親から実家を相続して土地の登記を確認したところ、土地は親名義ではなく別の地主のものだった、ということがあります。
この場合、所有しているのは主に建物で、その敷地を利用するための借地権を持っている可能性があります。
借地権付きの実家でも売却は可能です。
ただし、所有権の土地に建つ実家とは売却の進め方が違います。
特に重要なのが、借地権の種類、地主の承諾、借地契約の残存期間、譲渡承諾料です。
また、親から借地権を相続する段階と、その借地権付き建物を第三者へ売却する段階では、地主の承諾について扱いが異なります。
売却査定を取る前に借地契約の内容を整理しておくと、不動産会社・地主との話を進めやすくなります。
借地権付きの実家でも売却できる
借地権が付いた実家だからといって、「建物を壊して地主へ返すしかない」というわけではありません。
代表的な出口には、次のようなものがあります。
- 地主の承諾を得て第三者へ売却する
- 地主へ建物・借地権を買い取ってもらえないか交渉する
- 地主の底地と借地権を一緒に第三者へ売却する
- 地主が譲渡を承諾しない場合に借地非訟を検討する
- 地主と合意して借地契約を終了し、土地を返還する
どの方法がよいかは、借地契約、地主との関係、建物状態、残存期間、地域の需要などによって変わります。
最初に「何を所有しているのか」を確認する
借地の実家では、土地・建物・借地権を分けて考える必要があります。
| 対象 | 典型的な状態 |
|---|---|
| 土地 | 地主が所有 |
| 建物 | 親・相続人が所有 |
| 土地を利用する権利 | 借地権 |
土地を所有していないからといって、建物しか価値がないと考えるのも正確ではありません。
建物所有を目的に土地を利用する借地権自体にも財産的価値が認められる場合があります。
借地権には「地上権」と「土地賃借権」がある
借地借家法上の借地権とは、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。
売却前には、自分の実家の借地権がどちらなのか確認してください。
特に土地賃借権では、第三者への譲渡について民法上、地主の承諾が原則必要です。
一方、地上権は物権であり、賃借権とは譲渡についての扱いが異なります。
実際の実家では土地賃貸借契約による借地が多いため、「借地権なら全部同じ」と考えず契約書・登記を確認します。
相続するときは地主の承諾が原則不要
親が亡くなり、相続人が借地権を引き継ぐこと自体は、第三者へ借地権を「譲渡」することとは異なります。
相続は被相続人の権利義務を相続人が包括的に承継するため、通常、借地権を相続するために地主の譲渡承諾を取る必要はありません。
そのため、相続しただけなのに第三者への売却と同じ意味での譲渡承諾料が当然に発生するわけではありません。
ただし、地主には借地人が変わったことを伝え、今後の地代の支払方法などを整理しておく方が実務上は円滑です。
相続した建物の登記も確認する
借地権が土地の登記簿に賃借権として登記されていないケースもあります。
借地借家法では、土地上に借地権者名義で登記された建物を所有している場合、借地権自体の登記がなくても一定の対抗力を認めています。
親が亡くなっている場合は、借地契約だけでなく建物の相続登記も確認してください。
土地は地主のものなので、借地人が土地の所有権を相続登記するわけではありません。
第三者へ実家を売るときは地主の承諾が重要
相続した借地権付き建物を、家族以外の買主へ売却する場面は別です。
借地権が土地賃借権である場合、借地上の建物を第三者へ譲渡すると、それに伴って土地を利用する賃借権も移転することになります。
民法では、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲渡できないことを原則としています。
したがって、借地権付きの実家を第三者へ通常売却する場合は、地主との承諾条件を確認する必要があります。
無断で売却手続きを進めない
買主が見つかった後で初めて地主へ相談し、「譲渡は認めない」と言われると、売買を進められなくなる可能性があります。
一方で、契約内容も査定額も確認しないうちに地主へ「売りたいので承諾してください」と話すことが最適とも限りません。
