相続した実家を売ろうと不動産会社へ相談したところ、「この家は再建築不可です」と言われることがあります。
再建築不可とは、現在ある建物を取り壊した後に、現在の土地の状態では新しい建物を建てられない物件を指して使われる言葉です。
建て替えが難しいため一般的な戸建てより買主が限られやすい一方、再建築不可だから不動産を売却できないわけではありません。
さらに、「道路が狭い」「私道に面している」「接道幅が2m未満と言われた」というだけで、本当に再建築できないか確定できない場合があります。
幅4m未満でも建築基準法42条2項道路として扱われる道があります。また、通常の接道義務を満たさなくても、建築基準法43条2項の認定・許可によって建築可能になる場合があります。
そのため再建築不可の実家では、売却価格を下げたり買取へ出したりする前に、「なぜ再建築不可と言われたのか」を確認することが重要です。
再建築不可の実家でも売却できる
再建築できないことと、不動産を売買できないことは別の問題です。
現在の土地・建物を購入したい人がいれば、売買することはできます。
ただし、通常の戸建てと比較すると買主の選択肢が狭くなりやすく、売却価格や売却期間にも影響しやすくなります。
| 項目 | 通常の戸建て | 再建築不可の実家 |
|---|---|---|
| 建替え | 法令上の条件を満たせば可能 | 現在の条件ではできない場合がある |
| 買主 | 居住目的を含め広い | 既存建物利用・投資・隣地所有者などに絞られやすい |
| 住宅ローン | 一般的な審査対象 | 担保評価等から利用しにくい場合がある |
| 査定 | 周辺成約事例と比較しやすい | 接道・道路・建物利用可能性の影響が大きい |
| 売却方法 | 一般仲介が中心 | 仲介・隣地・専門買取等を比較 |
重要なのは、「再建築不可だから値段が付かない」と決めることではなく、現在の建物を誰がどう利用できるのかまで考えて査定することです。
最初に「本当に再建築不可か」を確認する
不動産会社から再建築不可と言われても、理由を確認せずそのまま売却方法を決めない方がよいでしょう。
再建築可否には、主に次のような事項が関係します。
- 前面の道が建築基準法42条上の道路か
- 敷地が道路へ何m接しているか
- 幅4m未満なら42条2項道路等に該当するか
- セットバックが必要か
- 43条2項の認定・許可対象になり得るか
- 地域の条例で接道条件が追加されていないか
- 現在の敷地・道路形状と過去の建築時が同じか
道路や接道の扱いは、不動産広告の記載だけでなく、物件所在地を所管する自治体・特定行政庁の建築指導担当部署などで確認します。
建築基準法では原則「道路に2m以上接する」
建築基準法43条では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2m以上接することを求めています。
いわゆる接道義務です。
たとえば旗竿地で、道路へつながる細い部分の幅が1.8mしかない場合などは、現在の条件では接道義務を満たさない可能性があります。
ただし、実際の接道長さの測定方法や条例による追加条件もあるため、「図面で約2mあるから大丈夫」と自己判断するのは避けてください。
「道路幅が4m未満＝再建築不可」ではない
古い住宅街には、現在の幅が4m未満の道が数多くあります。
しかし、道が4m未満だからといって、すべて再建築不可になるわけではありません。
建築基準法42条2項では、法の適用時点から建物が立ち並んでいた一定の幅4m未満の道について、特定行政庁が指定したものを建築基準法上の道路として扱います。
一般に「2項道路」「みなし道路」と呼ばれます。
2項道路では、原則として道路中心線から水平距離2mの位置などが道路境界線とみなされ、新しく建物を建てる際に敷地側を後退させる、いわゆるセットバックが必要になります。
したがって、前面道路が3m程度しかない実家でも、まずその道が42条2項道路なのかを確認してください。
セットバックすれば何でも再建築できるわけではない
「道路が狭ければセットバックすればよい」と単純に考えることもできません。
セットバックの考え方が使えるのは、その道が42条2項道路など建築基準法上の道路として扱われる場合です。
そもそも前面の通路が建築基準法上の道路ではない場合は、道路境界から後退するだけで再建築可能になるとは限りません。
最初に「道幅」ではなく「道路種別」を確認することが重要です。
私道に接しているから再建築不可とは限らない
前面道路が私道だと聞いて、「私道だから再建築不可」と考える人もいます。
しかし、公道・私道という所有関係と、建築基準法上の道路かどうかは別の問題です。
私有地であっても、位置指定道路など建築基準法上の道路として扱われている場合があります。
反対に、見た目は一般の人が通行している道路状の場所でも、建築基準法上の道路として扱われていない場合があります。
