親が施設へ入居した、亡くなった、相続した実家に今後住む予定がない。こうしたとき、実家の売却を考えても「何から始めればいいのか」が分かりにくいことがあります。
実家の売却で最初に確認するのは、不動産会社でも家財処分でもありません。
現在の所有者は誰か、実際に売却できる人は誰かを確認することです。
親が存命で親名義なのか、すでに亡くなって相続が発生しているのかで、その後の手順が大きく変わります。
そのうえで、重要書類や家財を確認し、実家を今の状態で複数の不動産会社へ査定してもらい、仲介で売るか、買取を利用するか、必要なら解体を検討する、という順番で進めると判断しやすくなります。
実家を売却するときの全体の流れ
一般的には、次のような順番で進めます。
- 登記名義と現在の所有者を確認する
- 親が存命か、相続後かで手続きを分ける
- 相続後なら相続人・遺言・相続登記を整理する
- 重要書類・貴重品・取得費の資料を探す
- 家財を全部捨てる前に不動産査定を取る
- 複数社の査定額と売却方法を比較する
- 仲介・買取・必要なら解体を比較する
- 不動産会社と媒介契約または売買契約を結ぶ
- 売買契約・決済・引渡しを行う
- 売却後の譲渡所得・確定申告を確認する
実家の状態によって多少前後しますが、「先に家財を全部捨てる」「先に解体する」といった元に戻せない作業を急がず、まず売却可能性と査定額を確認することが大切です。
最初に実家の名義を確認する
実家を売却できるのは、原則としてその不動産の所有者です。
まず登記事項証明書などで、土地と建物の名義を確認します。
- 父または母の単独名義
- 父母の共有名義
- 親と子の共有名義
- 祖父母など以前の世代の名義が残っている
- すでに相続人名義へ変更済み
「固定資産税の納付書が自分に届いているから自分名義だろう」と判断せず、登記上の所有者を確認してください。
親が存命の場合と、亡くなった後では売却方法が違う
| 状況 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 親が存命・親名義 | 原則として親本人が売主になる |
| 親が存命・子が代理 | 適切な代理権が必要。単に子どもだから売れるわけではない |
| 親が死亡・親名義のまま | 相続関係を整理し、買主への所有権移転前に相続登記が必要 |
| 相続登記済み | 登記名義人となった相続人が売却手続きを進める |
親が存命の場合は、「子どもが売った方が早い」という理由だけで自由に売却することはできません。
親本人が売却内容を理解し、自分の意思で契約できる状態なのかも重要です。
認知機能の低下などによって意思能力に問題がある場合は、通常の委任状だけでは対応できないことがあります。成年後見制度などが関係する可能性もあるため、不動産会社だけでなく司法書士・弁護士等への確認が必要になることがあります。
相続した実家は、親名義のまま買主へ直接登記できない
親が亡くなり、登記名義が親のまま残っている場合、亡くなった親から買主へ直接、売買による所有権移転登記を行うことはできません。
まず、相続によって実家を取得する人への相続登記を行い、その後、買主への所有権移転登記を行います。
不動産会社への査定や売却相談は相続登記と並行して進められることがありますが、最終的な売却・所有権移転に向けて相続関係を整理しておく必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化されている
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、原則として、自己のために相続が開始したことと、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割が後から成立した場合には、その成立によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の追加的な登記義務が生じます。
「売却しないなら登記しなくてよい」という制度ではない点にも注意してください。
相続人が複数いる場合は、売却前に方針を決める
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、実家を誰が取得するのか、売却代金をどのように分けるのかを整理します。
- 一人が実家を取得する
- 複数人で共有する
- 売却して代金を分ける
- 一人が取得し、他の相続人へ代償金を支払う
売却すること自体には合意していても、誰の名義で売るのか、売却代金をどう分けるのかを曖昧にしたまま進めると、登記や税務で問題になることがあります。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書などの内容を含めて司法書士・税理士等へ確認すると安全です。
