親が亡くなったり施設へ入居したりして実家が空き家になると、「固定資産税が6倍になる」という話を目にすることがあります。
ただし、空き家になっただけで土地の固定資産税が自動的に6倍になるわけではありません。
税負担が大きく変わる主な場面は、住宅用地に適用されている特例が外れるときです。特に確認したいのが、管理不全空家・特定空家として自治体から勧告を受ける場合と、建物を解体して1月1日時点で住宅がなくなる場合です。
一方、固定資産税だけを理由に急いで解体するのも適切とは限りません。空き家を残した場合の管理費、土地と建物の税金、解体費、売却価格まで含めて比較する必要があります。
空き家でも固定資産税はかかる
誰も住んでいない家でも、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税の対象です。
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有している人に対して課税されます。
そのため、「住んでいないから固定資産税がかからない」「相続後に使っていないから課税されない」ということにはなりません。
市街化区域などでは、固定資産税に加えて都市計画税が課税される場合もあります。
空き家になっただけでは固定資産税は6倍にならない
住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」があります。
| 土地の区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 住宅1戸につき200㎡まで | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
| 一般住宅用地 200㎡を超える部分 | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
空き家であっても、住宅用地としての要件を満たしている限り、この特例が直ちになくなるわけではありません。
「空き家になったら固定資産税が6倍」という説明は、この1/6という数字だけを取り出して単純化したものです。
実際の税額は、土地の評価額、負担調整措置、土地の面積、都市計画税、建物にかかる固定資産税などによって変わります。
したがって、「空き家になった」「住宅用地特例が外れた」「建物を解体した」という理由だけで、納付する固定資産税全体が必ず6倍になるとは限りません。
「6倍」の意味は土地の課税標準の特例にある
固定資産税は、単純に土地の固定資産税評価額へ税率を掛けるとは限らず、土地の用途などに応じた課税標準を使って計算されます。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の1/6になります。
住宅用地特例が使えなくなると、この「1/6」がなくなるため、課税標準だけを単純比較すると最大6倍という表現になります。
しかし、これは「現在払っている固定資産税の納税額がそのまま6倍になる」という意味ではありません。
- 200㎡を超える部分はもともと1/3の特例
- 土地には負担調整措置がある
- 解体すれば建物自体の固定資産税はなくなる
- 都市計画税の特例割合は固定資産税と異なる
- 自治体独自の減免制度がある場合もある
このため、実際にいくら増えるかは課税明細書を確認し、必要なら土地がある市区町村の税務担当窓口へ確認するのが確実です。
空き家の固定資産税が変わる主な3つの場面
1．管理不全空家として勧告を受ける
適切に管理されておらず、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家は、「管理不全空家」として自治体の指導対象になることがあります。
ここで重要なのは、「管理不全空家になった瞬間に住宅用地特例がなくなる」という制度ではないことです。
自治体から必要な措置について指導を受けても改善されず、さらに勧告を受けると、その敷地が住宅用地特例の対象から除外される可能性があります。
2．特定空家として勧告を受ける
倒壊のおそれがある、衛生上著しく有害となるおそれがある、景観を著しく損なっているなど、周辺への影響が大きい状態では「特定空家」と判断される場合があります。
特定空家についても、自治体から勧告を受けると、その敷地について住宅用地特例から外れる可能性があります。
「空き家である」「古い」「草が伸びている」というだけで自動的に特例が外れるわけではありませんが、状態を放置して自治体の対応が進む前に管理・修繕・売却・解体などを検討することが重要です。
