実家を売る方法を調べると、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社などに直接買ってもらう「買取」が出てきます。
違いは、単に「仲介は高い」「買取は早い」だけではありません。
実家の場合は、家財が大量に残っている、建物が古い、遠方で何度も現地へ行けない、相続人同士で売却期限を決めているなど、自宅売却とは異なる事情が重なることがあります。
そのため、査定額だけではなく、最終的な手取り、いつ売れるか、片付けや修繕を誰が負担するか、売却後にどこまで責任を負う契約なのかまで同じ条件で比較することが大切です。
この記事では、実家を仲介と直接買取のどちらで売るか判断できるよう、違いを一つずつ整理します。
仲介と買取の一番大きな違いは「誰が買主になるか」
仲介と買取では、不動産会社の立場が違います。
| 比較 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 不動産会社の立場 | 売主と買主の間に入り、買主探しや契約を仲介する | 不動産会社等自身が買主になる |
| 買主 | 一般個人・法人等 | 不動産会社・買取事業者等 |
| 価格 | 市場で買主を探して成約価格を決める | 会社から買取価格が提示される |
| 売却時期 | 買主が見つかるまで確定しにくい | 条件合意後の日程を決めやすい |
| 販売活動 | 広告・内覧等を行う | 一般向け販売を行わず直接契約する場合が多い |
| 仲介手数料 | 成約時に発生する場合がある | 同じ会社との直接売買なら通常は仲介手数料は生じない |
| 残置物 | 引渡しまでの撤去を求められることが多い | 残したまま対応可能な会社もあるが契約次第 |
| 契約不適合責任 | 契約内容に応じて売主が負う | 免責・限定条件を合意できる場合があるが自動免責ではない |
同じ「査定」という言葉でも、仲介査定と買取査定では数字の意味が違います。
仲介とは？市場で買主を探す売り方
仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が広告、購入希望者への案内、条件交渉、契約手続きなどを支援します。
買主は一般の個人や法人などです。
売主が希望する価格で市場へ売り出し、購入希望者との交渉を経て成約価格が決まります。
仲介の主なメリット
- 市場へ広く売り出せる
- 複数の購入希望者を探せる
- 市場で高い価格を提示する買主を探せる可能性がある
- 中古住宅・古家付き土地など販売方法を工夫できる
仲介の主な注意点
- いつ買主が決まるか事前には確定しない
- 内覧・販売活動が必要になる
- 成約時に仲介手数料が発生する場合がある
- 家財撤去や修繕等を求められる場合がある
- 希望価格が市場と合わなければ値下げが必要になることがある
買取とは？不動産会社などへ直接売る方法
直接買取では、不動産会社・買取事業者などが実家そのものを購入します。
一般の買主を募集する必要がないため、価格と契約条件で合意できれば売却時期を決めやすいのが特徴です。
買い取った会社は、その後にリフォーム、建替え、解体、再販売などを行うことがあります。
買取の主なメリット
- 一般の買主を探す販売期間を省ける
- 売却日を決めやすい
- 一般向けの内覧対応を減らせる
- 築古・空き家・残置物ありに対応する会社もある
- 直接売買なら通常、その会社への仲介手数料は生じない
- 契約不適合責任を限定・免責する条件を相談できる場合がある
買取の主な注意点
- 仲介で市場へ売った場合より低い価格提示になることがある
- 会社によって買取価格の差が大きくなる場合がある
- 残置物対応・修繕不要などの条件は会社ごとに違う
- すべての物件を買い取ってもらえるわけではない
「買取は相場の6〜8割」と決めつけない
不動産買取について調べると、「市場価格の6割」「7割」「8割」といった数字を見かけることがあります。
しかし、全国の実家・空き家に適用できる公的な固定割合があるわけではありません。
買取会社は、物件を購入した後に必要となる費用やリスクを考えて価格を提示します。
- リフォーム・修繕
- 解体
- 家財・残置物
- 登記・税金等の取得費用
- 再販売に必要な広告・人件費
- 売れるまでの保有コスト
- 再販売価格が下がるリスク
そのため、買取価格は物件によって大きく変わります。
「市場価格の何割か」を先に当てはめるのではなく、仲介で売った場合の想定成約価格と、複数社から得た実際の買取提示額を比較してください。
比較するのは「査定額」より最終的な手取り
仲介と買取を比べるときは、表示された価格だけでは判断できません。
仲介なら、売却までに次の費用が生じる可能性があります。
- 仲介手数料
- 家財・残置物の撤去
- 必要な修繕
- 測量・境界確認
- 解体
- 売れるまでの固定資産税・保険・管理費
- 遠方なら現地へ行く交通費
買取でも、すべての費用を買主側が負担するとは限りません。
査定時に、何を売主側で行う必要があるか確認してください。
比較するときは、次のように考えると分かりやすくなります。
仲介の手取り見込み ＝ 想定成約価格 − 仲介手数料 − 売主負担の片付け・修繕・測量等 − 売却までの維持費 − 税金等
