親が亡くなり、実家や土地を相続することになったときに必要になるのが相続登記です。
相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地・建物について、相続した人へ登記上の名義を変更する手続きです。
2024年4月1日から相続登記は義務化されました。
原則として、相続によってその不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
ただし、相続登記で必要になる書類は全員同じではありません。
遺言によって取得するのか、相続人同士の遺産分割で取得するのか、法律上の割合で相続するのかによって変わります。
この記事では、相続登記の期限、必要書類、費用、申請の流れ、自分で手続きできるケースまで順番に整理します。
相続登記とは？
相続登記とは、土地・建物の所有者が亡くなったときに、相続した人へ不動産の所有権の登記を移す手続きです。
例えば実家の登記簿が父名義になっており、父が亡くなった後に長男がその実家を相続するなら、父から長男へ名義を変更します。
実際には単なる「名前の書き換え」ではありません。
誰がその不動産を所有しているのかを登記簿上で明らかにする重要な手続きです。
相続登記は2024年4月から義務化されている
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。
相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、原則として、
その不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請します。
正当な理由なく義務を履行しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
遺産分割で取得者が決まった場合にも3年の期限がある
親が亡くなった直後には、誰が実家を取得するか決まっていないことがあります。
その後、相続人同士の遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）で取得者が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を行います。
「死亡から3年」だけで覚えず、取得を知った時点や遺産分割の成立時点によって義務が生じることを理解しておきます。
2024年4月より前に亡くなった親の不動産も対象
義務化された2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
例えば、2015年に父が亡くなったものの、現在も実家が父名義のままという場合も対象になり得ます。
2024年4月1日より前から自分がその不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
古い実家ほど「祖父名義のまま」「父への相続登記も終わっていない」というケースがあるため、登記簿を確認します。
相続登記はどこの法務局へ申請する？
申請者の住所を担当する法務局ではありません。
相続する土地・建物の所在地を管轄する法務局へ申請します。
例えば東京都に住んでいる人が大阪府にある実家を相続する場合、対象不動産を管轄する大阪府側の法務局が申請先になります。
相続登記を始める前に対象不動産を確認する
まず、何を相続登記する必要があるのか確認します。
手掛かりになるのは、
- 固定資産税の課税明細書
- 登記事項証明書
- 権利関係の書類
- 実家にある不動産関係資料
などです。
ただし、固定資産税の資料だけで亡くなった人名義の不動産をすべて把握できるとは限りません。
2026年から「所有不動産記録証明制度」も使える
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。
この制度では、亡くなった親などが登記簿上の所有者として記録されている不動産について、一覧化した証明書を相続人が請求できます。
以前は土地・建物ごとに探す必要があり、「親が遠方に土地を持っていたことを知らなかった」というケースで登記漏れが起こりやすい問題がありました。
複数地域に不動産を持っていた可能性がある場合などには、確認手段の一つになります。
相続登記の必要書類は相続方法によって違う
「相続登記の必要書類はこれです」と一つの一覧にまとめると、かえって分かりにくくなります。
まず、不動産をどの方法で取得するのかを確認します。
| 取得方法 | 主な場面 |
|---|---|
| 遺産分割 | 相続人の話し合いで取得者を決めた |
| 遺言 | 遺言で不動産の取得者が指定されている |
| 法定相続 | 法律上の相続割合で登記する |
遺産分割協議で相続する場合の主な書類
相続人同士の話し合いで「実家は長男が取得する」などと決めたケースです。
代表的には、
- 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍・除籍等
- 相続人の戸籍
