実家をいつ売るかは、「春まで待てば高く売れる」「相続してから売ったほうが得」といった一つの基準だけでは決められません。
親がまだ住んでいるのか、すでに住まなくなったのか、相続が発生しているのかによって、売却できる人も手続きも税金の特例も変わります。
さらに、空き家になった実家は、売らずに保有している間も固定資産税、保険、草木の管理、換気、修繕などが必要です。売却時期を考えるときは、「値上がりするまで待つか」だけではなく、税制上の期限、家族の利用予定、建物の状態、維持負担、現在の売却価格を一緒に確認する必要があります。
実家の片付け・売却・解体などを含めた全体の流れを確認したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
実家を売る時期は「相続前か相続後か」だけでは決まらない
実家の売却時期は、大きく分けると次の4つの状態から考えます。
| 実家の状態 | 売却を考えるときの主な確認点 |
|---|---|
| 親が現在も住んでいる | 親の意思、住み替え先、売却代金の使途、所有者 |
| 親が実家を出ている | 戻る予定、空き家期間、居住用財産の税制上の期限 |
| 親が施設などへ入居している | 親の意思・判断能力、実家へ戻る可能性、税制上の扱い |
| 相続が発生している | 相続人、遺産分割、相続登記、税制特例の期限 |
同じ「実家」でも、この状態によって判断は大きく変わります。
たとえば、親がまだ住み続ける予定なのに価格だけを理由に売却を急ぐのは現実的ではありません。一方、誰も住む予定がなく、家族も遠方にいて管理が難しい場合は、長期間保有する意味があるか早めに確認した方がよいでしょう。
親がまだ住んでいる実家は、本人の生活を先に考える
実家の所有者が親で、現在も親が住んでいる場合、売却するかどうかを決めるのは原則として所有者である親です。
子ども側から見れば「将来使わない家だから早く売った方がよい」と思えても、親にとっては現在の生活拠点です。
売却を検討する場合は、少なくとも次の点を整理します。
- 親自身が売却を希望しているか
- 売却後にどこで暮らすのか
- 住み替え先の費用はいくらか
- 売却代金を誰がどのように管理するのか
- 住宅ローンや抵当権が残っていないか
- 土地・建物の名義が誰になっているか
親が所有する家を、子どもが「相続する予定だから」という理由だけで自由に売却することはできません。
実家を売却するかどうかは、不動産価格だけではなく、親の生活設計とセットで考える必要があります。
親が実家を出た後は「いつまでに売るか」を確認する
親が転居したり施設へ入居したりして実家に住まなくなった場合は、売却時期について一度具体的に確認しておく価値があります。
理由の一つが、以前住んでいた自宅を売却した場合に利用できる可能性がある「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。
国税庁では、以前住んでいた家について、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することを要件の一つとしています。
たとえば、親が実家を出たあと「しばらく残しておこう」と数年間そのままにすると、売却自体はできても、利用できた可能性のある税制上の特例が期限切れになる場合があります。
もちろん、この期限があるから必ず売るべきという意味ではありません。実際の適用可否は所有者、居住状況、売却方法などによって変わります。
重要なのは、実家を出た日を曖昧にせず、売却を待つ場合にも税制上の期限を確認しておくことです。
親の生前に売るか、相続してから売るか
実家をいつ売るかで迷いやすいのが、「親が生きているうちに売るか」「相続してから売るか」です。
どちらが有利かは一律には決められません。
| 比較点 | 親の生前に売却 | 相続後に売却 |
|---|---|---|
| 売主 | 原則として現在の所有者である親 | 相続により取得した相続人 |
| 家族間の調整 | 親本人の意思が中心 | 遺産分割や共有者間の調整が必要になることがある |
| 登記 | 親名義のままなら相続登記は不要 | 売却に向けて相続登記が必要 |
| 税制 | 本人の居住用財産に関する特例を使える場合がある | 相続空き家特例や取得費加算を使える場合がある |
| 売却代金 | 親の財産になる | 相続人の売却代金になる |
「税金だけ見れば必ず生前が有利」「相続後の方が必ず得」という関係ではありません。
相続税が発生するか、実家の取得費はいくらか、誰が相続するのか、親が今後その家へ戻る可能性があるのかなどによって結果は変わります。
相続後に売る場合は3つの期限を確認する
相続した実家については、「いつか売ればよい」と考える前に、税制上の期限を確認しておく必要があります。
1．相続空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たした被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
主な期限の一つは、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することです。
現在の制度では、2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。
ただし、すべての相続した実家が対象になるわけではありません。
建築時期、区分所有かどうか、被相続人以外の居住者、売却代金、相続後の利用状態、耐震基準または取壊しなど複数の条件があります。
相続人が3人以上の場合には控除限度額が変わるなどの条件もあるため、「相続した空き家なら3,000万円控除」と単純に判断しないようにします。