買取の手取り見込み ＝ 買取提示額 − 契約上の売主負担費用 − 税金等
仲介の査定額3,000万円と買取価格2,500万円を、その500万円だけで比較しないことが重要です。
仲介手数料はどう違う？
仲介で売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払うことがあります。
仲介手数料には、国土交通省の告示に基づく上限があります。
一方、不動産会社が自ら買主となり、その会社と直接売買契約を結ぶ場合は、売主と買主を仲介しているわけではないため、通常はその会社への仲介手数料は発生しません。
ただし、買取取引で別の不動産会社が媒介に入るケースなどは別です。
「買取だから絶対に手数料ゼロ」ではなく、誰が買主で、誰が仲介しているのかを契約書で確認します。
800万円以下の実家は仲介手数料の特例に注意
地方の実家や古い空き家では、売買価格が800万円以下になることがあります。
2024年7月1日以降、800万円以下の宅地・建物である「低廉な空家等」の仲介では、宅建業者が依頼者一方から受け取れる仲介報酬について、税込33万円までとする特例があります。
これは「800万円以下なら必ず33万円かかる」という制度ではなく、法令上の上限です。
媒介契約を結ぶときに、実際の仲介手数料を確認してください。
家財・残置物が多い実家は買取が有利？
親が長年住んでいた実家には、大量の家具・衣類・食器・家電などが残っていることがあります。
仲介で一般の買主へ売る場合、引渡しまでに残置物の撤去を求められることがあります。
一方、買取会社の中には、家財が残った状態で価格を提示する会社もあります。
ただし、買取なら必ず「荷物そのまま」でよいわけではありません。
- 何を残してよいか
- 撤去費用は誰が負担するか
- 買取価格に処分費が反映されているか
- 危険物・仏壇・車両等は別対応か
を査定時に確認します。
家財を全部処分してから査定するのではなく、まず現在の状態で仲介・買取の両方を相談すると判断しやすくなります。
契約不適合責任は買取なら必ず免責になる？
ここは誤解されやすいところです。
民法では、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、買主には一定の条件で修補等の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などの権利があります。
売主と買主の合意によって責任範囲を限定したり、免責特約を定めたりすることはあります。
買取では、不動産を調査・修繕・再販売する専門事業者が買主になるため、売主の契約不適合責任を免責または限定する条件で合意できるケースがあります。
しかし、「買取だから法律上自動的に契約不適合責任がなくなる」という仕組みではありません。
最終的には売買契約の内容を確認します。
また、民法572条では、免責特約を設けた場合でも、売主が知りながら買主へ告げなかった事実などについては責任を免れられないとされています。
雨漏り、シロアリ、過去の事故、境界問題など、知っている事実を隠してよいという意味ではありません。
買取ならどのくらい早く売れる？
買取では一般の購入希望者を探す必要がないため、仲介より売却日程を決めやすい傾向があります。
ただし、「必ず数日」「必ず1週間」といった全国共通の日数はありません。
次の条件によって必要な期間は変わります。
- 相続登記が終わっているか
- 共有者全員の合意があるか
- 境界・測量の問題
- 抵当権等の有無
- 建物状態
- 会社の社内審査
- 売主が希望する引渡日
売却期限がある場合は、「最短で売れる日」だけでなく「この日までに確実に決済可能か」を確認してください。
仲介が向きやすい実家
- 売却を急ぐ期限がない
- 一般の購入者が見込める立地
- 中古住宅として利用できる
- 土地として需要がある
- 内覧や販売活動に対応できる
- 価格をできるだけ市場で探りたい
こうした実家では、最初から買取だけに絞らず、仲介で市場へ出した場合の価格を確認する価値があります。
買取を比較したい実家
- 売却期限が決まっている
- 遠方で何度も現地へ行けない
- 大量の家財が残っている
- 建物の老朽化が進んでいる
- 一般向け内覧の準備が難しい
- 仲介で一定期間売れなかった
- 修繕・片付けを減らしたい
- 売却後の責任範囲をできるだけ明確にしたい
ただし、これらに該当すれば必ず買取が有利という意味ではありません。
実際の仲介案と買取提示を比較して決めます。
「仲介でしばらく売って、売れなければ買取」もある
不動産会社によっては「買取保証付き仲介」を提供しています。
これは、まず一定期間は仲介で一般の買主を探し、期間内に売れなかった場合に、あらかじめ定めた条件で不動産会社等が買い取る仕組みです。
「できれば仲介価格を狙いたいが、○月までには必ず売りたい」といったケースで検討できます。
ただし、すべての不動産会社・物件で利用できるわけではありません。
- 保証される買取価格
- 仲介する期間
- 媒介契約の種類
- 対象エリア・物件
- 価格変更の条件
- 買取時の費用
を契約前に確認してください。
仲介と買取は同じ会社へ聞いてもいい？
仲介と自社買取の両方を扱う不動産会社であれば、両方の条件を出してもらう方法があります。
