親が老人ホームや介護施設へ入り、実家に戻る予定がなくなった。維持費や管理負担もあるため、元気なうちに家を売った方がよいのではないか。
こうしたときに最初に確認したいのは、「子どもが売却手続きを進められるか」ではありません。
土地と建物の所有者が誰なのか、そして所有者である親本人が売却について理解し、自分の意思を示せる状態なのかを確認することが重要です。
親名義の家だからといって、子どもが家族の判断だけで売却することはできません。一方、親が高齢だったり認知症の診断を受けていたりするだけで、直ちに本人による売却が一切できなくなるとも限りません。
親本人が売る、親から適切な代理権を受けた子どもなどが手続きを行う、判断能力が不十分な場合に成年後見制度等を利用する。この順番で現在の状態を整理すると、必要な手続きが見えやすくなります。
親の家を売るとき最初に確認する3つのこと
- 土地と建物の登記名義
- 親本人が売却を希望しているか
- 親本人が売買契約の内容を理解し判断できる状態か
家族の間で「もう誰も住まないから売ろう」と話がまとまっていても、それだけでは親名義の不動産を売却できません。
また、土地は父、建物は母、親子共有など、家族が認識していた所有関係と登記が異なることもあります。
固定資産税の納税通知書だけで判断せず、土地・建物の登記事項を確認してから売却準備へ進みます。
親名義の家は原則として親本人が売主になる
親が所有している家なら、基本的には親本人が売主です。
親が施設へ入居した、子どもが固定資産税を代わりに払っている、実家の管理を子どもが行っている、といった事情だけで所有権が子どもへ移るわけではありません。
親本人が売却内容を理解し、自分の意思で売却すると判断できるのであれば、通常の不動産売却と同じように本人を売主として手続きを進めます。
施設に入っていて不動産会社へ何度も行けない場合でも、本人が必ずすべての事務作業を一人で行わなければならないわけではありません。
家族が書類収集や不動産会社との連絡を手伝い、必要に応じて本人から代理権を受けて一部の手続きを行う方法があります。
子どもが親の代わりに家を売ることはできる？
親本人に十分な判断能力があり、自分の意思で子どもなどへ売却手続きを任せるのであれば、代理によって進められる場合があります。
ただし、「子どもだから当然に代理人になれる」ということではありません。
親本人が、誰に、どの手続きを、どこまで任せるのかを明確にして代理権を与える必要があります。
不動産売却は金額が大きく、所有権移転登記も伴うため、実務では委任内容だけでなく本人確認や売却意思の確認が重要になります。
「親名義だけれど委任状に署名してもらえば、あとは親に確認しなくても子どもだけで自由に売れる」と考えないようにしてください。
代理で売却するなら委任する範囲を明確にする
子どもなどへ代理を依頼する場合は、何を任せるのかを具体的に整理します。
- 不動産会社との媒介契約
- 売出価格の決定・変更
- 買主との条件交渉
- 売買契約の締結
- 手付金等の受領に関する手続き
- 決済・引渡し
- 登記に必要な手続き
売却条件まで代理人が自由に決めてよいのか、それとも「○万円以上なら売ってよい」など条件を設けるのかでも代理権の内容は変わります。
不動産会社、司法書士などへ早い段階で相談し、実際の取引で必要な委任内容や本人確認方法を確認してから書類を準備すると進めやすくなります。
売却代金は親本人の財産
子どもが代理で売却手続きを行っても、不動産の所有者が親であれば、売却によって得た代金は原則として親の財産です。
「子どもが代理したから売却代金も子どものものになる」ということではありません。
施設費や介護費など親本人のために使用する場合でも、誰の財産をどのように管理するのかが分かる形にしておくことが大切です。
親から子へ資金を移す場合は贈与税など別の論点が生じることもあるため、売却と家族への資金移転を同じものとして扱わないようにします。
親が認知症でも家を売れる？
認知症と診断されているという事実だけで、一律に「家を売れない」「必ず成年後見制度が必要」と判断することは適切ではありません。
重要なのは、不動産を売るという行為について、親本人が内容や結果を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。
認知症の症状や判断能力には個人差があります。
一方、売却内容を理解して意思決定することができない状態で、形式的に委任状へ署名させれば売却できるというものでもありません。
本人の判断能力に疑問がある場合は、契約を急ぐのではなく、医師の診断内容も踏まえ、司法書士・弁護士等へ相談して必要な制度を確認してください。
判断能力が不十分なら成年後見制度などを確認する
裁判所の成年後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」という制度があります。
| 制度 | 対象となる状態の目安 |
|---|---|
| 後見 | 判断能力が欠けているのが通常の状態 |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分 |
| 補助 | 判断能力が不十分 |
どの制度になるかは、「認知症」という診断名だけで機械的に決まるわけではありません。
成年後見人は原則として本人に代わって幅広い法律行為を行います。保佐人・補助人が不動産売却を代理する場合は、必要な代理権が付与されているかも確認する必要があります。
成年後見人なら親の家を自由に売れるわけではない
成年後見人に選ばれれば、親の家をいつでも自由に売却できるわけではありません。
本人の「居住用不動産」を成年後見人等が処分するときには、家庭裁判所の事前許可が必要です。
裁判所が案内する居住用不動産には、本人が現在住んでいる家だけでなく、本人が病院・施設に入って現在は住んでいないものの、入所前に住んでいた家や将来住む可能性がある家も含まれます。