再建築可否を調べるときは、「公道ですか、私道ですか」だけでなく、「建築基準法42条の何号道路ですか」と確認します。
43条2項の認定・許可で建築できる場合もある
建築基準法上の道路へ2m以上接していない敷地でも、一定の場合には43条2項に基づく認定・許可によって接道義務の適用を受けずに建築できる可能性があります。
制度には大きく、特定行政庁による認定と、建築審査会の同意を得たうえで特定行政庁が行う許可があります。
たとえば、建築基準法上の道路ではない一定の道へ接している場合や、道路へ通じる安全な通路が確保されている場合などが検討対象になります。
ただし、43条2項があるから再建築できる、と売主自身が判断することはできません。
道や周辺の状況、建築物の用途・規模・構造、自治体の運用基準などによって認定・許可の可否は変わります。
再建築不可として安く売却する前に、対象となる可能性があるなら所在地を所管する建築指導窓口へ確認してください。
昔建てられた家だから、今も建て替えられるとは限らない
「今ここに家が建っているのだから、もう一度建てられるはず」と思うことがあります。
しかし、現在の建物が建築された後に法令・道路・敷地の状況が変化している場合があります。
また、過去に接道の例外的な扱いを受けた建物でも、現在の建替計画について同じ認定・許可を受けられるとは限りません。
現在の道路種別、敷地形状、接道幅をあらためて確認する必要があります。
再建築可否を確認する順番
- 土地・建物の登記事項を確認する
- 公図・測量図など手元の土地資料を集める
- 自治体で前面道路の建築基準法上の種別を確認する
- 敷地が道路へ何m接しているか確認する
- 42条2項道路なら後退線・セットバックを確認する
- 道路外の通路なら43条2項認定・許可の可能性を相談する
- 必要に応じて現況測量を検討する
- 再建築条件を不動産会社へ共有して査定する
不動産会社へ依頼するときも、「再建築不可ですか」と聞くだけではなく、「道路種別は何ですか」「接道幅は何mですか」「43条2項の検討余地はありますか」と根拠を確認します。
再建築不可だと売りにくい理由
本当に再建築不可であることが確認できた場合、通常の戸建てより売却しにくくなる主な理由は次のとおりです。
- 建物が老朽化しても新築へ建て替えにくい
- 土地だけにして新築住宅を建てる買主を狙いにくい
- 金融機関の担保評価等から住宅ローンを利用しにくい場合がある
- 既存建物を利用できる人が中心になる
- 一般の住宅購入者より投資家等の比率が高くなりやすい
- 道路・私道・接道等の調査が必要になる
その結果、通常の戸建てと同じ価格・買主層・販売方法では反響が出にくくなることがあります。
住宅ローンが絶対に使えないとは限らない
再建築不可物件では、金融機関が土地・建物の担保価値を低く評価し、一般的な住宅ローンを利用しにくくなることがあります。
ただし、すべての金融機関・買主・融資商品について「絶対にローンを使えない」と断定することはできません。
売主として重要なのは、ローン利用の難しさを前提に、現金購入者、投資家、隣地所有者、再建築不可物件を扱う事業者なども購入対象として考えることです。
売却方法1．既存建物を残して一般仲介で売る
現在の建物を利用できる状態なら、不動産会社の仲介でそのまま購入者を探す方法があります。
買主としては、
- 現在の家を修繕して住みたい人
- 賃貸物件として活用したい投資家
- 立地を優先する現金購入者
- 隣接する土地を所有している人
などが考えられます。
ただし、通常の戸建てを得意とする会社と、再建築不可・私道・狭小地等を扱った実績がある会社では、想定する買主や査定方法が違う可能性があります。
1社だけで「売れません」と判断せず、再建築不可物件の取扱経験がある会社も含めて比較してください。
売却方法2．隣地所有者へ売る
再建築不可物件では、隣地所有者が有力な買主になることがあります。
隣地所有者にとっては、土地を取得することで、
- 自分の土地を広くできる
- 庭・駐車場等に利用できる
- 敷地形状を改善できる
- 双方の土地を一体利用できる
などの価値が生まれる場合があるためです。
実際に、再建築不可の相続物件について隣地所有者との調整を通じて売却した事例もあります。
ただし、隣人だから高く買ってくれるとは限りません。
先に一般的な査定や買取査定も取り、物件の条件と価格の目安を把握してから交渉する方が判断しやすくなります。
売却方法3．隣地取得などで接道条件を改善する
接道幅がわずかに不足している場合などは、隣地の一部を取得することで接道条件を満たせる可能性があります。
再建築可能な状態になれば、購入できる人や金融機関の選択肢が広がり、査定条件が大きく変わる可能性があります。
ただし、隣地所有者の同意が必要であり、土地取得代金、測量、分筆、登記などの費用も発生します。
接道条件を改善したことで増える売却価格より、交渉・測量・取得等にかかる費用の方が大きければ意味がありません。
改善前後の査定額を確認したうえで検討してください。
