親が亡くなったり施設へ入居したりして実家が空き家になり、そのまま管理できない期間が長くなると、「特定空家」という言葉を目にすることがあります。
特定空家は、単に古い家や誰も住んでいない家を指すものではありません。
倒壊などの危険、衛生上の問題、著しい景観悪化など、周辺へ大きな悪影響を及ぼす状態にあると市区町村が判断した空き家が対象です。
状態を改善しないまま行政上の手続きが進むと、住宅用地の固定資産税の特例から外れるだけでなく、命令、行政代執行へ進む場合があります。
一方で、「特定空家になったらすぐ強制解体される」「認定された瞬間に固定資産税が6倍になる」という仕組みでもありません。
どの段階の通知を受けているのか、自治体が何を問題としているのかを確認し、必要な修繕・管理・売却・解体を検討することが重要です。
特定空家とは？
空家等対策の推進に関する特別措置法では、一定の問題がある空家等を「特定空家等」と定めています。
法律上は、次の4つのいずれかの状態にあると認められる空家等が対象です。
- そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「築年数が古い」「誰も住んでいない」というだけで自動的に特定空家になるわけではありません。
建物や敷地の状態と、それによって周囲へどの程度の悪影響が生じているか、または生じるおそれがあるかなどを含めて判断されます。
特定空家になる4つの状態
1．倒壊など保安上危険になるおそれがある
建物の構造や外装などが大きく劣化し、周囲へ危険を及ぼす可能性がある状態です。
- 建物が大きく傾いている
- 柱や梁、基礎などが著しく劣化している
- 屋根材や外壁材が落下・飛散するおそれがある
- 塀や擁壁が倒壊するおそれがある
- 立木が著しく傾き、倒れるおそれがある
ただし、屋根瓦が1枚ずれた、外壁の一部にひびが入ったという一点だけで全国一律に特定空家になるという基準ではありません。
2．著しく衛生上有害となるおそれがある
ごみや排水、害虫・動物などによって、近隣の衛生環境へ著しい影響を与える状態です。
- 大量のごみが長期間放置されている
- 排水設備の破損などによって汚水が流出している
- 悪臭が継続的に発生している
- 害虫や動物が大量に発生・生息している
- 動物の糞尿などが放置されている
3．著しく景観を損なっている
適切な管理が行われず、建物や敷地が周辺の景観へ著しい悪影響を与えている場合です。
- 外壁や屋根が大きく破損したまま放置されている
- ごみや不要品が敷地内に大量に堆積している
- 建物全体が著しく汚損している
- 地域の景観を大きく損なう状態が続いている
4．周辺の生活環境を守るため放置できない
倒壊や衛生問題だけでなく、周囲の生活を妨げる状態も対象になり得ます。
- 庭木の枝が道路や隣地へ大きくはみ出している
- 壊れた窓などから不審者が侵入しやすい
- 動物の鳴き声などが周辺へ継続的な影響を与えている
- 落雪や落氷などによって周囲へ危険が生じるおそれがある
具体的な判断方法は自治体によって異なります。国のガイドラインを基に、独自の認定基準や調査票を設けている自治体もあります。
管理不全空家と特定空家の違い
2023年12月に施行された改正空家法では、特定空家になる前の段階として「管理不全空家等」が設けられました。
| 項目 | 管理不全空家 | 特定空家 |
|---|---|---|
| 状態 | 放置すれば特定空家になるおそれがある | 周辺に著しい悪影響を及ぼす状態、またはそのおそれがある |
| 主な目的 | 深刻化する前の改善 | 生じている・迫っている悪影響の解消 |
| 主な行政措置 | 指導・勧告 | 助言・指導、勧告、命令、代執行等 |
| 住宅用地特例 | 勧告を受けると対象外 | 勧告を受けると対象外 |
| 命令 | 法13条の措置としてはない | 一定の場合に可能 |
| 代執行 | 法13条の措置としてはない | 一定の場合に可能 |
つまり管理不全空家は、特定空家になる前に改善を促す制度です。
すでに管理不全空家として指導を受けている場合は、その段階で対応した方が、特定空家へ進むリスクを抑えやすくなります。
特定空家と判断された後の流れ
特定空家だからといって、最初から行政が建物を強制的に解体するわけではありません。
通常は所有者自身による改善を促しながら、必要に応じて行政措置が段階的に進みます。
1．助言・指導
市町村長は特定空家の所有者等に対して、除却、修繕、立木の伐採など、周辺の生活環境を守るために必要な措置をとるよう助言または指導できます。
この段階で重要なのは、自治体が何を問題とし、どの部分の改善を求めているかを確認することです。
2．勧告
助言・指導を受けても状態が改善されない場合、市町村長は相当の猶予期限を付けて必要な措置を勧告できます。
