親が施設へ入った、親が亡くなった、実家を相続した――こうしたことをきっかけに、突然、誰も住まない実家ができることがあります。
空き家になった直後は、「早く売った方がいいのか」「片付けなければならないのか」「解体した方がいいのか」と考えがちです。
しかし、最初から売却や解体を決める必要はありません。
先に確認したいのは、
- 現在の所有者・登記名義
- 親本人や相続人の意思
- 家の中に残っている物
- 建物の状態
- 当面誰が管理するのか
です。
この状態を整理したうえで、保有して管理する・売却する・貸すなど活用する・解体するの選択肢を比較します。
方針が決まっていない期間も、空き家の管理だけは止めないことが重要です。
実家が空き家になったら、まず確認する7項目
1．誰が所有者なのか
最初に不動産の登記名義を確認します。
親が施設へ入っただけであれば、通常は親本人が引き続き所有者です。
子どもが管理しているからといって、子どもの判断だけで実家を売却したり処分したりできるわけではありません。
親が亡くなった後であれば、相続人と遺産分割の状況を確認します。
古い実家では、登記名義が祖父母など以前の世代のままになっているケースもあります。
固定資産税の通知だけで判断せず、登記事項証明書等で現在の登記名義を確認しておくと、その後の売却・相続手続きを整理しやすくなります。
2．鍵を管理できているか
空き家になった直後は、家族の誰が鍵を持っているのか整理します。
確認したいのは、
- 玄関
- 勝手口
- 門
- 車庫
- 物置
- 窓
などです。
親族、介護関係者、以前の管理者など複数人が鍵を持っている場合もあります。
誰が出入りできるのか分からない状態を放置しないようにします。
3．郵便物・重要書類を確認する
郵便受けに郵便物やチラシがたまり続けると、長期間人がいないことが外から分かりやすくなります。
また、届いた郵便物の中に、
- 固定資産税
- 保険
- 金融機関
- 公共料金
- 自治体
- 契約更新
など重要な通知が含まれることがあります。
親が施設へ移った場合は、本人の郵便物をどう受け取るかも確認します。
4．火災保険などの契約を確認する
人が住まなくなることで、保険会社への連絡や契約内容の確認が必要になる場合があります。
従来と同じ契約内容で空き家状態をカバーできるとは限らないため、保険証券を確認し、必要に応じて保険会社へ状況を伝えます。
「誰も住まなくなったが、保険は以前のままで問題ない」と自己判断しない方が安全です。
5．水漏れ・雨漏り・破損がないか確認する
空き家になった日に建物の状態も記録しておきます。
スマートフォンで、
- 各部屋
- 天井
- 床
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 外壁
- 屋根を見られる範囲
- 庭
- 塀
- 物置
などを撮影しておくと、後から劣化の進行を比較できます。
6．家財・貴重品を確認する
家具や家電をすぐ処分する必要はありません。
先に、
- 現金
- 通帳
- 印鑑
- 不動産関係書類
- 保険証券
- 貴金属
- 写真・手紙
- 家族が残したい物
を確認します。
売却や解体の方向が決まっていない段階で、家一軒分の家財処分を先に契約する必要はありません。
7．当面誰が管理するか決める
家の将来がまだ決まっていなくても、管理する人だけは決めます。
兄弟姉妹がいる場合は、
- 誰が現地へ行くか
- 鍵は誰が持つか
- 修繕が必要になったら誰が判断するか
- 費用を誰が負担するか
まで決めておくと、後から「誰かがやっていると思っていた」という状態を避けやすくなります。
親が施設へ入って空き家になった場合
親が亡くなった場合と、施設へ移った場合では考え方が違います。
親が存命で実家の所有者なら、売却・賃貸・大規模な家財処分などは、基本的に本人の意思を確認しながら進めます。
施設へ入ったからといって、子どもへ家の所有権が移るわけではありません。
親が実家へ戻る可能性を確認する
施設入居が一時的なのか、長期的なのかでも判断は変わります。
例えば、
- 数か月後に戻る可能性がある
- 在宅復帰を検討している
- 長期入所が決まっている
- 自宅へ戻る予定はない