借地権の売却経験がある不動産会社等へ相談し、
- 借地契約の内容
- 借地権の種類
- 売却価格の目安
- 想定する買主
- 地主へ確認すべき条件
を整理してから地主との交渉へ進む方が安全です。
譲渡承諾料とは？
借地権の譲渡について地主から承諾を得る際、借地人が地主へ「譲渡承諾料」「名義書換料」などと呼ばれる金銭を支払うことがあります。
重要なのは、譲渡承諾料に全国一律の法律上の固定料金があるわけではないことです。
借地契約の内容、地域の取引慣行、借地権の価格、残存期間、地主との交渉などによって金額は変わります。
不動産実務では借地権価格の10％前後などが目安として示されることがありますが、それが必ず適用される法定率ではありません。
契約書に承諾料に関する取り決めがあるかも含めて確認してください。
「借地権割合＝売却価格」ではない
借地権について調べると、路線価図などに30％、60％、70％といった「借地権割合」が記載されていることがあります。
国税庁の借地権割合は、相続税・贈与税の財産評価などで用いられるものです。
実際の第三者への売却価格が、
更地価格 × 借地権割合
でそのまま決まるわけではありません。
実際の売却価格には、地代、契約期間、更新条件、建替え条件、地主の承諾、住宅ローンの利用可能性、建物状態なども影響します。
借地契約の種類を確認する
借地権付きの実家を売るときは、借地契約の種類も重要です。
| 種類 | 主な確認ポイント |
|---|---|
| 旧法借地権 | 契約時期、建物種類、更新条件等 |
| 普通借地権 | 契約期間、更新、建替え条件等 |
| 一般定期借地権 | 残存期間、更新なし、終了時の条件等 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 地主への建物譲渡時期・条件等 |
借地借家法は1992年8月1日に施行されています。
施行前から続いている借地については、更新などで旧借地法の規定が関係する場合があります。
「古い契約だから普通借地権だろう」「長年借りているから自由に売れるだろう」と自己判断せず、契約締結時期と契約書を確認してください。
定期借地権は残存期間を特に確認する
一般定期借地権は、契約の更新をしないことなどを前提とする制度です。
そのため、残存期間が短くなるほど買主が利用できる期間も短くなり、査定・融資・買主層へ影響する可能性があります。
普通借地権と定期借地権を同じ条件で査定することはできません。
売却方法1．地主の承諾を得て第三者へ売る
借地権付き実家の一般的な売却方法です。
借地契約を引き継いでくれる買主を探し、賃借権の譲渡について地主から承諾を得たうえで建物と借地権を売却します。
売却条件を整理するときは、地主へ次の点を確認します。
- 第三者への譲渡を承諾するか
- 承諾料を求めるか
- 承諾料はいくらか
- 新しい借地人との契約条件
- 地代を変更するか
- 将来の建替え条件
- 住宅ローン利用のために必要な書類へ協力できるか
買主を募集する前後のどの段階で地主と条件を固めるかは、物件と交渉状況によって変わります。
売却方法2．地主へ買い取ってもらえないか相談する
地主自身に、借地権と借地上の建物を買い取ってもらう方法もあります。
地主にとっては、借地権がなくなることで土地を完全な所有権として利用・売却しやすくなる場合があります。
そのため、地主側に取得ニーズがあれば交渉が成立する可能性があります。
ただし、地主には通常の売却場面で必ず借地権・建物を買い取る義務があるわけではありません。
また、地主だけと交渉すると価格が妥当か判断しにくいため、先に借地権付き物件としての査定を取っておくと比較しやすくなります。
売却方法3．地主の底地と借地権を一緒に売る
地主も土地の売却を考えているなら、地主の持つ「底地」と借地人の持つ借地権・建物を一緒に第三者へ売る方法があります。
買主から見ると、借地権と底地を一緒に取得できれば、完全な所有権として土地・建物を取得できる形に近づきます。
そのため、借地権だけを売る場合より広い買主層を検討できることがあります。
ただし、地主との共同売却になるため、売却価格、代金の配分、仲介会社、引渡条件などの合意が必要です。
売却方法4．借地権を扱う買取会社へ売る