その場合は、数字の意味を混同しないようにします。
- 仲介なら想定成約価格はいくらか
- 最初の売出価格はいくらか
- 売却期間をどのくらい見込むか
- 直接買取ならいくらか
- 残置物・修繕等を誰が負担するか
- 買取時の契約不適合責任はどうなるか
を別々に書面で確認すると比較しやすくなります。
また、1社だけでは買取提示額の妥当性を判断しにくいため、条件が許せば複数社の買取査定も確認します。
仲介と買取を同じ条件で比較する
比較するときに最も重要なのは、物件の条件をそろえることです。
たとえば、仲介査定は「家財を全部撤去して修繕した後」、買取査定は「家財そのまま・現状渡し」では、単純な金額比較ができません。
次の条件をそろえて聞きます。
- 家財を残すか撤去するか
- 修繕するか現状渡しか
- 測量を誰が行うか
- 解体するか建物付きか
- 契約不適合責任の範囲
- 引渡希望日
そのうえで手取りと期限を比較してください。
「0円で引き取り」と不動産買取は同じではない
売却しにくい地方の土地・空き家では、「0円で引き取る」「費用を払えば不動産を引き取る」といったサービスを目にすることがあります。
これは通常の「買取」とは取引構造が異なる場合があります。
通常の売買買取では、買主から売主へ購入代金が支払われます。
一方、国土交通省でも、所有者側が金銭を支払い事業者へ不動産を引き渡す「引取サービス」という新しいサービス形態を把握しています。
利用する場合は、少なくとも次の点を確認してください。
- これは売買なのか引取サービスなのか
- 所有者が支払う総額
- 所有権移転登記が確実に行われるか
- 固定資産税等の負担がいつ移るか
- 追加費用がないか
- 契約解除条件
- 相手事業者の会社情報・宅建業免許の有無
「手放せるなら何でも同じ」と考えず、通常の仲介・買取とは分けて契約内容を確認することが重要です。
実家の仲介と買取を比較するチェックリスト
- 仲介の想定成約価格を確認した
- 直接買取価格を確認した
- 買取価格を「市場価格の○割」と決めつけていない
- 仲介手数料を確認した
- 家財・残置物の条件をそろえた
- 修繕・測量・解体の負担を確認した
- 売却までの維持費を計算した
- 実際の手取り見込みを比較した
- 売却期限を決めた
- 内覧・現地対応できる回数を考えた
- 契約不適合責任の条件を確認した
- 知っている不具合を不動産会社へ伝えた
- 買取保証がある場合は保証条件を確認した
- 複数社の買取価格を比較した
よくある質問
実家を売るなら仲介と買取のどちらがいいですか？
一律には決まりません。売却期限に余裕があり市場で買主を探したいなら仲介、売却時期・現地対応・片付けなどの負担を減らしたいなら直接買取も比較します。査定額ではなく手取りと契約条件で判断してください。
買取は仲介より何割安くなりますか？
全国共通の固定割合はありません。物件状態、地域、再販価格、修繕・解体・残置物などによって変わります。実際の仲介査定と複数社の買取提示を比較してください。
買取なら仲介手数料はかかりませんか？
不動産会社自身が買主となり、その会社と直接売買するのであれば通常はその会社への仲介手数料は生じません。ただし別の不動産会社が媒介に入る取引などは契約内容を確認してください。
家財が残ったままでも買取できますか？
残置物がある状態で対応する買取会社もありますが、すべての会社・物件で可能とは限りません。撤去する物、残せる物、処分費用が価格へどう反映されるかを査定時に確認します。
買取なら契約不適合責任を負わなくていいですか？
自動的に免責になるわけではありません。売買契約で責任を免責・限定する場合がありますが、契約内容を確認する必要があります。また、売主が知りながら告げなかった事実などは、免責特約があっても責任を免れない場合があります。
買取ならすぐ売れますか？
一般の買主を探さないため日程を決めやすい傾向がありますが、相続登記、共有者、境界、抵当権、会社の審査などで時間が必要になることがあります。「最短○日」ではなく希望日までに決済できるかを確認してください。
買取保証付き仲介とは何ですか？
まず一定期間は仲介で買主を探し、その期間内に売れなかった場合に、あらかじめ定めた条件で不動産会社等が買い取る仕組みです。保証価格、仲介期間、媒介契約、対象物件などの条件はサービスごとに異なります。
仲介と買取の両方を査定した方がいいですか？
どちらか迷っているなら、両方の数字を確認すると比較しやすくなります。ただし、同じ物件状態・残置物・引渡条件で査定してもらい、価格だけでなく手取り・期限・売主負担を比較してください。
仲介と買取は「高い・安い」だけで決めない
実家を仲介と買取のどちらで売るかは、査定価格だけでは決められません。
仲介なら市場で買主を探せる一方、成約までの期間や最終価格は買主が見つかるまで確定しません。
買取なら売却条件・日程を決めやすい反面、再販売費用やリスクを織り込んだ価格になることがあります。
家財撤去、修繕、仲介手数料、売れるまでの維持費まで含めた手取りと、「いつまでに手放したいか」を同じ表で比較することが重要です。
実家を売る・残す・管理するところからまだ整理できていない場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