3．建物を解体する
住宅を解体すると、土地の上に住宅がなくなるため、原則として住宅用地特例を受けられなくなります。
ただし、税金だけを見て「解体しない方が得」と判断するのも危険です。
- 建物自体の固定資産税はなくなる
- 空き家管理費が不要になる場合がある
- 老朽化による修繕費や事故リスクを減らせる
- 更地にすることで売却しやすくなる土地もある
- 解体費が必要になる
税負担の変化だけでなく、解体費と売却価格まで含めた総額で比較します。
管理不全空家に指定されただけで固定資産税は上がる？
「管理不全空家に指定されたら、すぐ固定資産税が6倍になる」と理解するのは正確ではありません。
住宅用地特例から外れるうえで重要になるのは、自治体からの「勧告」です。
管理不全空家については、適切に管理されていない状態に対してまず指導が行われ、改善されず、そのまま放置すれば特定空家に該当するおそれが大きい場合などに勧告が行われます。
自治体から通知が来た場合は放置せず、何を改善すればよいかを確認してください。
特定空家に指定されたら必ず固定資産税が上がる？
特定空家についても、「認定された」という一点だけではなく、空家法に基づく勧告が住宅用地特例との関係で重要です。
特定空家では、助言・指導、勧告、命令、行政代執行などへ進む可能性があります。
固定資産税だけでなく、安全上の問題や行政対応まで含めたリスクがあるため、特定空家になるまで放置しないことが重要です。
空き家を解体すると固定資産税はいつから変わる？
固定資産税では、毎年1月1日が重要な基準日です。
原則として、1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地にはなりません。
たとえば、その年の途中で住宅を解体した場合、土地の住宅用地としての扱いは翌年1月1日の状態を基準に次年度の課税へ反映されることになります。
逆に、1月1日時点で家屋が存在していれば、その年度の家屋の固定資産税については、その1月1日時点の所有者が納税義務者となります。
なお、既存住宅を取り壊して建て替えている途中など、一定の要件を満たす場合には住宅用地特例が継続される制度があります。建て替え目的の場合は、通常の空き家解体と同じ扱いだと決めつけず自治体へ確認してください。
12月に解体するか1月以降に解体するかで違う？
1月1日が賦課期日であるため、解体の時期によって翌年度の土地・家屋の課税関係が変わる可能性があります。
ただし、「固定資産税を抑えるためだけに1月2日まで解体を待つ」といった判断はおすすめできません。
- 売買契約や引渡しの時期
- 建物の安全性
- 解体会社の工期
- 管理費
- 建物の固定資産税
- 土地の住宅用地特例
- 売却機会
これらを合わせて考える必要があります。
固定資産税は誰が払う？相続した場合の考え方
固定資産税は原則として1月1日時点の所有者に課税されます。
親が亡くなり実家を相続した場合でも、土地や建物を所有し続ける限り、固定資産税の負担は続きます。
年の途中で不動産を売却しても、その年度の法律上の納税義務者が途中で買主へ変更されるわけではありません。
実際の不動産売買では、固定資産税等を引渡日などを基準に売主・買主間で精算することがありますが、これは売買契約上の精算であり、税法上の納税義務者が変わるという意味ではありません。
固定資産税はいくらかかる？まず課税明細書を見る
空き家の固定資産税を確認するときは、インターネット上の「○万円」「6倍」といった一般論より、手元の固定資産税納税通知書・課税明細書を見る方が確実です。
主に確認したいのは次の項目です。
- 土地の固定資産税評価額
- 土地の課税標準額
- 小規模住宅用地・一般住宅用地などの記載
- 家屋の固定資産税評価額
- 土地と家屋それぞれの税額
- 都市計画税の有無
住宅用地特例が外れた場合にどの程度増えるか知りたい場合は、土地所在地の市区町村へ現在の課税内容を確認すると具体的に把握できます。
固定資産税を抑えるために空き家を残すべき？
「家を残しておけば住宅用地特例が使えるから、解体しない方が得」とは一概に言えません。
空き家を所有し続けると、固定資産税以外にも費用やリスクがあります。
- 定期的な換気・通水・庭木管理
- 火災保険などの保険料
- 雨漏り・外壁・屋根などの修繕
- 遠方の場合の交通費
- 空き家管理サービスの費用
- 倒壊・飛散・害虫・不法侵入などのリスク