2．相続税を取得費へ加算できる特例
相続税を納付した人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得計算上の取得費に加算できる制度があります。
期限は、国税庁の規定では相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
一般に死亡から約3年10か月が一つの目安として説明されることがありますが、実際には相続開始日と申告期限から正確に計算する必要があります。
また、相続空き家の3,000万円特別控除との関係など、他の特例との併用制限があります。
3．相続登記の期限
相続登記は2024年4月から義務化されています。
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記する必要があります。
売却する場合も、亡くなった親名義のまま買主へ通常の所有権移転をするのではなく、相続関係を整理して相続登記を行ったうえで売却手続きを進めます。
相続人が複数いる場合は、売却前に誰が取得するのか、共有で取得するのかなどの整理にも時間が必要です。
「相続して5年待てば税金が安くなる」とは限らない
不動産の譲渡所得には、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分があります。
このため、「相続した直後だから短期譲渡になる。5年間待ってから売った方がよい」と考えることがあります。
しかし、相続により取得した土地・建物については、原則として被相続人が取得した時期を相続人が引き継ぎます。
たとえば親が30年前に購入した実家を子どもが相続した場合、子どもが相続した日から新たに5年を数えるわけではありません。
長期・短期の判定は譲渡した年の1月1日時点で行うため、実際の取得時期を確認して判断します。
「5年待つこと」だけを目的に空き家を持ち続ける前に、登記簿、売買契約書、取得時期を確認してください。
空き家になったら「残す理由」があるかを確認する
親が住まなくなった後も、実家をすぐに売らない選択はできます。
たとえば、次のような事情があれば保有する意味があります。
- 親が実家へ戻る可能性が高い
- 子どもや親族が近い将来住む予定がある
- 賃貸利用など具体的な活用計画がある
- 家族間で処分方針を決めるため一定の時間が必要
反対に、誰も住む予定がなく、貸す予定もなく、家族全員が遠方にいる場合は、「とりあえず残す」という判断を定期的に見直した方がよいでしょう。
空き家を保有している間も、固定資産税などの税負担は続きます。雨漏り、庭木、害虫、設備故障、不法侵入などへの対応も必要です。
建物は使用しなくても時間の経過とともに劣化します。
将来売ることがほぼ決まっているのであれば、数年間放置した後に売却する場合と、現在売却する場合の価格・費用を比較することが判断材料になります。
「もっと価格が上がるまで待つ」は査定してから判断する
実家の価格が将来上がるかどうかを正確に予測することはできません。
全国の不動産相場が上昇していても、個別の実家価格は立地、駅距離、人口動態、土地形状、接道、築年数、建物状態などの影響を受けます。
そのため「今は売り時か」を考える際は、まず現在の市場でいくら程度になるのかを確認します。
査定では、単に金額だけでなく次の点も聞いておくと判断しやすくなります。
- 現在の想定成約価格
- 想定売出価格
- 売却までに想定される期間
- 周辺で競合している物件
- 築古住宅のまま売る場合の需要
- 土地として売る場合の評価
- 買取を利用した場合の価格
複数の不動産会社から査定を取り、「現在売る場合」と「保有を続ける場合」を比較してから決めても遅くありません。
春や秋まで待った方が売りやすい？
不動産市場では、進学、転勤、住み替えなどの影響で取引件数が季節によって変動することがあります。
一方で、「全国どこでも2月や3月なら必ず高く売れる」というものではありません。
都市部のファミリー住宅と地方の古い実家では、購入者層も需要も異なります。
東日本REINSでも中古戸建住宅の成約件数は月ごと・地域ごとに変動しています。
季節を考慮すること自体はできますが、実家売却では季節よりも次の期限や事情を優先した方がよいケースがあります。
- 税制特例の期限が近い
- 空き家管理が難しくなっている
- 建物の劣化が進んでいる
- 家族の費用負担が大きい
- 相続人間で売却方針がまとまっている
- 施設費などで売却資金が必要
数か月先の「売れやすい季節」を待った結果、重要な税制期限を越えるような判断は避ける必要があります。
売却を急いだ方がよい可能性があるケース
次のような状況では、少なくとも査定と売却条件の確認を早めに始めた方がよいでしょう。
- 今後誰も実家へ住む予定がない
- 遠方で空き家管理を続けるのが難しい
- 相続空き家特例などの期限が近づいている
- 親が実家を出てから長期間経過しそう
- 共有者全員が売却に合意している
- 建物の劣化が進み始めている
- 固定資産税・保険・管理費の負担が重い
- 相続税の取得費加算を検討している
「早く売る」と「安く売る」は同じではありません。
期限に余裕があるうちに査定を行い、仲介で買主を探す時間を確保した方が、期限直前に急いで処分するより選択肢を持ちやすくなります。
すぐ売らずに様子を見てもよいケース
反対に、実家を今すぐ売らない合理的な理由がある場合もあります。
- 親が実家へ戻る可能性がある
- 相続人や家族が実際に利用する予定がある
- 遺産分割方針がまだ決まっていない
- 売却することで親の住居や生活資金に問題が生じる
- 税金・相続税・譲渡所得税を比較してから判断する必要がある