といった状況があります。
戻る可能性が高い段階で、家具・生活用品を全部処分してしまう必要はありません。
親本人の意思を確認する
親が判断できる状態であれば、
- 家を残したいか
- 売ってもよいか
- 貸すことをどう考えるか
- 家財で残したい物は何か
を確認します。
本人の判断能力に問題がある可能性がある場合は、家族だけで不動産処分を決めず、個別の権限や契約方法について司法書士・弁護士等へ相談します。
「判断能力が低下したら必ず成年後見制度を使う」という単純なものではなく、状況と行う契約によって必要な対応は異なります。
2026年4月から住所等変更登記も義務化
2026年4月1日から、不動産の所有者である登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、その変更日から2年以内に住所等変更登記をすることが義務になりました。
親が施設等へ転居し、登記上の所有者である親の住所が変わった場合は確認が必要です。
2026年4月1日より前に住所等が変わっており、登記が古い住所のままである場合も義務化の対象で、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。
法務省には、一定の申出をしておくことで、その後に法務局が職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」の仕組みもあります。
親が亡くなって空き家になった場合
親が亡くなった後は、家の片付けと不動産の相続手続きを分けて考えます。
最初に確認したいのは、
- 遺言書の有無
- 相続人
- 不動産の登記名義
- 住宅ローン等の負債
- 固定資産税
- 家財の中の重要品
です。
相続登記は義務化されている
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続で不動産を取得した人は、自己のために相続が始まったことと、その不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請します。
2024年4月1日より前の相続で、相続登記をしていない不動産も対象です。
施行日前に相続で取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までが期限になります。
方針が決まっていなくても登記を放置しない
「売るかどうか決まっていないので相続登記もしない」という考え方は避けます。
実家を当面保有する場合でも、売却する場合でも、相続関係と登記を整理しておくことが重要です。
期限内に通常の相続登記をまとめるのが難しい場合に、相続登記義務を簡易に履行するための「相続人申告登記」という制度もあります。
ただし、相続人申告登記をしただけで、実家を自由に売却できるようになるわけではありません。
実家が空き家になった後の選択肢は4つ
| 選択肢 | 向いているケース | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 管理して保有 | 将来使う可能性がある、結論を保留したい | 管理負担、税金、修繕、遠距離管理 |
| 売却 | 今後使う予定がなく、手放したい | 査定価格、名義、家財、仲介・買取 |
| 賃貸・活用 | 立地・建物状態に需要が見込める | 修繕費、賃貸需要、管理、法規制 |
| 解体 | 建物が老朽化し、そのまま活用しにくい | 解体費、土地利用、家財撤去、税負担 |
どれが一律に有利ということはありません。
建物の状態、立地、家族の予定、管理にかけられる時間、売却価格、解体費などを組み合わせて判断します。
選択肢1｜しばらく保有して管理する
「まだ売るか決められない」「親が戻る可能性がある」「兄弟で話がまとまっていない」という場合は、当面保有することもできます。
ただし、保有することと放置することは別です。
人が住んでいない住宅は、
- 換気されない
- 水を使わない
- 小さな雨漏りに気づけない
- 庭木・雑草が伸びる
- 郵便物がたまる
- 破損や不法侵入に気づきにくい
ため、定期的な管理が必要です。
当面の管理で確認すること
