古い実家を売ろうとすると、「建物にほとんど価値がないなら、先に解体して更地にした方が売りやすいのでは」と考えることがあります。
しかし、古家付き土地は、必ずしも売却前に解体する必要はありません。
売り方は大きく分けると、古家を残したまま売る方法、売主が先に解体して更地で売る方法、買主が決まってから売主側で解体して「更地渡し」にする方法があります。
どれが適しているかは、解体費だけでは決まりません。古家付きの査定額、更地にした場合の想定価格、再建築できる土地かどうか、固定資産税、相続した空き家に使える税制などを確認してから判断する必要があります。
古家付き土地は3つの売り方を比較する
古い家が建った土地を売る場合、主な選択肢は次の3つです。
| 売り方 | 解体する時期 | 特徴 |
|---|---|---|
| 古家付き土地として売る | 売主は解体しない | 解体費を先に負担せずに売り出せる |
| 解体して更地で売る | 売却活動前 | 更地を求める買主が検討しやすくなる一方、売主が先に解体費を負担する |
| 更地渡しで売る | 売買契約後から引渡しまでなど | 買主を確保したうえで売主が解体する条件を契約で定める |
「古い家だから壊す」という順番ではなく、まず土地と建物の売却可能性を調べ、その後に解体するかを決める方が選択肢を残しやすくなります。
古家付き土地のまま売るメリット
解体費を売却前に用意しなくてよい
古家を残したまま売れば、売主が解体費用を先に支払わずに売却活動を始められます。
実家の解体費用は、建物の構造や大きさだけでなく、前面道路、重機が入れるか、庭木・ブロック塀・物置、残置物、アスベスト、地中埋設物などでも変わります。
売却価格がまだ分からない段階で数十万〜数百万円規模の支出を先に確定させるより、まず現況の査定を受ける方が資金計画を立てやすい場合があります。
建物を使いたい買主も対象にできる
築年数が古くても、すべての建物に利用価値がないとは限りません。
立地、構造、管理状態、改修履歴などによっては、リフォームやリノベーションを前提に購入する人もいます。
先に解体してしまうと、この選択肢はなくなります。
住宅用地の特例が続く可能性がある
住宅が建っている土地には、要件を満たせば固定資産税などの住宅用地の特例があります。
小規模住宅用地では、200㎡までの部分について固定資産税の課税標準が価格の6分の1となる制度があります。
一方、原則として1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地にはなりません。
ただし、これを「解体すると固定資産税が必ず6倍になる」と単純化するのは適切ではありません。実際の税額は土地の評価額、負担調整、都市計画税、自治体独自の制度などによって異なります。
古家付き土地のまま売るデメリット
買主が解体費を見込んで価格交渉することがある
買主が購入後に建物を解体する予定なら、土地の購入費に加えて解体費も必要です。
そのため、古家付き土地の売却価格について「解体費相当を差し引いてほしい」と交渉されることがあります。
売主が解体費を払わないから必ず得になるわけでも、更地にすれば必ず解体費以上高く売れるわけでもありません。
土地をすぐ使いたい買主には敬遠されることがある
新築住宅を建てる目的の買主にとっては、購入後に解体会社を探し、工事を終えてから建築へ進む必要があります。
同じ地域に条件の近い更地があれば、そちらを選ばれる可能性もあります。
解体して更地で売るメリット
土地の状態を買主が確認しやすくなる
建物がなくなることで、敷地の広さや形、道路との関係、高低差などを確認しやすくなります。
新築を前提に土地を探している買主にとっては、購入後すぐに建築計画へ進みやすいこともメリットです。
老朽化した建物を管理し続ける必要がなくなる
雨漏り、倒壊、屋根材の飛散、雑草、害虫、防犯など、空き家を所有している間の管理負担を減らせます。
売却まで時間がかかりそうな場合は、更地にすることで建物管理の手間を減らせることがあります。
解体してから売るデメリット
売れる前に解体費を負担する
最大の注意点は、買主が決まっていない状態で売主が解体費を支払うことです。
仮に解体後の査定額が上がっても、その差額が解体費や追加工事費を上回るとは限りません。
解体前には少なくとも、次の3つを同じ時期にそろえて比較すると判断しやすくなります。
- 古家付きのまま売る場合の査定額
- 更地にした場合の想定査定額
- 実際の解体見積額
「更地の想定査定額－解体費用」が、古家付きの査定額より十分に高いかを見ることが一つの基準になります。
更地にすれば必ず売れるわけではない
土地の売れやすさは、駅距離、道路、土地の形、用途地域、面積、周辺需要などに左右されます。