そのため、「親はもう老人ホームに住んでいるから、以前の実家は居住用不動産ではない」とは限りません。
家庭裁判所の許可を得ないで成年後見人等が居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になると裁判所は案内しています。
家庭裁判所は何を見て売却を判断する？
居住用不動産処分許可の申立てでは、単に「家族が売りたいから」という理由だけではなく、本人のために売却する必要性を説明します。
裁判所の案内では、売却の場合の添付資料として、不動産業者が作成した査定書、登記事項証明書、処分の必要性を示す資料などが挙げられています。
施設費の支払い、管理負担、建物の利用予定、売却価格など、本人の生活・財産保護という観点から売却条件を整理することになります。
後見制度を利用している場合は、不動産会社だけで売却スケジュールを決めず、後見人と家庭裁判所の手続きを含めて計画してください。
任意後見契約があればすぐ家を売れる？
親が元気なうちに任意後見契約を結んでいる家庭もあります。
任意後見は、本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任したときに契約の効力が生じる制度です。
任意後見人が何を代理できるかは、あらかじめ結んだ任意後見契約の内容によります。
「任意後見契約がある」という理由だけで、不動産売却の権限まで含まれているとは限りません。契約内容と現在の発効状況を確認してください。
親が施設に入った家は売った方がいい？
親が施設へ入ったからといって、必ずすぐ売却しなければならないわけではありません。
売却前に、少なくとも次の点を家族と親本人で確認します。
- 親が自宅へ戻る可能性
- 配偶者など他の家族が住んでいるか
- 子どもが将来住む具体的な予定があるか
- 施設費などのため売却資金が必要か
- 年間の固定資産税・保険・管理費
- 建物の修繕が今後どの程度必要か
- 空き家の状態で何年管理できるか
- 現在売った場合の査定価格
親本人が「自宅に戻りたい」と希望している場合は、その意思を無視して家族の都合だけで売却を進めないことも重要です。
反対に、戻る予定がなく維持費だけが続く場合は、売却を先送りすることにも費用と管理リスクがあります。
売却するか迷うなら、まず現在の査定額を確認する
売却するかどうかを決めてから査定を依頼する必要はありません。
親本人の意思と売却権限に問題がないことを確認したうえで、現在の実家がいくら程度で売れそうかを調べてから、「売る」「しばらく残す」を比較することもできます。
査定は1社だけでなく複数社から取り、金額だけでなく査定根拠を比較します。
- 周辺の成約事例
- 建物の状態
- 土地の形状・接道
- 中古住宅として売るのか
- 古家付き土地として売るのか
- 買取ならいくらになるか
- 家財が残ったまま対応できるか
- 売却までの想定期間
高い査定額を出した会社が必ずその価格で売れるとは限らないため、「なぜその価格なのか」を確認してください。
家財を全部片付けてから査定する必要はない
施設入居後の実家には、家具、衣類、書類、思い出の品などがそのまま残っていることがあります。
査定を受ける前に家財を全部処分しなければならないとは限りません。
まず重要書類や貴重品を確保し、現状のまま査定してもらい、売却方法に応じて必要な片付け範囲を決める方が無駄を減らしやすくなります。
親が存命の場合は、家財も原則として親本人の財産です。家族だけの判断で価値のある物を売却・廃棄しないよう注意してください。
本人が施設へ入った後の3,000万円特別控除
親本人が自宅を売却して譲渡益が出る場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
これはKW-144で扱う「相続した空き家の3,000万円特別控除」とは別の制度です。
親本人が所有し、以前住んでいた家については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば対象となる可能性があります。
たとえば2026年中に親が自宅を離れた場合、「3年後の同じ日まで」と単純に考えるのではなく、国税庁が定める「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」という期限を確認してください。
住民票を移した日だけで機械的に判定するのではなく、実際にいつまで居住していたかなど事実関係も重要になります。
施設へ入った後に家を貸していても対象になる？
国税庁は、以前住んでいた家について、住まなくなった日以後の用途は問わないとしています。
そのため、一定の期限その他の要件を満たせば、住まなくなった後に貸していたことだけを理由として3,000万円特別控除が必ず使えなくなるわけではありません。
ただし、他の適用要件や親族への売却などの適用除外もあるため、実際に使えるかは売却前に確認してください。
親から子どもへ売れば3,000万円控除を使える？
居住用財産の3,000万円特別控除には、売却相手に関する条件があります。
国税庁は、親子や夫婦など特別な関係にある人へ売った場合を、この特例の対象外としています。
そのため、「第三者へ売る代わりに子どもが親の家を買えば3,000万円控除も使える」とは限りません。
家族間売買を考えている場合は、不動産価格だけでなく税務まで確認してから契約してください。
親の家を解体してから売る場合は税制の条件も確認する
古い実家だからといって、売却前に急いで解体する必要はありません。
親本人のマイホームを取り壊して土地だけを売る場合でも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の対象となることがあります。
国税庁では、主に次の条件を示しています。
