親が施設へ入ったり、高齢になって一人暮らしを続けることが難しくなったりすると、「誰も住まない親の家を売った方がよいのでは」と考えることがあります。
ただし、親が存命中で親名義の家であれば、子どもだからという理由だけで自由に売却できるわけではありません。
最初に確認したいのは、家の名義と、親本人が売却について判断し意思表示できる状態かどうかです。
親本人が売る、親から委任を受けて子が代理する、成年後見制度等を利用するという場合では、必要な手続きが変わります。
親の家を売るときは最初に登記名義を確認する
まず、その家と土地の所有者を確認します。
「親の家」と呼んでいても、実際には、
- 父だけの名義
- 母だけの名義
- 父母の共有
- 親と子の共有
などの場合があります。
固定資産税の納税通知書だけでなく、必要に応じて登記事項証明書で現在の所有者と持分を確認します。
親だけの名義であれば、基本的な売主は親本人です。
親が元気で判断できるなら、親本人が売るのが基本
親自身が、
- 家を売ること
- おおよその売却価格
- 売却後は家へ戻れなくなること
- 売却代金を受け取ること
などを理解し、自分の意思で判断できる場合は、親本人が売主となって通常の不動産売却を進められます。
親が高齢だからという理由だけで、子が代わりに売主になるわけではありません。
子どもが親の代わりに手続きをすることはできる？
親に十分な判断能力があり、自分の意思で子へ権限を委任できる場合には、子どもが代理人として売却手続きの一部または全部を行う方法があります。
例えば、
- 不動産会社との連絡
- 査定対応
- 売買契約の締結
- 決済関係
- 登記手続き
などについて、どの範囲まで代理するのかを明確にします。
実際の売却では、不動産会社、司法書士、金融機関等が本人確認や委任内容を確認することがあります。
委任状についても「不動産関係をすべて任せる」という曖昧な内容ではなく、対象不動産と委任する行為を具体的に確認して作成する方がよいでしょう。
代理で売っても、家と売却代金は子どものものにはならない
子が代理人として契約手続きをしたとしても、親所有の不動産を売却していることに変わりはありません。
売主は親であり、売却代金も原則として親の財産です。
子が代理して売却したからといって、売却代金をそのまま子自身のお金として扱えるわけではありません。
施設費用や介護費用へ充てる場合も、親本人の財産を親本人のために使用するという関係になります。
認知症と診断されたら家を売れない？
認知症という診断名だけで、直ちに不動産売却ができなくなるわけではありません。
重要なのは、売却という法律行為について本人がどの程度理解・判断できる状態なのかです。
成年後見制度も、判断能力の程度に応じて、
- 後見
- 保佐
- 補助
に分かれています。
そのため、「軽い認知症だから必ず後見人が必要」「認知症と診断されたから本人は契約できない」と一律には判断できません。
一方、親が売却内容を理解できず、自分で売却意思を示すことが困難な状態で、新しく委任状だけを作って子どもが売る方法には問題があります。
判断能力に疑問がある場合は、売買契約へ進む前に司法書士・弁護士等へ確認します。
判断能力が低下している場合は成年後見制度が関係することがある
親の判断能力が十分ではなく、自分で財産管理や契約を行うことが難しい場合には、成年後見制度が関係することがあります。
法定後見制度には判断能力の程度に応じて後見・保佐・補助があります。
成年後見人には本人の財産を自由に処分する権利が与えられるわけではありません。
本人の利益を考えて財産を管理する立場です。
成年後見人でも親の自宅を自由に売れるわけではない
成年後見人が本人に代わって居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の事前許可が必要です。
売却だけでなく、抵当権設定、賃貸借契約の解除、建物の取り壊しなども対象になります。
家庭裁判所は、売却する必要性や条件などを確認して許可するか判断します。
許可を得ないで行った居住用不動産の処分は無効になります。
親がすでに施設へ入っていても「居住用不動産」になることがある
ここは特に注意したいところです。
家庭裁判所が扱う「居住用不動産」は、本人が現在住んでいる家だけではありません。
親が老人ホームや病院などへ入っていて現在は空き家でも、
- 施設へ入る前まで住んでいた
- 将来戻って住む可能性がある
といった家も居住用不動産に含まれます。
そのため、成年後見人が「もう施設へ入っているから普通の空き家」と判断して自由に売却することはできません。
家庭裁判所の許可では査定書などが必要になる
成年後見人等が居住用不動産の売却許可を申し立てる際には、裁判所の案内では、売却の必要性に関する資料、登記事項証明書、不動産会社が作成した査定書などが標準的な添付資料として挙げられています。
そのため、成年後見制度を利用しているケースでも、不動産会社へ査定を依頼する作業自体は売却判断の材料になります。
ただし、査定を取ることと、実際に契約して売却することは別です。
任意後見契約があればすぐ売れるとは限らない
親が判断能力のあるうちに、将来に備えて任意後見契約を結んでいる場合もあります。
任意後見制度は、本人の判断能力が十分なうちに、将来誰へどのような事務を任せるかを公正証書で決めておく制度です。
本人の判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると任意後見契約が効力を生じます。
したがって、「昔、子に任せると書いた書類がある」というだけで任意後見制度が開始しているとは限りません。
親が施設へ入った後の家を売る場合
施設へ入った後の実家売却では、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 家の登記名義を確認する
- 親本人の売却意思を確認する
- 親の判断能力を確認する
- 本人売却か代理売却かを決める
- 成年後見等を利用しているなら家庭裁判所の許可要否を確認する
- 複数の不動産会社から査定を取る
- 仲介と買取を比較する
- 税金・3,000万円特別控除を確認する