建物を壊しても、土地そのものの条件が変わらなければ、期待した価格や期間で売れないことがあります。
解体する前に必ず再建築できる土地か確認する
古家付き土地で特に注意したいのが、現在建物が建っているからといって、解体後に同じように新しい建物を建てられるとは限らないことです。
都市計画区域内などでは、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
一般的な原則は「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」ですが、道路の種類や例外、許可・認定などが関係する場合もあります。
古い家には、現在の基準ではそのまま建て替えられない物件もあります。
再建築に制約がある土地で、建物を利用できる可能性まで確認せず先に解体すると、かえって物件の選択肢を狭めるおそれがあります。
道路、接道、セットバック、用途地域などは、不動産会社だけでなく必要に応じて自治体の建築担当窓口や建築士などにも確認します。
「更地渡し」という方法もある
古家付きのまま売り出し、買主が決まった後に売主が建物を解体し、更地の状態で引き渡す方法があります。
これが一般に「更地渡し」と呼ばれる売り方です。
この方法なら、買主が見つかる前に解体費を支払うリスクを抑えながら、最終的には更地を希望する買主にも対応できます。
ただし、解体完了期限、引渡し日、地中埋設物が見つかった場合、残置物や樹木・塀をどこまで撤去するかなどを売買契約で明確にする必要があります。
固定資産税だけを理由に解体時期を決めない
住宅用地の固定資産税には特例があるため、年末に解体して翌年1月1日に住宅がない状態になると、翌年度の土地の課税条件が変わる可能性があります。
一方で、売却時期を数か月早められる、更地にすることで買主が決まりやすくなるなど、税負担以上のメリットが生じる場合もあります。
「固定資産税が上がるから絶対に解体しない」「更地なら高く売れるからすぐ解体する」と一つの要素だけで判断せず、売却期間を含む総額で比較します。
相続した実家は3,000万円特別控除も確認する
親から相続した古い実家を売る場合は、被相続人の居住用財産、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
2026年時点では、一定の要件を満たす相続空き家を2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
ただし、相続人が3人以上いる一定の場合は上限が2,000万円となり、対象住宅にも条件があります。
- 原則として1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
- 相続から売却までの利用状況などの条件を満たすこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
老人ホーム等へ入所していた場合にも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。
「売る前に必ず解体」は現在の制度では正確ではない
古い情報では「相続空き家の特別控除を使うには、売主が建物を解体してから土地を売らなければならない」と説明されていることがあります。
しかし、2024年1月1日以後の譲渡については、一定の条件を満たせば、建物付きで譲渡した後、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに建物の取壊し等を行う類型も対象に追加されています。
そのため、税制だけを理由に売却前の解体を急ぐのではなく、対象要件と売買条件を税務署や税理士等へ確認してから進める方が安全です。
古家付きのまま売る方が向いているケース
- 解体費を先に用意する負担が大きい
- 建物を利用したい買主がいる可能性がある
- 土地として売れるかまだ分からない
- 売却価格と解体費の差が小さい
- 再建築条件に不安がある
- まず市場の反応を見たい
- 更地渡しも選択肢として残したい
先に解体することを検討しやすいケース
- 建物の老朽化が著しく、安全管理上の問題がある
- 建物を利用する需要がほとんど見込めない
- 更地需要が強い地域である
- 古家があることで内覧や土地確認が難しい
- 解体費を含めても更地売却の手取り増加が見込める
- 売却前に解体することについて税務・再建築上の問題を確認済み
ただし、これらに当てはまるから自動的に解体した方がよいという意味ではありません。
解体は元に戻せないため、実際の査定と見積もりを取ったうえで判断します。
解体前に確認したいチェックリスト
- 古家付きのまま売った場合の査定額
- 更地にした場合の想定査定額
- 解体見積額
- 残置物撤去費が含まれているか