- 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を締結する
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 家屋を取り壊してから売買契約まで、その敷地を貸駐車場など他の用途に使わない
解体すると固定資産税や売却対象、買主候補も変わるため、税金だけでなく「古家付きのまま売った場合の査定」「更地にした場合の査定」「解体費」を並べて判断します。
親子共有名義なら、親だけでは全部売れない
土地や建物が親子の共有名義になっている場合、親の持分と子どもの持分は別々の権利です。
不動産全体を第三者へ売却するのであれば、原則として共有者全員が売却に関与する必要があります。
また、マイホームの3,000万円特別控除は共有者ごとに要件を判定します。
「親が住んでいたから共有者全員が自動的に控除を受けられる」とは限らないため、共有名義の場合は税理士等へ確認してください。
親が元気なうちに決めておくと進めやすいこと
親が十分に判断できる状態なら、今すぐ売ると決めなくても、将来に向けた準備ができます。
- 土地と建物の名義を確認する
- 親が家へ戻る予定を確認する
- 売却する条件や時期を家族で話す
- 購入時の契約書・建築資料を保管する
- 権利証・登記識別情報の所在を確認する
- 不動産の現在価格を調べる
- 必要なら代理・任意後見等について専門家へ相談する
- 売却代金を何のために使うか確認する
判断能力が低下してから初めて家族が売却を検討すると、利用できる方法が変わり、家庭裁判所の手続きなどが必要になることがあります。
「認知症になる前に急いで売る」という意味ではなく、本人の希望を確認し、将来の選択肢を整理しておくという考え方です。
親の家を売るときの進め方
- 土地・建物の登記名義を確認する
- 親本人へ売却意思を確認する
- 売買について判断できる状態か確認する
- 本人が手続きするか、代理を利用するか整理する
- 判断能力が不十分なら成年後見制度等を専門家へ確認する
- 後見人等が居住用不動産を売る場合は家庭裁判所の許可を確認する
- 重要書類・貴重品を確保する
- 家財を全部処分する前に複数社へ査定する
- 仲介・買取・古家付き売却等を比較する
- 3,000万円特別控除等の税務を確認する
- 売買契約・決済・引渡しを行う
- 売却後に確定申告の要否を確認する
よくある質問
親名義の家を子どもだけで売れますか？
子どもというだけでは売れません。親名義であれば原則として親本人が売主です。親本人に十分な判断能力があり、適切に代理権を与えた場合は、子どもなどが代理して手続きを行える場合があります。
委任状があれば親の家を売れますか？
本人が売却内容を理解して自分の意思で代理権を与えられる状態であることが前提です。委任状を作れば本人の意思・判断能力を確認せずに売却できるというものではありません。
親が認知症なら必ず成年後見制度が必要ですか？
診断名だけで一律には決まりません。不動産売却について本人がどの程度理解・判断できる状態なのかが重要です。判断能力が不十分な場合は、後見・保佐・補助など必要な制度を専門家と確認します。
成年後見人になれば親の家をすぐ売れますか？
本人の居住用不動産を成年後見人等が処分する場合は、家庭裁判所の事前許可が必要です。施設入居前に本人が住んでいた住宅も居住用不動産に含まれる場合があります。
親が老人ホームへ入った後の家も居住用不動産ですか？
成年後見制度上は、現在住んでいる家だけでなく、病院や施設への入所前に住んでいた家や将来住む可能性がある家も居住用不動産に含まれます。
施設へ入ってから何年以内なら3,000万円控除を使えますか？
以前住んでいた本人所有の家については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど、一定の要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
親の家を子どもへ売れば3,000万円控除を使えますか？
国税庁は親子や夫婦など特別な関係にある人への売却を、居住用財産の3,000万円特別控除の対象外としています。家族間売買では税務を事前に確認してください。
施設費を払うために親の家を売ることはできますか？
親本人が売却を理解して同意できる状態なら、本人の家を売却して本人の施設費等へ充てることは検討できます。判断能力が不十分で成年後見制度を利用している場合は、本人の利益や売却の必要性を踏まえ、居住用不動産なら家庭裁判所の許可を得て進めます。
親の家は「誰が売るか」を決めてから査定へ進む
親が存命中の実家売却では、不動産会社選びより先に、所有者と親本人の意思・判断能力を確認することが重要です。
親が自分で判断できるのであれば本人を売主として進め、必要に応じて子どもなどへ一部の手続きを委任します。
判断能力が不十分な場合は、家族だけで委任状を作って進めるのではなく、成年後見制度等の必要性を確認します。成年後見人等が施設入所前の自宅など居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可も必要です。
誰が適法に売却できるのかが整理できたら、家財をすべて処分したり解体したりする前に、現在の状態で複数社の査定を取り、売却価格・維持費・親の今後の生活費まで含めて判断してください。
実家売却全体の流れから確認したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
参考にした公的情報
- 裁判所「成年後見制度に関するQ&A」
- 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
- 国税庁「No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」