隣地と一緒に売却できる場合もある
隣地所有者自身が売却を検討している場合は、複数の土地を一体として売る方法も考えられます。
土地を一体化することで接道・形状・面積などの条件が改善するなら、単独では検討しにくかった買主が対象になる可能性があります。
当然ながら隣地所有者との合意が必要なので、自分だけで進められる方法ではありません。
売却方法4．43条2項の認定・許可の可能性を確認してから売る
道路へ通常どおり接していなくても、43条2項の認定・許可対象になる可能性があるなら、その確認結果は売却条件に大きく影響します。
買主が将来建て替えできる可能性があることと、完全に再建築できないことでは、不動産としての利用価値が異なるためです。
ただし、「将来許可される予定」と曖昧に広告するのは避け、自治体への相談結果や過去の許可状況、現在必要となる手続きを不動産会社と整理します。
過去に同じ場所で許可を受けていたとしても、新しい建築計画について自動的に許可されるわけではありません。
売却方法5．再建築不可を扱う不動産会社へ直接買取を依頼する
一般の購入者を探すのが難しい場合は、不動産会社・買取事業者へ直接売却する方法があります。
再建築不可物件を扱う事業者の中には、既存建物を修繕して再販売・賃貸する、隣地との調整を行うなど、自社で物件の出口を持っている会社があります。
そのため一般の住宅購入者より柔軟に査定できる場合があります。
一方で、直接買取だから必ず高く売れるわけではありません。
会社ごとに再販方法や得意地域が異なるため、複数社へ同じ条件で査定を依頼します。
再建築不可物件の価格を「通常相場の○割」と決めない
再建築不可物件について、「普通の土地の5割」「買取なら3割」といった数字を見かけることがあります。
しかし、全国一律に決まった割合はありません。
価格は次のような条件で大きく変わります。
- 立地
- 土地面積・形状
- 接道不足の程度
- 43条2項認定・許可の可能性
- 隣地との関係
- 現在の建物状態
- 賃貸需要
- 再建築不可を解消できる可能性
- 買主の利用目的
特に「あと数十cm接道が足りない物件」と「道路に全く接していない物件」を同じ割合で査定することはできません。
机上の割合ではなく、個別査定を比較してください。
再建築可否を確認する前に解体しない
築年数が古い実家を見ると、「どうせ古いから壊して土地として売ろう」と考えがちです。
しかし、再建築不可物件では先に建物を壊すことが大きな問題になる場合があります。
既存建物を利用したい買主にとって、現在の建物自体が重要な価値だからです。
建物を取り壊した後に新築できないことが確定すれば、土地の利用方法がさらに限られる可能性があります。
少なくとも次を確認するまで、売却目的だけで解体を急がない方がよいでしょう。
- 本当に再建築不可か
- 43条2項認定・許可の可能性
- 隣地取得等による改善可能性
- 現在の建物を残した査定額
- 更地にした場合の利用・査定
- 解体費
売却前に大規模リフォームするべき？
既存建物を利用する買主を狙うために、売主がリフォームしてから売ろうと考えることもあります。
しかし、査定前から大規模工事を行う必要はありません。
再建築不可物件は買主自身が投資・賃貸・自己居住など目的に合わせて改修したい場合があります。
また、工事内容によっては建築確認や現行法令との関係を確認する必要があります。
まず現況で査定を受け、どの買主層へ販売するのかを決めてから、必要最低限の清掃・補修等を検討します。
再建築不可物件の買取業者を比較するポイント
- 宅地建物取引業免許を確認する
- 会社自身が買主になるのか、仲介するだけなのか確認する
- 再建築不可・私道・接道問題の取扱実績を確認する
- 査定価格の根拠を聞く
- 残置物をどこまで残せるか確認する
- 測量・隣地交渉等を誰が負担するか確認する
- 契約後に価格変更される条件を確認する
- 契約不適合責任の扱いを契約書で確認する
- 決済時期・手付金・キャンセル条件を確認する
- 最終的に売主へ残る金額を比較する
「再建築不可専門」「訳あり物件専門」という表示だけで判断せず、自分の実家と似た接道・道路条件を扱った経験があるかを確認します。
直接買取なら契約不適合責任が必ずなくなるわけではない
買取会社へ売れば、「古い家なので売主の責任はすべてゼロになる」と説明されることがあります。
しかし、売主の契約上の責任は実際の売買契約によって確認する必要があります。
買取だから自動的に何の責任も負わない制度ではありません。
雨漏り、シロアリ、越境、私道、接道状況など知っている事実は不動産会社へ伝えたうえで、契約書の条項を確認してください。
相続した実家なら名義も確認する
再建築不可とは別に、親が亡くなっている場合は相続登記も売却へ影響します。
亡くなった親名義の不動産を、そのまま買主へ直接所有権移転することはできません。
売却査定自体は相続登記前でも進められますが、決済・所有権移転に向けて必要な相続登記を行います。