- アスベスト調査・除去費の可能性
- ブロック塀・庭木・物置など付帯工事費
- 地中埋設物が見つかった場合の追加費用
- 道路と接道状況
- 再建築できる土地か
- 境界や越境の問題
- 固定資産税への影響
- 相続空き家の3,000万円特別控除の対象になるか
- 解体後の建物滅失登記
古家付き土地を売るときの進め方
1．土地・建物の状況を確認する
登記事項、土地の境界、接道、建物の築年数や状態、残置物などを確認します。
2．解体する前の状態で不動産査定を取る
不動産会社には、「古家付きのまま売った場合」と「更地にした場合」の両方について価格や売却しやすさを確認します。
更地にした場合の価格だけを聞いて解体を決めるのではなく、現況との差を見ることが重要です。
3．解体見積もりを取る
建物本体だけでなく、残置物、庭木、塀、物置、基礎、アスベスト、地中埋設物などの扱いを確認します。
金額だけでなく、追加費用が発生する条件も比較してください。
4．再建築・税・特例を確認する
解体してから問題に気付いても、建物を元に戻すことはできません。
接道や再建築の条件、固定資産税、相続空き家の税制など、解体によって影響する項目を先に確認します。
5．3つの方法の手取りを比較する
比較するのは売却価格だけではありません。
| 確認項目 | 古家付き売却 | 先に解体 | 更地渡し |
|---|---|---|---|
| 売却前の解体費負担 | なし | あり | 買主決定後になることが多い |
| 建物を使う買主 | 対象にできる | 対象外 | 契約条件による |
| 更地希望の買主 | 解体を買主が検討 | 検討しやすい | 対応しやすい |
| 解体前の資金負担 | 小さい | 大きい | 中間 |
| 解体後のリスク | 売主には原則なし | 売れなくても費用発生済み | 買主確定後に進めやすい |
売却価格から解体費、仲介手数料、測量費、登記費用、税金などを引いた「最終的な手取り」で比較します。
解体したら建物滅失登記も忘れない
登記されている建物を取り壊した場合は、建物滅失登記の手続きが必要です。
解体会社へ工事を依頼しただけで登記簿上の建物が自動的に消えるわけではありません。
売却までのスケジュールにも影響するため、解体工事とあわせて登記手続きの時期も確認しておきましょう。
よくある質問
古家付き土地は解体しないと売れませんか？
解体しなくても売却できます。古家付き土地として現況で売却する方法や、買主が決まってから更地渡しにする方法もあります。解体前に現況査定を受けると判断しやすくなります。
古家付き土地と更地ではどちらが高く売れますか？
物件によって異なります。更地にすることで売却価格が上がる場合がありますが、その上昇分が解体費を上回らなければ売主の手取りが増えるとは限りません。両方の査定額と解体見積額を比較してください。
解体すると固定資産税は6倍になりますか？
「必ず6倍」ではありません。小規模住宅用地には固定資産税の課税標準を価格の6分の1とする特例がありますが、実際の税額には評価額や負担調整なども関係します。翌年1月1日時点の状態も重要です。
相続した空き家は売る前に解体しないと3,000万円控除を使えませんか？
現在は必ずしもそうではありません。2024年1月1日以後の譲渡では、一定要件を満たせば、譲渡後から翌年2月15日までに取壊し等を行う類型も制度の対象に追加されています。ただし、築年、利用状況、売却期限、売却金額など複数の要件があります。
解体前に不動産会社へ相談してもよいですか？
むしろ解体前に査定を取る方が比較しやすくなります。古家付きの査定、更地にした場合の想定査定、解体見積の3つをそろえると、解体によって手取りが増えるかを判断しやすくなります。
再建築できない土地でも古家を解体してよいですか？
先に再建築条件を確認してください。現在建物が存在していても、解体後に同じように建築できるとは限りません。道路や接道などの条件は自治体の建築担当窓口や専門家へ確認した方が安全です。
実家を売るなら、解体より先に「売った場合の数字」を確認する
古家付き土地を売るときに避けたいのは、「古いから」という理由だけで解体を先に決めてしまうことです。
古家付きのままでも売れる土地があります。更地にした方が買主を見つけやすい土地もあります。買主が決まってから更地渡しにする方法が適しているケースもあります。
まずは古家付きの現況査定と更地にした場合の想定査定を取り、同時に解体費を確認します。そのうえで、再建築条件、固定資産税、相続空き家の税制まで含めて比較することで、売却価格ではなく最終的な手取りを基準に判断できます。
実家を売る・残す・解体するという全体の判断から整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