年間の税額を数万円抑えるために、より大きな管理費や修繕費を払い続ける状態になっていないかを確認してください。
解体するべきかは固定資産税だけで決めない
解体を検討している場合は、次の4つの数字を比較すると判断しやすくなります。
- 空き家を維持した場合の年間固定資産税・都市計画税
- 年間の管理・修繕費
- 解体費用
- 古家付きのままと更地にした場合の売却価格
更地にすると土地の税負担が増えても、管理費がなくなり、早期売却につながれば総負担が減ることがあります。
逆に、古家付きのまま十分売却できる土地を先に解体すると、解体費を回収できない場合もあります。
自治体独自の減免制度がないか確認する
空き家を解体すると住宅用地特例がなくなるのが原則ですが、自治体によっては老朽住宅の除却を促すため、一定期間、土地の固定資産税等を減免する制度を設けていることがあります。
対象となる地域、建物の状態、除却前の申請、解体後の土地管理、所有者の条件などは自治体ごとに異なります。
解体工事を契約する前に、「空き家 解体 補助金」だけでなく、「空き家 解体 固定資産税 減免」についても実家所在地の自治体へ確認しておくとよいでしょう。
固定資産税が気になったときの確認順
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書を確認する
- 土地が住宅用地特例を受けているか確認する
- 建物と土地それぞれの税額を分けて見る
- 自治体から空き家について指導・勧告等が来ていないか確認する
- 今後1〜3年の管理・修繕費を見積もる
- 古家付きのまま売った場合の査定を取る
- 必要なら解体見積もりを取る
- 管理・売却・解体後の総額を比較する
固定資産税だけを見るのではなく、「この家を今後どうするか」という出口まで一緒に決めることが重要です。
よくある質問
空き家にしただけで固定資産税は上がりますか？
空き家になっただけで、自動的に住宅用地特例がなくなるわけではありません。ただし、適切な管理がされず、管理不全空家・特定空家について自治体から勧告を受けた場合などは、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
空き家の固定資産税は本当に6倍になりますか？
必ず6倍になるわけではありません。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が価格の1/6になるため、その特例がなくなることを「6倍」と表現することがあります。実際の納税額は負担調整や建物の税額などにも左右されます。
管理不全空家に指定されたらすぐ固定資産税が上がりますか？
指定されたというだけで直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。指導を受けても改善されず、自治体から勧告を受けることが住宅用地特例との関係で重要です。
空き家を解体すると翌月から固定資産税が上がりますか？
固定資産税は毎年1月1日の状態を基準に課税されます。月単位で住宅用地特例が切り替わる制度ではありません。解体時期と翌年1月1日の土地・建物の状態を確認してください。
家を解体したら建物の固定資産税も払い続けますか？
解体後は将来の年度について建物自体の固定資産税はなくなります。ただし固定資産税は1月1日時点の所有・存在状況を基準にするため、解体した日だけを見て判断するのではなく課税年度を確認してください。
売却すれば固定資産税を払わなくてよくなりますか？
固定資産税の納税義務者は原則として1月1日時点の所有者です。その年の途中で売却しても、その年度の法律上の納税義務者は変わりません。不動産取引では売主・買主間で日割り等の精算をすることがあります。
空き家の税金が気になったら、管理・売却・解体を同時に比較する
空き家の固定資産税で重要なのは、「6倍になるか」という一点ではありません。
空き家になっただけなら住宅用地特例が続くことがあります。一方、管理状態が悪化して勧告を受けたり、住宅を解体したりすると、住宅用地特例が外れる場合があります。
それでも、税負担を抑えるためだけに使わない建物を残し続けることが最適とは限りません。
課税明細書を確認したうえで、管理費、修繕費、解体費、古家付きの売却査定、更地にした場合の売却可能性を並べ、最終的な負担と手取りで判断してください。
実家を残す・売る・解体するという全体の進め方から整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