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書
- 不動産を取得する人の住所を証明する書類
- 登録免許税計算のための不動産価額を確認できる資料
- 登記申請書
などを使用します。
実際に必要になる戸籍の範囲は家族関係によって変わります。
遺言で不動産を取得する場合
遺言書がある場合は、その遺言の内容と種類を確認します。
代表的には、
- 遺言書
- 亡くなったことを確認する戸籍等
- 不動産を取得する人に関する戸籍等
- 取得者の住所を証明する書類
- 不動産価額を確認できる資料
- 登記申請書
などが関係します。
公正証書遺言、自筆証書遺言、法務局保管の自筆証書遺言など、遺言の種類によって扱いが変わります。
法定相続分で登記する場合
相続人が法律上の相続割合で不動産を共有する形で登記する方法です。
代表的には、
- 亡くなった人の戸籍・除籍等
- 相続人の戸籍
- 相続人の住所を証明する書類
- 不動産価額を確認できる資料
- 登記申請書
などが必要になります。
遺産分割協議を行わず法定相続分で登記する場合、通常は遺産分割協議書は使いません。
法定相続情報一覧図を使える場合がある
相続では、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を何通も集める場合があります。
銀行、証券、登記など複数の相続手続きで戸籍を使うなら、法定相続情報証明制度を利用する方法があります。
法務局で認証された法定相続情報一覧図を取得すると、対応する手続きでは大量の戸籍一式の代わりとして利用できる場合があります。
相続登記の申請は5段階で進める
- 相続する不動産を確認する
- 相続人と取得方法を確定する
- 戸籍・遺産分割協議書など必要書類を揃える
- 登記申請書を作成し登録免許税を確認する
- 管轄法務局へ申請する
法務局への申請方法
相続登記は、法務局へ書類を提出して申請します。
窓口への提出だけでなく、郵送やオンラインによる申請方法もあります。
ただし、オンライン申請制度があるからといって、相続登記のすべてがインターネットだけで完結するとは限りません。
戸籍や遺産分割協議書など、電子化されていない添付書面がある場合には別途提出等が必要になることがあります。
相続登記は自分でもできる？
できます。
司法書士へ依頼することが法律上必須という手続きではありません。
法務局は、自分で相続登記を申請する人向けの登記手続ハンドブックを公開しています。
2026年4月版では、遺産分割協議による相続と、法定相続分による相続について、それぞれ申請方法が案内されています。
自分で進めやすいケース
- 相続人が少ない
- 親から子への一度だけの相続
- 対象不動産が実家だけ
- 遺産分割がまとまっている
- 必要な戸籍を集められる
- 書類作成に時間を取れる
このような比較的単純な相続なら、自分で手続きを検討しやすいでしょう。
司法書士への相談を検討したいケース
- 祖父名義など古い相続が残っている
- 相続登記をしない間に別の相続人も亡くなった
- 兄弟姉妹が相続人で戸籍が多い
- 代襲相続がある
- 複数の都道府県に不動産がある
- 共有関係が複雑
- 遺言内容が複雑
- 必要書類の判断が難しい
- 期限が近い
- 法務局からの補正対応が不安
相続人同士に争いがある場合など、登記手続きだけでは解決できない法的問題については弁護士への相談が必要になる場合もあります。
相続登記の費用はいくら？
自分で申請する場合でも、登録免許税などの費用がかかります。
司法書士へ依頼する場合は、これに司法書士報酬等が加わります。
司法書士報酬に全国一律の法定料金はないため、依頼する場合は業務範囲をそろえて見積もりを比較します。
登録免許税は原則0.4％
相続による不動産の所有権移転登記では、登録免許税の税率は原則として、
不動産の価額 × 0.4％
です。
ここで使う「不動産の価額」は、売却価格ではありません。
原則として固定資産課税台帳に登録された価格を使います。
例えば登録免許税の計算対象となる不動産の価額が2,000万円なら、単純計算では、
2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円
となります。
実際の計算では端数処理や免税措置の有無も確認します。
2027年3月31日までは一定の土地に免税措置がある
2026年9月現在、一定の相続登記について登録免許税の免税措置があります。
代表例の一つが、不動産の価額が100万円以下の土地です。
一定の要件を満たす場合、2027年3月31日まで相続登記の登録免許税が免税になります。
また、相続によって土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の中間相続登記にも免税措置があります。
免税を受ける場合は、対象になるか確認したうえで、申請書へ該当する法令の条項を記載する必要があります。
相続した不動産が全部分からない場合は？
2026年2月から始まった所有不動産記録証明制度を検討できます。
相続人は、亡くなった親などが登記簿上の所有者になっている不動産を一覧化した証明書を請求できます。