一般の個人買主では売却が進みにくい場合、借地権・底地・共有不動産などを扱う不動産会社へ直接買取を相談できます。
ただし、買取会社へ売れば地主の承諾が不要になるわけではありません。
土地賃借権を第三者である買取会社へ移転する以上、原則として地主承諾の問題は残ります。
借地権売買に慣れた会社であれば、地主との承諾交渉も含めた進め方を提案できる場合があります。
地主が売却を承諾しなかったら？
地主が第三者への賃借権譲渡を承諾しないからといって、必ず売却を断念しなければならないわけではありません。
借地借家法19条には、土地賃借権の譲渡について地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める制度があります。
一般に「借地非訟」「代諾許可」などと呼ばれる手続きです。
買主が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しない場合、借地人が裁判所へ申し立てます。
裁判所は、借地権の残存期間、これまでの借地関係、譲渡を必要とする事情などを考慮します。
また、許可に際して借地条件を変更したり、財産上の給付を条件としたりする場合もあります。
裁判所へ申し立てれば必ず許可される制度ではありません。
地主には「介入権」が認められる場合もある
土地賃借権譲渡許可の借地非訟では、地主が自ら建物と土地賃借権を買い取る申立てをする制度もあります。
東京地方裁判所はこれを地主の「介入権」と案内しています。
介入権が行使され、裁判所が認めれば、地主が裁判所の定める価格で建物・土地賃借権を取得することになります。
そのため、地主が承諾しない場合の手続きは、単純に「裁判所が第三者売却を許可するだけ」と考えない方がよいでしょう。
借地非訟を検討するなら売買契約の組み方にも注意する
借地非訟は通常の不動産売却より法的・実務的な調整が増えます。
買主、売買契約の条件、地主への交渉経緯なども関係するため、地主から承諾を得られないことが分かった段階で弁護士等へ相談する方が安全です。
不動産会社だけで法的紛争まで解決しようとしないようにしてください。
土地を返す場合も条件を確認する
売却ではなく、地主と合意して借地契約を終了する方法もあります。
この場合も、「借地だから建物を自己負担で壊して無償返還するのが必ず正しい」と一律には考えません。
借地権の種類、契約終了の理由、契約書、建物状態、地主との合意などによって対応が変わります。
解体費を負担する前に、借地権・建物の売却価値や地主買取の可能性も確認してください。
借地権付き実家の査定前に集めたい資料
- 土地賃貸借契約書・借地契約書
- 契約更新時の書類
- 地主から受け取った承諾書
- 地代の領収書・振込記録
- 更新料等の支払い記録
- 建物の登記事項証明書
- 土地の登記事項証明書
- 固定資産税関係書類
- 建築・増改築時の地主承諾書
- 過去の地主との合意書・覚書
契約書が見つからない場合でも、直ちに借地権が存在しないと決めないでください。
長期間の地代支払い、建物登記、地主とのやり取りなどから契約関係を確認する必要があります。
借地権付き実家を査定するときの質問
- この借地権は賃借権ですか、地上権ですか？
- 旧法・普通借地権・定期借地権のどれですか？
- 契約期間はいつまでですか？
- 第三者への譲渡に地主承諾が必要ですか？
- 譲渡承諾料の取り決めがありますか？
- 地主への買取相談は現実的ですか？
- 底地と同時売却できる可能性はありますか？
- 第三者へ売る場合の想定価格はいくらですか？
- 地主が承諾しない場合の選択肢は何ですか？
- 借地権付き物件の売買実績はありますか？
借地権付き実家を売却する流れ
- 土地と建物の所有者を確認する
- 借地契約書・更新書類を探す
- 借地権が賃借権か地上権か確認する
- 旧法・普通・定期借地権など契約内容を確認する
- 地代・更新料の滞納がないか確認する
- 建物の相続登記等を確認する
- 借地権売却に詳しい不動産会社へ査定を依頼する
- 地主買取・第三者売却・底地同時売却を比較する
- 第三者売却なら地主へ承諾条件を確認する
- 譲渡承諾料等を含めて最終手取りを計算する