勧告まで進むと、固定資産税等の住宅用地特例との関係でも大きな影響があります。
3．命令
勧告を受けた所有者が正当な理由なく必要な措置をとらず、特に必要があると判断された場合、市町村長は措置を命じることができます。
命令は助言や指導とは異なり、行政処分です。
命令に違反した場合は、50万円以下の過料の対象となる可能性があります。
4．行政代執行
命令された措置を履行しない、履行しても不十分、または期限までに完了する見込みがない場合には、行政代執行へ進むことがあります。
自治体等が所有者に代わって必要な除却などを行うことになりますが、「行政が無料で解体してくれる」という制度ではありません。
行政代執行に要した費用は、所有者等から徴収されることがあります。
緊急時には「緊急代執行」が行われる場合がある
2023年の空家法改正では、災害その他の非常時に危険が迫り、通常の命令等の手続きを行う時間がない場合に対応する「緊急代執行」の制度が設けられました。
たとえば災害などによって屋根や建物が崩落しかけ、周囲へ重大な危険が迫っている場合などです。
つまり、「必ず命令まで終わらなければ行政が何もできない」という制度ではありません。
危険性が高い空き家は、通常の行政対応を待つ間にも状態が急速に悪化することがあるため、通知を受けている場合は早めに対応する必要があります。
所有者が分からない場合は略式代執行もある
相続が長期間放置され、所有者を確認できない空き家もあります。
必要な措置を命じる相手を過失なく確知できない場合には、一定の手続きを経て「略式代執行」が行われる場合があります。
2023年の法改正では、略式代執行や緊急代執行についても費用徴収の仕組みが強化されています。
特定空家になると固定資産税は6倍になる？
「特定空家に認定されたら固定資産税が自動的に6倍になる」と理解するのは正確ではありません。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと住宅用地特例が適用されます。
| 住宅用地 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 200㎡以下の小規模住宅用地 | 価格の1/6 |
| 200㎡を超える一般住宅用地部分 | 価格の1/3 |
特定空家について行政から指導を受けても改善せず、勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。
「6倍」という表現は、小規模住宅用地の課税標準が1/6になる制度との比較から使われることがあります。
しかし、実際に支払う土地の固定資産税が現在の納税額のちょうど6倍になるとは限りません。
- 土地の面積
- 固定資産税評価額
- 負担調整措置
- 都市計画税
- 建物自体の固定資産税
なども関係するためです。
具体的な税負担は、土地所在地の市区町村または都税事務所などへ確認してください。
特定空家と判断されたら必ず解体しなければならない？
必ず解体しなければならないとは限りません。
問題となっている状態によっては、必要な修繕や管理で改善できる場合があります。
- 屋根・外壁の修繕
- 危険な塀の補修・撤去
- 庭木の剪定・伐採
- ごみ・残置物の撤去
- 排水設備の修理
- 侵入防止措置
一方、建物全体の老朽化が進み、修繕費が大きくなる場合には、解体の方が現実的なこともあります。
自治体から求められている措置と、今後その家をどうする予定かを分けずに考えることが重要です。
自治体から通知が来たら何をする？
1．通知の種類を確認する
最初に、届いた書類が単なる空き家管理の案内なのか、管理不全空家の指導なのか、特定空家の助言・指導、勧告、命令なのかを確認します。
段階によって法的な意味や必要な対応が異なります。
2．何が問題とされているか確認する
自治体の担当部署へ連絡し、問題となっている箇所と必要な措置を具体的に確認します。
- 屋根や外壁なのか
- 建物そのものの傾きなのか
- 庭木なのか
- ごみや衛生状態なのか
- 道路・隣地への影響なのか
原因によって対応する業者も費用も大きく変わります。
3．現地の状況を記録する
建物の全景、屋根、外壁、塀、庭木、隣地側、道路側などを写真で記録します。
遠方の実家で自分が確認できない場合は、家族や専門業者に現地確認を依頼する方法があります。
倒壊や屋根材落下のおそれがある場合は、危険な場所へ自分で立ち入って確認するのではなく、専門業者へ依頼してください。
4．修繕するか、売却・解体するかを比較する
特定空家への対応は、「指摘された場所だけ直す」という短期対応だけで決めない方がよい場合があります。
今後誰も住まない実家なら、修繕後も管理費や固定資産税が続きます。
| 選択肢 | 確認する内容 |
