価格が解体費以上に上がるとは限らない
- 建物を利用したい買主を除外することになる
- 住宅がなくなることで土地の固定資産税の住宅用地特例が使えなくなる場合がある
- 再建築条件に問題がある土地では解体後の利用に影響する可能性がある
解体前に、古家付きの査定額、更地にした場合の想定査定額、実際の解体見積額の3つを比較してください。
固定資産税についても、「解体したら必ず税額が6倍」と単純にはいえません。住宅用地特例の課税標準と実際の納税額は別であり、土地の評価額や負担調整などでも変わります。
解体前にはアスベストの事前調査も必要
建築物を解体する場合は、建物の規模にかかわらず、法令に基づいて石綿（アスベスト）含有建材の有無について事前調査が必要です。
さらに、建築物の解体部分の床面積が合計80㎡以上の場合には、石綿の有無にかかわらず事前調査結果の報告が必要です。
「80㎡未満ならアスベスト調査そのものが不要」という意味ではありません。
解体見積もりを取る際には、解体本体だけでなく、石綿事前調査、残置物、庭木、ブロック塀、地中埋設物など、追加費用になり得る項目も確認します。
方法4．不動産会社へ直接買い取ってもらう
一般の買主を募集せず、不動産会社等に空き家を直接買い取ってもらう方法もあります。
不動産会社は購入後の再販売・修繕・解体などを見込んで価格を判断するため、仲介で一般の買主へ売却した場合より価格が低くなることがあります。
一方で、条件が合えば販売活動を長期間続けずに売却しやすい点があります。
買取を比較したいケース
- できるだけ早く売却したい
- 遠方で何度も内覧対応できない
- 大量の家財が残っている
- 建物の老朽化が進んでいる
- 仲介で長期間売れなかった
- 一般の買主への販売準備を減らしたい
買取価格や残置物対応の条件は会社によって異なります。
「買取なら必ず家財を残したまま売れる」「必ず数日で現金化できる」といった全国共通の仕組みではないため、査定時に個別条件を確認してください。
仲介と買取は何が違う？
| 比較 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人・法人などを探す | 不動産会社等が直接買う |
| 売却価格 | 市場での成約を目指せる | 再販売等を前提に価格が提示される |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで変動する | 条件が合えば比較的短く進めやすい |
| 内覧 | 複数の購入希望者が見ることがある | 一般向け販売より少なく済むことがある |
| 仲介手数料 | 仲介会社へ支払う場合がある | 直接買取なら通常は仲介手数料は生じない |
| 残置物 | 契約条件に応じて撤去する | 残置物対応可能な買取会社もある |
どちらが常に優れているわけではありません。
高く売る可能性を重視するのか、期間・管理負担・家財処分まで含めて早く手放すことを重視するのかで選びます。
残置物があっても査定はできる？
家具や家電などが残っていても、査定自体を受けられるケースは多くあります。
ただし、引渡しまで残置物を残せるかどうかは売却方法と契約条件によります。
仲介で一般の買主へ売る場合は、引渡しまでに売主側で撤去する条件になることがあります。一方、買取では会社側が残置物処分を含めて価格提示する場合もあります。
比較するときは、単純な売却価格ではなく次のように計算します。
売却後の手取り見込み ＝ 売却価格 − 仲介手数料等 − 家財処分費 − 修繕費 − 解体費 − その他の売却費用 − 税金
たとえば買取価格が仲介想定価格より低くても、残置物撤去や修繕を売主が行わずに済む条件なら、実際の差は査定額だけを比較した場合より小さくなることがあります。
売却前にリフォームした方がいい？
古い空き家だからといって、査定前に大規模なリフォームを行う必要はありません。
売主が高額な費用をかけて直しても、その費用分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。
まず現状査定を受け、必要なら不動産会社に次の内容を確認します。
- 現状のまま売った場合の想定価格
- 修繕した場合に価格や売却期間がどう変わるか
- 買主側のリフォーム需要があるか
- 修繕せず買取を利用した場合の価格
雨漏りや安全上の問題がある場合など、販売上対応した方がよい修繕もありますが、先に費用を使うのではなく査定結果と一緒に検討します。
インスペクションは必須？
中古住宅として売る場合、建物状況調査（インスペクション）を利用する方法があります。
国土交通省の制度上の建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、一定の基準に基づいて建物の状態を調査する仕組みです。