国土交通省の空き家管理チェックリストでは、定期的な管理として、
- 通気・換気
- 排水設備への通水
- 敷地内の清掃
- 庭木の剪定
- 郵便物の確認・整理
- 建物内外の状態確認
などを挙げています。
具体的な管理方法や巡回頻度は別途整理し、建物の状態・季節・距離に合わせます。
選択肢2｜実家を売却する
今後、自分や家族が住む予定がないなら売却を検討できます。
ここで重要なのは、家財を全部捨ててから査定する必要はないということです。
家具・家電が残っている状態でも不動産会社へ査定や相談はできます。
先に売却方法を確認し、
- 仲介で一般の買主を探す
- 不動産会社等へ買取を依頼する
- 古家付き土地として売る
- 残置物を残した状態での売却を相談する
などを比較してから、必要な片付け範囲を決めます。
まず査定額を知る意味
例えば、
- 家財処分に50万円かかる
- 建物解体に大きな費用がかかる
としても、その費用をかけることで売却条件がどの程度変わるかを確認しなければ、支出が合理的か判断できません。
売却可能性があるなら、高額な片付けや解体を契約する前に査定を受ける方法があります。
選択肢3｜貸す・活用する
建物の状態と地域の需要によっては、賃貸や別用途での活用を検討できます。
ただし、「売るより賃貸の方が得」と単純には判断できません。
貸す場合は、
- 修繕費
- 設備交換
- 入居者募集
- 賃貸管理
- 固定資産税
- 火災保険
- 空室期間
なども考慮します。
築年数が古い家では、貸せる状態にするための費用が大きくなる場合もあります。
賃貸需要や必要修繕費を確認してから判断します。
選択肢4｜建物を解体する
建物がかなり老朽化している、倒壊等の危険がある、土地として利用・売却したい場合は解体も選択肢になります。
ただし、売却予定であれば、査定前に解体する必要はありません。
古家付きのまま買いたい人や事業者がいる可能性もあります。
解体前には、
- 建物付きと更地のどちらが売りやすいか
- 解体費はいくらか
- 補助制度がないか
- 家財を誰が処分するか
- 解体後の土地利用
- 固定資産税等への影響
を確認します。
家を解体するなら残置物を先に確認する
家庭で使われていた家具・家電等の残置物と、建物を解体して発生する木くず・がれき等は同じ扱いではありません。
家庭由来の家具や生活用品が廃棄物となる場合は、一般廃棄物として自治体の制度に沿った処理が必要です。
「解体業者が全部一緒に処分してくれる」と自己判断せず、残置物の収集運搬を誰が行うのか確認します。
空き家の方針が決まらなくても管理は止めない
売却、賃貸、解体、保有のどれにするか、家族の意見がすぐまとまらないこともあります。
結論を急ぐ必要はありませんが、その間に建物の管理を止めると状態は悪化します。
少なくとも、
- 施錠
- 郵便物
- 庭・雑草
- 雨漏り
- 外壁・屋根の破損
- 通風・換気
- 排水設備
などは定期的に確認します。
空き家を放置するとどんな問題がある？
国土交通省は、空き家を放置した場合のリスクとして、
- 倒壊
- 外壁・屋根材等の落下
- ねずみ・害虫
- 悪臭
- 景観悪化
- 不法侵入
- 庭木の越境
などを挙げています。
住んでいない期間が長いほど必ず問題が起きる、という意味ではありません。
重要なのは、空き家になってから何か月経過したかではなく、実際に適切な管理ができているかです。
「何か月までなら放置してよい」という全国共通期限はない
「空き家は半年なら大丈夫」「1年以内なら問題ない」といった全国共通の期限はありません。
建物の状態は、
- 築年数
- 構造
- 気候
- 湿気
- 積雪
- 台風
- 周辺環境
などでも変わります。
期間だけで安全性を判断しないようにします。
管理不全空家・特定空家とは？
空家法では、周囲へ著しい悪影響を及ぼす空き家などについて「特定空家」として市区町村が対応できる制度があります。
2023年の法改正後は、特定空家になる前の段階で、適切な管理が行われておらず、そのままでは特定空家になるおそれのある住宅を「管理不全空家」として指導・勧告できるようになっています。