兄弟共有などの場合は、再建築不可という物件条件と、共有者全員の売却合意という権利関係の両方を整理する必要があります。
再建築不可の実家を売却する流れ
- 土地・建物の所有者を確認する
- 登記事項・公図・測量図等を集める
- 自治体で建築基準法上の道路種別を確認する
- 接道幅を確認する
- 42条2項道路・セットバックの有無を確認する
- 43条2項認定・許可の可能性を必要に応じて相談する
- 再建築不可になっている理由を整理する
- 現況のまま複数の不動産会社へ査定する
- 隣地所有者への売却可能性を確認する
- 接道条件を改善する場合の費用と効果を試算する
- 一般仲介と専門買取の条件を比較する
- 最終手取り・期間・手間から売却方法を決める
- 売買契約・決済・引渡しを行う
再建築不可の実家で避けたい進め方
- 不動産会社に言われただけで再建築不可を確定する
- 道路幅4m未満だけを理由に再建築不可と判断する
- 私道だから再建築不可と判断する
- 43条2項なら必ず建築できると思う
- 過去に建築できたので現在も必ず建替えできると思う
- 査定前に建物を解体する
- 大規模リフォームしてから売却相談する
- 「通常相場の○割」という数字だけで売却価格を決める
- 1社に断られただけで売却不能と判断する
- 買取なら契約上の責任がすべて自動的になくなると思う
よくある質問
再建築不可の実家でも売れますか？
売却自体は可能です。ただし建て替えできないことで買主が限られやすいため、一般仲介だけでなく、隣地所有者、投資家、再建築不可を扱う買取会社なども含めて売却方法を比較します。
道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずではありません。幅4m未満でも建築基準法42条2項道路として指定されている場合があります。この場合はセットバック等を前提に建築基準法上の道路として扱われます。まず道路種別を確認してください。
私道に接している実家は再建築不可ですか？
私道だから再建築不可とは限りません。位置指定道路など、私有地でも建築基準法上の道路として扱われる道があります。公道・私道の所有関係と建築基準法上の道路種別を分けて確認します。
接道が2m未満なら絶対に建て替えできませんか？
原則の接道義務は満たしませんが、隣地の一部取得などで接道条件を改善できる場合や、建築基準法43条2項の認定・許可を検討できる場合があります。物件所在地を所管する建築指導窓口へ確認してください。
43条2項なら再建築できますか？
43条2項には認定・許可制度がありますが、自動的に利用できるわけではありません。道路・通路、周辺状況、建物の用途・規模等について基準を満たし、特定行政庁による認定・許可を受ける必要があります。
再建築不可物件は住宅ローンが使えませんか？
担保評価等から一般的な住宅ローンを利用しにくい場合があります。ただし金融機関・買主・融資商品で条件は異なるため、すべての物件で絶対に融資不可とは断定できません。
再建築不可の実家は解体した方が売れますか？
先に解体しない方がよい場合があります。建物を取り壊した後に新しい建物を建てられなければ、現在の建物を利用したい買主も対象外になります。本当に再建築不可か、現況でいくらか、更地にした場合どうなるかを確認してから決めてください。
隣の土地を少し買えば再建築可能になりますか？
接道幅不足が原因であれば、隣地の一部取得によって条件を満たせる場合があります。ただし接道以外の問題もあり得るため、土地を取得する前に自治体・専門家へ再建築可否を確認します。
隣人に実家を売るのは有効ですか？
隣地と一体で利用する価値がある場合、有力な売却先になることがあります。ただし価格が妥当か判断するため、隣地交渉だけでなく通常の査定・買取査定も先に確認すると比較しやすくなります。
専門の買取会社なら必ず買ってくれますか？
必ずではありません。接道、地域、建物状態、権利関係、再販方法などによって各社の判断は異なります。再建築不可物件の実績がある複数社へ同じ条件で査定を依頼してください。
再建築不可と言われたら、価格交渉より先に道路を確認する
再建築不可の実家でも売却は可能です。
ただし、「建替えできない家」として査定を始める前に、本当にその条件が確定しているのかを確認してください。
前面道路が42条2項道路なら、幅4m未満でもセットバックを前提に建築できる可能性があります。通常の接道義務を満たさなくても、43条2項の認定・許可を検討できる場合があります。
それでも再建築不可なら、既存建物を利用する買主、隣地所有者、一般仲介、専門買取を比較します。
解体・隣地取得などへ先に費用を使わず、現在の条件と改善後の条件の両方で査定を取り、最終的な手取りと売却までの時間から方法を選んでください。
実家を売る・残す・管理するところから整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