売主が必ず実施しなければならない調査ではありません。
一方、建物の状態を把握して買主へ情報提供しやすくしたり、修繕を検討したりする材料にはなります。
ただし、建物状況調査は建物に存在するすべての不具合を保証する検査ではありません。
築年数、建物状態、買主層、不動産会社の販売方針などを確認して、実施するか判断します。
空き家売却の流れ
- 土地・建物の名義を確認する
- 相続・共有状態を整理する
- 重要書類・貴重品を確保する
- 現在の状態で複数社へ査定を依頼する
- 中古戸建・古家付き土地・更地・買取を比較する
- 必要な家財撤去・修繕・調査・解体を決める
- 仲介なら媒介契約を結び販売を始める
- 購入希望者と価格・引渡条件を調整する
- 売買契約を締結する
- 決済・所有権移転・鍵の引渡しを行う
- 売却後の確定申告を確認する
家財撤去や解体を「査定より前」に置かないことがポイントです。
査定を先に取れば、その作業にいくらかける価値があるのかを判断できます。
空き家の査定は複数社で比較する
同じ空き家でも、不動産会社によって査定額や提案が異なることがあります。
比較するのは査定額だけではありません。
- 査定価格の根拠
- 周辺の成約事例
- 中古戸建・古家付き土地どちらで売るのか
- 想定する買主
- 売却までの想定期間
- 値下げする場合の考え方
- 買取価格
- 残置物対応
- 解体の必要性
- 境界・測量への対応
一番高い査定額を出した会社が一番高く売ってくれるとは限りません。
なぜその価格になるのか、どのように買主を探すのかまで確認します。
空き家売却にかかる主な費用
- 不動産会社の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消等の登記費用
- 相続登記が未了の場合の登記費用
- 家財・残置物の処分費
- 測量・境界確認費
- 必要な修繕費
- インスペクションを行う場合の費用
- 解体する場合の解体費
- 売却益が出た場合の税金
空き家が低価格の場合は、仲介手数料の特例にも注意してください。
2024年7月以降、売買価格800万円以下の宅地・建物である「低廉な空家等」の仲介では、不動産会社が依頼者一方から受け取れる仲介報酬について、税込33万円までとする特例があります。
低価格物件を売る場合は、媒介契約を結ぶ前に実際の仲介手数料を確認します。
空き家を売ったときの税金
土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得に対して所得税・住民税などがかかる場合があります。
基本的な計算は次の考え方です。
譲渡所得 ＝ 売却による収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除
売却価格の全額へそのまま税率を掛けるわけではありません。
相続した空き家の場合は、原則として亡くなった人の取得費・取得時期を引き継ぐため、親が購入した当時の売買契約書などを探しておくことが重要です。
相続した空き家は3,000万円特別控除を確認する
亡くなった親などが住んでいた一定の空き家を相続して売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。
2026年時点では、一定要件を満たし、2027年12月31日までに売却した場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、対象となる家屋は原則として1981年5月31日以前に建築されたもの、区分所有建物ではないことなど複数の要件があります。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限は2,000万円です。
3,000万円控除のために売却前の解体が必須とは限らない
相続空き家の3,000万円特別控除について、「古い家なら売主が先に壊して更地にしないと使えない」と一律に考える必要はありません。
2024年1月1日以後の一定の譲渡では、建物を売却した後、売却した年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たす工事を行う、または建物を全部取り壊すことで対象となる類型があります。
そのため、税制だけを理由に査定前から解体しないことが重要です。
特例は要件が多いため、対象になりそうな場合は売却条件を決める前に税務署や税理士等へ確認してください。
空き家バンクを利用する方法もある
地域によっては、自治体等の空き家バンクへ物件を登録できる場合があります。
国土交通省も、空き家を売りたい・貸したい場合の選択肢として空き家バンクを案内しています。
特に一般的な不動産流通だけでは買主を探しにくい地域では、自治体の制度を確認する価値があります。
ただし、登録条件、仲介方法、成約までの支援内容は自治体によって異なります。