国土交通省の2026年9月3日更新情報でも、管理不全空家・特定空家に関する制度は現行制度として整理されています。
勧告を受けると住宅用地特例から外れる可能性がある
住宅が建っている土地では、一定の条件のもとで固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例があります。
しかし、管理不全空家や特定空家について市区町村から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れることがあります。
「空き家にした瞬間に固定資産税が6倍になる」という制度ではありません。
空き家であることだけではなく、管理状態や行政からの措置が関係します。
実家が遠方にある場合
遠方の実家では、管理費より交通費・時間の負担が大きくなることがあります。
例えば月1回現地へ行く場合、
- 新幹線・飛行機
- 高速道路
- ガソリン
- レンタカー
- 宿泊
- 仕事を休む時間
などが積み上がります。
自分で管理する場合は、「管理会社へ払う月額」とだけ比較せず、自分の年間交通費も計算してみましょう。
遠方なら毎回同じ写真を撮る
現地確認のたびに、
- 建物正面
- 屋根・外壁
- 玄関
- 庭
- 各部屋
- 天井
- 水回り
を同じ位置から撮ると、前回との差に気づきやすくなります。
管理サービスを利用した方がよいケース
例えば、
- 実家まで数時間かかる
- 高齢で巡回が難しい
- 家族が遠方に住んでいる
- 庭や建物が大きい
- 雪の多い地域
- 定期的に訪問する人がいない
場合は、空き家管理サービスも選択肢になります。
サービス内容は、外観確認だけのものから、室内の換気・通水・郵便物整理まで行うものまでさまざまです。
料金だけでなく、巡回頻度と作業内容を比較します。
電気・水道・ガスはすぐ止める？
すべて一律に止める必要はありません。
例えば、今後も定期的に管理する場合、水道が使えれば通水や清掃に利用できます。
一方で、基本料金や漏水等のリスクもあります。
電気も、照明、防犯、設備、管理作業などで必要になることがあります。
ガスについては、家を長期間使用しないなら閉栓を検討できます。
建物の設備や地域、今後の利用予定によって判断してください。
家財は全部片付けてから方針を決める必要はない
空き家になった実家に大量の家財が残っていると、家財をゼロにすることが最初の仕事に見えます。
しかし、
- 売却
- 賃貸
- 解体
- 将来家族が使用
で必要な片付け範囲は違います。
まず重要品・貴重品を確保し、その後の家の方針を考えます。
売却を検討するなら、片付け前の状態でも一度査定を受けて、必要な家財撤去範囲を確認できます。
実家を空き家のまま保有する場合にかかる費用
空き家を持ち続けると、管理サービスを使わなくても費用が発生します。
代表的なのは、
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険等
- 電気・水道等の基本料金
- 草刈り・剪定
- 清掃
- 小規模修繕
- 交通費
- 管理サービス費
です。
保有を続けるか迷う場合は、1か月の負担ではなく、1年・3年・5年でいくらかかるかを計算すると判断しやすくなります。
売却・解体を決める前に補助制度を確認する
自治体によっては、
- 空き家の除却
- 耐震改修
- 空き家活用
- 家財整理
などについて独自の補助制度を設けている場合があります。
全国一律の制度ではないため、実家所在地の市区町村で確認します。
工事を始めてからでは申請できない制度もあるため、解体・改修契約前に調べる方が安全です。
2023年の全国の空き家は約900万戸
総務省統計局の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％でした。
このうち、賃貸用・売却用・別荘などを除いた空き家は385万6千戸です。
親の施設入居や実家相続などをきっかけとして、使い道が決まらない住宅が空き家になる問題は、特別な家庭だけの問題ではありません。
実家が空き家になったときの進め方
- 親本人・相続人・登記名義を確認する
- 鍵・郵便・保険・建物状態を確認する
- 重要書類・貴重品を確保する
- 当面の管理担当者を決める