施設費用を確保したいという理由があっても、所有関係・本人意思の確認を省略できるわけではありません。
親の家を売ったときの税金は基本的に親側で考える
親所有の家を親本人または子の代理で売却した場合、売却による譲渡所得は基本的に親側で考えます。
子が代理人として不動産会社とやり取りしたからといって、子の不動産所得になるわけではありません。
不動産を売却して利益が生じた場合には、
売却収入 − 取得費 − 譲渡費用 − 利用できる特別控除
などから譲渡所得を確認します。
施設へ入った後でも3,000万円特別控除を使える場合がある
本人が自分のマイホームを売却した場合には、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
すでに施設へ入って実家に住んでいない場合でも、以前本人が所有者として住んでいた家であれば、一定期間内の売却で対象となる可能性があります。
国税庁では、以前住んでいた家について、原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することを要件の一つとしています。
例えば、2026年中に家を出た場合に「2029年の同じ月日まで」という計算をするのではありません。
2026年に住まなくなったのであれば、原則として2029年12月31日までという年単位の判定になります。
そのほかにも親族等への売却ではないことなど複数の要件があるため、個別に確認します。
家を取り壊して土地だけ売る場合は追加条件がある
親が施設へ入った後、古い家を先に解体して土地だけ売ることを考える場合があります。
居住用財産の3,000万円特別控除は、建物を取り壊した後の土地売却でも一定要件を満たせば利用できる場合があります。
ただし、代表的な条件として、
- 建物を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を結ぶ
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
- 取り壊し後、売買契約まで土地を貸付け等に利用していない
などがあります。
税特例を利用する可能性があるなら、解体契約を先行させる前に税務上の条件を確認します。
家や土地が共有なら、親一人だけでは売れない場合がある
例えば、父と母の共有、親と子の共有などの場合は、一人だけの判断で不動産全体を売却することはできません。
共有者ごとの持分と売却意思を確認します。
税金の3,000万円特別控除についても、共有者ごとに適用できるかを判定します。
親と子が共有しているからといって、親に適用される控除が自動的に子にも適用されるわけではありません。
親が元気なうちに確認しておくと売却しやすいこと
将来売却する可能性が高いなら、親が十分に判断できるうちに、
- 今後家へ戻る予定があるか
- 売却してよいか
- 売却代金を施設費等へ使うか
- 重要書類がどこにあるか
- 誰が不動産会社との連絡を担当するか
を話しておくと進めやすくなります。
判断能力が十分な段階であれば、通常の委任や、将来に備えた任意後見制度などを検討できる場合もあります。
査定前に家財を全部処分する必要はない
親が施設へ入った後の家には、家具や衣類、食器などが残っていることがあります。
査定前に全部撤去する必要があるとは限りません。
先に、
- 権利関係の書類
- 購入時の契約書
- 通帳・印鑑
- 現金・貴金属
- 親が残したい物
を確保します。
その状態で査定を依頼し、仲介ならどこまで撤去するか、買取なら残置物を残せるか確認してから片付ける方が、不要な出費を避けやすくなります。
よくある質問
親名義の家を子どもが勝手に売れますか？
できません。親が所有者なら、基本的な売主は親本人です。子が売却手続きを行う場合は、本人の意思と適切な代理権限が必要です。
親から委任状をもらえば子どもが売却できますか？
親が売却内容を理解し、自分の意思で代理権を与えられる状態なら、代理による売却を検討できます。具体的な委任範囲、本人確認、必要書類は不動産会社や司法書士と事前に確認してください。
親が認知症なら家を売れませんか？
診断名だけで一律には判断できません。売却という行為を理解・判断できる状態かが重要です。判断能力が不足している場合には成年後見制度等が関係することがあります。
成年後見人なら親の家を自由に売れますか？
いいえ。本人の居住用不動産を処分する場合は家庭裁判所の事前許可が必要です。施設へ入る前まで住んでいた家も居住用不動産に含まれる場合があります。
親が老人ホームに入って空き家になった家も家庭裁判所の許可が必要ですか？
成年後見人等が処分するケースでは、施設入所前に本人が住んでいた家も居住用不動産に含まれるため、事前許可が必要になる場合があります。
子が代理で売った場合、売却代金は子のものになりますか？
なりません。親所有の不動産を代理して売却しているため、売却代金は原則として親の財産です。
施設入居後でも3,000万円特別控除を使えますか？
以前親本人が所有者として住んでいた家で、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、要件を満たせば対象となる場合があります。
施設へ入った後に家を解体しても3,000万円控除を使えますか？
一定要件を満たせば土地だけの売却でも対象となる場合があります。ただし、取り壊しから1年以内に売買契約を締結することなど追加条件があるため、解体前に確認してください。
親の家を売るときは「子が何をしたいか」より「親がどう判断できるか」から始める
親が施設へ入り、誰も使わない家を持ち続けると、固定資産税や管理の負担が続きます。
売却すること自体が合理的なケースもあります。
ただし、親が存命中なら、その家はまだ親の財産です。
まず名義を確認する。
親本人の意思を確認する。
親が売却内容を理解して判断できるか確認する。
本人が手続きできないだけなら、適切な代理方法を考える。
判断能力そのものが不足しているなら、成年後見制度等を確認する。
そして権限関係を整理してから査定・売却へ進みます。
実家を売るか残すかも含めた全体整理は実家・家財整理のガイドを参照してください。