ただし、保留する場合でも「いつまで保留するか」を決めておいた方がよいでしょう。
半年後、1年後などに査定額、親の生活状況、家族の意向を再確認すれば、「何となく空き家のまま10年経った」という状態を防ぎやすくなります。
売るか迷っている段階でも査定はできる
実家を査定してもらったからといって、その会社と媒介契約を結んだり、必ず売却したりする必要はありません。
売却時期を判断するためには、「今ならいくらで売れる可能性があるか」という情報が必要です。
現在価格が分からないまま、「あと5年持っておこう」「相続後まで待とう」と判断しても、保有するメリットとコストを比較できません。
まず机上査定などで概算を確認し、売却の可能性が高くなった段階で訪問査定へ進む方法もあります。
査定額だけではなく、査定根拠と想定売却期間を複数社で比較してください。
期限があるなら仲介と買取を両方比較する
実家の売却では、不動産会社が一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社などが直接買い取る「買取」があります。
価格を重視し、売却までの時間を確保できるなら仲介を中心に検討しやすくなります。
一方で、税制上の期限、施設費、相続人間の事情などから売却時期を優先する場合は、買取価格も確認すると選択肢が増えます。
| 重視するもの | 検討しやすい方法 |
|---|---|
| 市場での売却価格 | 仲介 |
| 売却までの確実性・スピード | 買取も比較 |
| どちらも判断できない | 仲介査定と買取査定を比較 |
買取は一般に仲介より価格が低くなる傾向があるため、「急いでいるからすぐ買取」と決めず、期限から逆算して仲介に使える期間があるかも確認します。
実家をいつ売るか決める7項目
迷った場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 誰が所有者か：親本人なのか、すでに相続人へ移っているのか。
- 今後住む人がいるか：親が戻る、子が住むなど具体的な予定があるか。
- 税制上の期限があるか：居住用3,000万円控除、相続空き家特例、取得費加算など。
- 家族の合意があるか：共有者や相続人の意見が一致しているか。
- 保有コストはいくらか：固定資産税、保険、管理、修繕、交通費など。
- 現在の売却価格はいくらか：複数社の査定で相場を確認する。
- 売却まで何か月使えるか：期限から逆算し、仲介か買取かを選ぶ。
この7項目を確認すると、「何月に売ればよいか」という問題より前に、自分の実家で優先すべき期限が見えてきます。
実家を売るタイミングでよくある質問
実家は親が元気なうちに売った方がいいですか？
必ずしもそうではありません。親が今後も住む場合や戻る可能性がある場合は、生活面を優先する必要があります。
一方で、親も売却を希望し今後住む予定がない場合は、生前売却を含めて検討できます。生前と相続後では税制や手続きが異なるため、売却価格だけで決めないことが重要です。
親が実家を出たらすぐ売らないといけませんか？
売却義務が生じるわけではありません。
ただし、以前住んでいた自宅の3,000万円特別控除などには期限があります。戻る予定がない場合は、少なくとも期限と現在の査定額を確認しておくとよいでしょう。
相続した実家は何年以内に売った方がいいですか？
すべての実家について共通の売却期限があるわけではありません。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除や相続税の取得費加算など、一定期間内の売却が要件となる制度があります。
利用できる可能性がある制度を確認し、その期限から逆算して判断します。
相続して5年経ってから売った方が税金は安くなりますか？
相続不動産の取得時期は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
そのため、相続日から一律5年間待てば長期譲渡所得になるわけではありません。親がいつその不動産を取得したのかを確認してください。
2月や3月まで待った方が高く売れますか？
不動産取引には季節による変動がありますが、地域や物件によって状況は異なります。
実家売却では、季節よりも税制期限、空き家管理、建物状態、売却まで必要な期間を優先した方がよいケースがあります。
まだ売るか決めていなくても査定できますか？
できます。査定と媒介契約、実際の売却は別の段階です。
売却時期を判断するために現在価格を知りたい場合は、その目的を不動産会社へ伝えたうえで査定を依頼するとよいでしょう。
「何月に売るか」より、先に期限と現在価格を確認する
実家の売却には、全国共通の「この月に売れば正解」という時期はありません。
親がまだ住んでいるのか、すでに実家を出ているのか、相続が発生しているのかによって、判断基準が変わります。
特に確認したいのは、税制上の期限、今後その家を使う人がいるか、空き家管理を続けられるか、現在いくらで売れるのかという4点です。
すぐ売却すると決めていなくても、査定を受ければ現在の価格と想定売却期間を把握できます。
その情報を基に「今売る」「一定期間残す」「仲介ではなく買取も比較する」を選ぶ方が、時期だけを感覚で決めるより判断しやすくなります。
参考にした公的情報
- 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「過去に居住していたマイホームを売ったとき」
- 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」
- 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「不動産市場動向」