- 親が施設入居した場合は本人の意思と住所等変更登記を確認する
- 相続なら相続登記の期限を確認する
- 当面の通気・通水・清掃・外観確認を始める
- 家族が将来使う可能性を確認する
- 売却価格を査定する
- 賃貸・活用できる可能性を確認する
- 建物状態と解体費を確認する
- 保有・売却・活用・解体を比較して方針を決める
判断するときの比較表
| 確認項目 | 保有・管理 | 売却 | 賃貸・活用 | 解体 |
|---|---|---|---|---|
| 将来家族が使う | ○ | × | △ | × |
| 管理負担をなくしたい | × | ○ | △ | △ |
| すぐ現金化したい | × | ○ | × | △ |
| 建物状態がよい | ○ | ○ | ○ | △ |
| 建物の老朽化が大きい | △ | ○ | △ | ○ |
| 継続収入を得たい | × | × | ○ | △ |
これは一般的な整理であり、実際の有利不利は物件ごとに異なります。
よくある質問
実家が空き家になったら最初に何をすればよいですか？
所有者・登記名義、親本人や相続人の意向、鍵、郵便物、保険、建物状態、家財を確認し、当面誰が管理するか決めます。売却・解体などはその後で比較できます。
親が施設へ入った実家はすぐ売った方がよいですか？
一律には判断できません。本人が戻る可能性、本人の意思、維持費、建物状態、売却価格等を確認します。売却するか決める前でも査定を受けることはできます。
親が施設へ入ったら住所変更登記が必要ですか？
不動産の登記名義人である親の住所が変更された場合は、2026年4月1日から住所等変更登記が義務化されています。原則として変更日から2年以内に対応します。
親が亡くなった実家はいつまでに相続登記が必要ですか？
相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内です。2024年4月1日より前の相続で未登記のものも義務化の対象となります。
実家を空き家のまま何年持っていても大丈夫ですか？
空き家を保有できる期間について全国共通の上限が決められているわけではありません。ただし、期間に関係なく適切な管理が必要です。管理状態が悪化すれば周辺への影響や行政措置につながる可能性があります。
空き家にしておくと固定資産税が6倍になりますか？
空き家にしただけで一律に6倍になるわけではありません。管理不全空家や特定空家として市区町村から勧告を受けた場合、土地の住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
家財は全部捨ててから売却査定を受けるべきですか？
いいえ。家財が残った状態でも査定は相談できます。売却方法によって撤去が必要な範囲が変わるため、高額な処分をする前に査定を受ける方法があります。
遠方の実家はどう管理すればよいですか？
家族で巡回する場合は、交通費と時間も含めて年間負担を計算します。継続が難しければ、外観確認・換気・通水・郵便確認等を行う空き家管理サービスも検討できます。
空き家は売る・貸す・解体のどれがよいですか？
物件の立地、建物状態、家族が将来使う可能性、売却価格、賃貸需要、修繕費、解体費によって異なります。一つの方法だけを先に決めず、複数の条件を確認して比較します。
解体してから売った方が高く売れますか？
必ずしもそうとは限りません。古家付きの状態を希望する買主もいるため、解体費を支払う前に建物付き・更地それぞれの売却可能性を不動産会社へ確認してください。
空き家になった直後は、売却より先に「管理できる状態」を作る
実家が空き家になったときに最も重要なのは、すぐ売ることでも、全部片付けることでもありません。
まず、
- 誰が所有しているか
- 誰が意思決定できるか
- 家財・重要書類がどうなっているか
- 家が現在どんな状態か
- 誰が当面管理するか
を明確にします。
その状態を作ってから、売却・賃貸や活用・解体・継続管理を比較します。
決断に時間がかかっても構いませんが、方針が決まるまで空き家を無管理にしないことが重要です。
実家じまい全体の順番から整理したい場合は、実家じまいの進め方も確認してください。