全国の不動産を対象に確認できるため、
- 親が地方に土地を持っていた
- 山林や私道持分があるかもしれない
- 固定資産税資料だけでは不安
といった場合の登記漏れ防止に役立ちます。
遺産分割が3年以内にまとまらない場合は？
相続人同士の話し合いが終わらず、3年以内に誰が不動産を取得するか決まらないケースがあります。
その場合のために設けられているのが「相続人申告登記」です。
相続人申告登記を行うことで、一定の相続登記申請義務を履行できます。
相続人の一人が単独で申し出ることもできます。
相続人申告登記は通常の相続登記の代わりではない
ここは特に注意が必要です。
相続人申告登記は、誰が最終的にその不動産の所有者になったかを登記する通常の相続登記とは違います。
所有権を移す登記そのものではありません。
その後、遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割成立から3年以内にその内容を反映した相続登記を行います。
親名義のまま実家を売れる？
実家を売却する予定でも、登記簿上の所有者が亡くなった親のままでは、通常はそのまま買主への所有権移転登記を完了できません。
まず誰が実家を相続するのか決め、相続による所有権移転登記を行い、その後に売買による買主への所有権移転登記を進めます。
そのため実家を売る予定がある場合は、売却活動と並行して相続登記の準備を進めた方がよいでしょう。
共有名義にする前に売却予定も考える
法定相続分どおりに複数人の共有で登記することもできます。
ただし、その後実家を売却するなら、共有者全員の協力が必要になる場面が増えます。
「登記期限があるから、とりあえず兄弟全員の共有名義にする」と決める前に、
- 誰かが住むのか
- 売却するのか
- 賃貸するのか
- 解体するのか
まで含めて取得者を考えます。
相続登記をする前のチェックリスト
- 登記名義人を確認した
- 相続対象の土地・建物を確認した
- 遺言書を確認した
- 法定相続人を確認した
- 誰が不動産を取得するか決めた
- 遺産分割協議書が必要か確認した
- 戸籍等を揃えた
- 取得者の住所証明を用意した
- 不動産価額を確認した
- 登録免許税を計算した
- 免税措置の対象か確認した
- 管轄法務局を確認した
- 3年の期限を確認した
- 期限内に分割できない場合は相続人申告登記も確認した
よくある質問
相続登記とは何ですか？
亡くなった人名義の土地・建物について、相続した人へ登記上の所有者を変更する手続きです。
相続登記はいつまでですか？
原則として、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割で取得した場合にも、分割成立から3年以内の登記義務があります。
昔の相続も対象ですか？
はい。2024年4月1日より前の相続も義務化の対象です。同日前から相続したことを知っていた未登記不動産は、原則2027年3月31日までに対応します。
相続登記は自分でできますか？
できます。法務局も本人申請向けのハンドブックを公開しています。相続関係や不動産が複雑な場合は司法書士等へ相談する方法があります。
必要書類は何ですか？
遺産分割、遺言、法定相続のどの方法で不動産を取得するかによって変わります。戸籍、住所証明、遺産分割協議書、印鑑証明書、遺言書などから必要なものを揃えます。
登録免許税はいくらですか？
相続による所有権移転登記は原則として不動産の価額の0.4％です。不動産の価額は通常、固定資産課税台帳の価格を基礎にします。一定の土地には2027年3月31日まで免税措置があります。
相続登記をオンラインだけで完了できますか？
オンライン申請制度はありますが、相続登記では電子化されていない添付書面があるため、オンラインだけですべて完結できない場合があります。
3年以内に遺産分割できない場合はどうしますか？
相続人申告登記によって一定の申請義務を履行する方法があります。ただし通常の所有権移転の相続登記とは異なり、後に遺産分割が成立したらその内容に基づく登記が必要です。
亡くなった親が持っていた不動産を全部調べられますか？
2026年2月から所有不動産記録証明制度が始まっています。相続人が、被相続人名義として登記されている不動産を一覧化した証明書を請求できます。
親名義のまま実家を売れますか？
実際に買主への所有権移転登記を行うには、通常、先に相続人への相続登記を済ませます。実家を売却するなら、査定と同時に登記準備も進めるとよいでしょう。
相続登記は「書類集め」より先に取得方法を決める
相続登記を始めると、まず戸籍を集めようと考えがちです。
しかし、その前に確認したいのは、
遺言があるか。
相続人は誰か。
誰が不動産を取得するのか。
遺産分割なのか、遺言なのか、法定相続なのか。
という点です。
ここが決まると、必要書類と申請内容も見えてきます。
さらに2026年現在は、3年の義務化期限に加え、2024年以前の未登記相続について2027年3月31日という期限も近づいています。
実家を将来売却する予定がある場合でも、まず相続関係と取得者を整理し、相続登記を進めることが不動産処分の土台になります。