- 地主が承諾しない場合は借地非訟等を専門家と検討する
- 売買契約・決済・建物所有権と借地権の移転を行う
借地権付き実家で避けたい判断
- 土地が自分のものではないから価値がないと考える
- 相続しただけなのに譲渡承諾料が必ず必要と思う
- 第三者へ地主に無断で売却する
- 譲渡承諾料は法律で10％と決まっていると思う
- 国税庁の借地権割合をそのまま売却価格と考える
- 地主が拒否したら絶対に売れないと思う
- 買取会社なら地主承諾なしで買えると思う
- 旧法・普通借地権・定期借地権を区別しない
- 借地権の価値を確認せず建物を解体して返還する
- 地主との紛争を不動産会社だけで解決しようとする
よくある質問
借地権付きの実家は売却できますか？
できます。借地権が土地賃借権なら、通常は地主の譲渡承諾を得て、建物と借地権を第三者へ売却します。地主への売却や、底地との同時売却など別の方法もあります。
親から借地権を相続するとき地主の承諾は必要ですか？
相続による承継は第三者への譲渡とは異なるため、原則として地主の譲渡承諾は不要です。ただし、相続後は地主へ連絡し、地代の支払先や借地人名義などを整理しておくとよいでしょう。
相続した実家を第三者へ売るときは地主の承諾が必要ですか？
借地権が土地賃借権の場合は原則必要です。建物売却に伴って土地賃借権も第三者へ移転するためです。地上権の場合は扱いが異なるため、契約・登記を確認してください。
譲渡承諾料はいくらですか？
法律で全国一律の金額・率が決められているわけではありません。実務では借地権価格の10％前後などが目安として示されることがありますが、契約・地域慣行・地主との交渉等によって変わります。
地主が売却を承諾しない場合は売れませんか？
土地賃借権では、一定の要件を満たす場合に、借地借家法19条に基づいて裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。ただし必ず許可されるわけではなく、地主による介入権の申立て等もあり得るため、弁護士等への相談を検討してください。
地主に借地権を買い取ってもらえますか？
地主に取得する意向があれば交渉できます。ただし通常の売却場面で地主に必ず買い取る義務があるわけではありません。第三者売却の査定も取り、価格を比較してから交渉すると判断しやすくなります。
借地権割合70％なら土地価格の70％で売れますか？
そのまま売れるとは限りません。国税庁の借地権割合は相続税等の財産評価に使われる指標で、実際の取引価格は地代、残存期間、更新・建替え条件、地主承諾、建物状態などにも左右されます。
古い借地契約は売却に有利ですか？
旧借地法が関係する契約は借地人保護が強い面がありますが、「旧法だから必ず高く売れる」とは限りません。地代、残存期間、更新・譲渡・建替え条件などを含めて個別に査定します。
借地権を専門買取会社へ売れば地主の承諾はいりませんか？
借地権が土地賃借権なら、買取会社も第三者なので原則として承諾の問題は残ります。借地権取引に詳しい会社であれば地主交渉も含めて進められる場合があります。
借地権の実家は「地主に連絡する前の確認」が重要
借地権付きの実家でも、売却する方法はあります。
ただし、所有権の実家と同じように査定価格だけで進めることはできません。
まず借地契約書、建物登記、地代・更新履歴を確認し、借地権が賃借権か地上権か、旧法・普通・定期借地権のどれに当たるのかを整理します。
そのうえで借地権取引に詳しい不動産会社から査定を取り、地主買取、第三者売却、底地との同時売却を比較してください。
第三者への売却を選ぶ場合は地主の承諾条件と承諾料を確認し、承諾を得られない場合には借地非訟も含めて専門家へ相談します。
借地権の価値を調べないまま建物を壊して土地を返すのではなく、利用できる権利と最終手取りを確認してから実家の処分方法を決めることが重要です。
実家を売る・残す・整理するところから考えたい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
参考にした公的情報
制度・法令については、e-Gov法令検索の民法・借地借家法、裁判所の借地非訟案内、国土交通省の定期借地権に関する資料、国税庁の借地権評価資料を参照しています。
“`