|---|---|
| 修繕して保有 | 修繕費、年間管理費、税金、将来の利用予定 |
| 空き家管理を委託 | 管理費、点検範囲、修繕対応 |
| 古家付きで売却 | 現況査定、買主需要、解体費を含む価格交渉 |
| 不動産会社へ買取相談 | 早期処分の可能性、仲介売却との価格差 |
| 解体 | 解体費、残置物、アスベスト、土地の売却可能性 |
売却する可能性がある場合は、建物を先に壊す前に古家付きの状態でも査定を受けると、解体費と売却価格の差を比較できます。
5．対応したら自治体へ報告する
修繕、剪定、撤去などを行った場合は、作業前後の写真、見積書、工事内容、領収書などを保管しておきます。
自分では改善したつもりでも、行政側が求める措置が完了しているとは限りません。
通知を出した担当部署へ対応内容を伝え、追加対応が必要か確認してください。
勧告を受けてから売却してもよい？
特定空家だから不動産を売却できないという制度ではありません。
ただし、建物の状態や行政から受けている措置については、売却実務上も重要な情報になります。
売却を検討する場合は、自治体への対応と並行して、不動産会社へ現況を正確に伝えて相談します。
「特定空家だから先に解体しないと売れない」と決めつける必要はありません。古家付き現況売却、買取、解体後の土地売却など複数の方法を比較できます。
代執行になるまで放置する方が安い？
行政代執行を待てば自治体の費用で解体してもらえる、という考え方は適切ではありません。
代執行費用は所有者等から徴収される場合があります。
また、代執行へ至るまでに建物の状態がさらに悪化すれば、近隣への損害や追加工事、緊急対応など別の問題が生じる可能性もあります。
通常の解体見積もりを複数社から取って計画的に進める場合と、行政措置が進んだ後の対応を同じものと考えない方がよいでしょう。
特定空家にならないために確認したいこと
- 屋根・外壁・雨どいに大きな破損がないか
- 建物や塀が傾いていないか
- 庭木が道路・隣地へ越境していないか
- ごみや残置物が屋外へ堆積していないか
- 排水・浄化槽などに問題がないか
- 害虫・害獣・悪臭が発生していないか
- 窓や扉が壊れ、不法侵入しやすくなっていないか
- 台風・大雨・地震の後に新たな損傷がないか
全国共通で「月1回訪問すれば特定空家にならない」という基準があるわけではありません。
建物の状態、地域、気候、周辺環境によって必要な管理内容は異なります。
よくある質問
特定空家とは簡単にいうと何ですか？
倒壊・衛生・景観・生活環境などの面で、周辺へ著しい悪影響を及ぼす状態、またはそのおそれがあると市区町村が判断する空き家です。
古い空き家ならすべて特定空家になりますか？
なりません。築年数だけではなく、建物や敷地の状態、周囲へ与える悪影響などを含めて判断されます。
特定空家になったらすぐ固定資産税が6倍になりますか？
「認定された瞬間に必ず6倍」ではありません。住宅用地特例との関係では勧告が重要で、勧告を受けると特例の対象から外れます。実際の納税額も必ず現在の6倍になるわけではありません。
特定空家になったらすぐ強制解体されますか？
通常は助言・指導、勧告、命令などの段階があります。ただし、災害その他の非常時には、一定の場合に緊急代執行が行われることがあります。
命令を無視するとどうなりますか？
命令に違反した場合は50万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、条件を満たせば行政代執行へ進むことがあります。
行政代執行の解体費は自治体が払ってくれますか？
自治体が最終的に負担してくれる制度ではありません。代執行に要した費用は所有者等から徴収される場合があります。
修繕すれば特定空家ではなくなりますか？
問題となっている状態を適切に改善できれば、行政上の対応が変わる可能性があります。ただし、自分だけで判断せず、措置を行った後に自治体へ対応状況を報告し確認してください。
特定空家の通知が来たら、放置せず「何を直せばよいか」を確認する
特定空家で重要なのは、名称そのものを恐れることではなく、自治体が何を問題としているのかを具体的に把握することです。
修繕や庭木の手入れだけで改善できる場合もあれば、建物全体の劣化が進んでいて売却や解体まで検討した方がよい場合もあります。
助言・指導の段階で対応できれば、勧告、命令、代執行へ進むリスクを下げやすくなります。
今後使う予定のない実家であれば、修繕費だけを見るのではなく、管理費・固定資産税・売却可能性・解体費を並べて、長期的にどの方法が合理的かを判断してください。
実家を残す・売る・解体するという全体の判断から整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