空き家を売却する不動産会社の選び方
空き家では、一般的な中古住宅の売却だけでなく、築古物件、古家付き土地、買取、残置物、解体などへの対応力も確認します。
- その地域で売却実績がある
- 築古戸建・空き家を扱っている
- 中古戸建と古家付き土地の両方を比較できる
- 仲介だけでなく買取価格も比較できる
- 査定額の根拠を説明できる
- 家財・残置物への対応を説明できる
- 解体を急がせず複数案を比較してくれる
- 境界・接道・再建築条件を確認してくれる
- 遠方所有者への対応方法が明確
「高い査定額を出してくれた」という一点だけで決めず、実際の販売方法と売却後の手取りを比較します。
空き家売却で避けたい進め方
- 所有者・登記を確認しないまま買主を探す
- 査定前に家財をすべて処分する
- 古いという理由だけで先に解体する
- 1社の査定額だけで売却方法を決める
- 査定額と最終的な手取りを混同する
- 残置物・解体・境界などの条件を契約前に確認しない
- 相続空き家の税特例を売却後まで確認しない
- 売らないまま期限なく管理を続ける
空き家を売却する前のチェックリスト
- 土地と建物の名義を確認した
- 相続後なら相続人・相続登記を確認した
- 共有なら共有者全員の方針を確認した
- 重要書類・貴重品を確保した
- 家財を全部捨てる前に査定を取る
- 複数の不動産会社を比較する
- 中古戸建として売れるか確認する
- 古家付き土地としての査定を確認する
- 買取価格も必要に応じて確認する
- 解体するなら解体見積を取る
- 再建築条件・接道などを確認する
- インスペクションの必要性を検討する
- 売却費用と手取りを計算する
- 利用できる税特例を確認する
よくある質問
空き家はそのまま売れますか？
売れる可能性があります。建物を中古戸建として売るほか、古家付き土地として建物を残したまま売る方法もあります。解体が必要かどうかは査定後に判断できます。
空き家は解体してから売った方がいいですか？
一律にはいえません。解体費が必要になり、建物を利用したい買主を除外することもあります。古家付き査定、更地想定査定、解体見積を比較してから決めます。
家財が残っていても査定できますか？
査定できるケースは多くあります。査定前に全部捨てるのではなく、重要書類・貴重品を確保して現況を見てもらい、引渡しまでにどこまで撤去する必要があるか確認してください。
仲介と買取のどちらがいいですか？
価格を重視して市場で買主を探すなら仲介、早期売却や家財・老朽化などの負担軽減を重視するなら買取も比較します。査定価格だけでなく、費用を差し引いた手取りと期間で判断します。
古い空き家はリフォームしてから売るべきですか？
査定前に大規模リフォームをする必要はありません。まず現況で査定を受け、リフォーム費以上に売却条件が改善する可能性があるか確認します。
インスペクションは必ず必要ですか？
売主が必ず実施しなければならないものではありません。中古住宅として売る際に建物状態を把握し、買主へ情報提供しやすくする手段の一つです。
相続した空き家なら3,000万円控除を使えますか？
相続した空き家すべてに使えるわけではありません。建築時期、相続前後の利用状況、売却期限、売却価格など複数の要件があります。対象になりそうな場合は売却条件を決める前に確認してください。
800万円以下の空き家は仲介手数料も安くなりますか？
必ず通常計算より安くなるという意味ではありません。2024年7月以降、800万円以下の「低廉な空家等」の売買では、一定の場合に依頼者一方から受け取れる仲介報酬を税込33万円までとする特例があります。媒介契約前に金額を確認してください。
空き家は「片付ける・壊す」より先に現在のまま査定する
空き家を売ると決めても、最初の作業が家財処分や解体とは限りません。
まず所有者と登記を確認し、重要書類と貴重品を確保したうえで、現在の状態で複数の不動産会社から査定を取ります。
その結果を見ながら、中古戸建、古家付き土地、更地、買取という選択肢を比較し、必要な作業だけを後から決める方が、先に費用を使ってしまうリスクを抑えられます。
今後住む予定のない実家を、管理し続けるか売却するかという段階から整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
参考にした公的情報
- 国土交通省「空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度」
- 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
- 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 厚生労働省 石綿総合情報ポータルサイト
- 環境省「石綿事前調査結果の報告について」