家財は査定前に全部捨てなくてもよい
実家売却でよくあるのが、「家の中を空にしないと不動産会社に査定してもらえない」と考えて、先に大量の家財を処分してしまうケースです。
査定を受ける段階で、家財をすべて撤去する必要があるとは限りません。
むしろ最初に確認したいのは、重要な物を誤って捨てないことです。
- 売買契約書・建築請負契約書
- 購入時の領収書
- 土地・建物に関する図面
- 測量図
- 固定資産税関係書類
- リフォーム・増改築の資料
- 通帳・印鑑
- 権利証・登記識別情報
- 貴金属・現金・重要書類
特に購入時の契約書や建築費の資料は、売却後の譲渡所得を計算するときの取得費確認に役立つ可能性があります。
家財が大量に残っている場合は、査定時に「売却前にどこまで片付ける必要があるか」「残置物がある状態での買取は可能か」も確認するとよいでしょう。
相続放棄を検討しているなら、家財処分を先に進めすぎない
親が亡くなった直後で、借金なども含めて相続放棄を検討している場合は、価値のある遺品の売却や大量処分を自己判断で先に進めない方がよいでしょう。
相続財産の処分は、状況によって法定単純承認との関係が問題になることがあります。
一方、「遺品を1つ捨てたら必ず相続放棄できない」と一律に決まるものでもありません。
相続放棄の可能性がある場合は、不動産や価値のある家財を動かす前に家庭裁判所の案内や弁護士・司法書士等へ確認してください。
査定は今の状態で先に取る
名義や相続の見通しが確認できたら、不動産会社へ査定を依頼します。
ここで重要なのは、査定額を1社だけで決めないことです。
同じ実家でも、不動産会社によって得意な地域、戸建て・土地の販売経験、買主候補、買取対応、売却戦略が違います。
査定では金額だけでなく、次の点を比較します。
- 査定額の根拠
- 周辺の成約事例
- 想定する売却期間
- どのような買主を想定しているか
- 古家付きのまま売る場合の価格
- 解体した場合の想定価格
- 買取の場合の価格
- 残置物への対応
- 測量・境界確認の必要性
- 担当者の説明の具体性
査定額は「その金額で必ず売れる」という保証ではありません。
他社より極端に高い査定額が出た場合は、なぜその価格で売れると判断したのか、販売戦略と根拠を確認してください。
仲介と買取の違い
実家の主な売却方法には、「仲介」と「買取」があります。
| 比較 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人・法人などを探す | 不動産会社等が直接購入 |
| 価格 | 市場で買主を探すため高く売れる可能性がある | 価格だけでなく早期性・条件を含めて判断 |
| 期間 | 買主が決まるまで読みにくい | 条件が合えば比較的短く進めやすい |
| 内覧 | 複数回必要になることがある | 一般向け販売より少なく済む場合がある |
| 家財・残置物 | 原則として引渡条件に合わせた整理が必要 | 残置物対応可能な会社もある |
| 仲介手数料 | 仲介会社へ支払う場合がある | 直接買取なら通常は仲介手数料が発生しない |
「買取は必ず市場価格の○割」と全国一律に決まっているわけではありません。
立地、建物状態、再販売に必要な修繕・解体費、権利関係、残置物などによって条件は変わります。
時間に余裕があり市場で買主を探したいなら仲介、遠方・大量の家財・老朽化・早期売却などを重視するなら買取も含めて比較するとよいでしょう。
古い家でも、売却前に勝手に解体しない
築年数が古いと、「建物には価値がないから解体して更地にした方が売れる」と考えたくなります。
しかし、先に解体した方がよいとは限りません。
- 古家付きのまま購入する買主がいる
- 中古住宅として利用できる場合がある
- 解体費を売主が先に負担することになる
- 再建築条件に問題がある土地もある
- 住宅を解体すると土地の固定資産税の扱いが変わることがある
解体を検討する場合も、先に古家付きの査定額、更地にした場合の想定査定額、実際の解体見積額を比較してください。
媒介契約は3種類ある
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
| 媒介契約 | 複数社への依頼 | 特徴 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | 可能 | 複数の不動産会社へ依頼できる |
| 専任媒介 | 原則不可 | 1社に依頼するが、自分で見つけた買主との取引は可能 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 1社へ依頼し、自分で見つけた買主との直接取引にも制限がある |
どれが常に優れているというものではありません。
売却地域での実績、担当者、販売計画、連絡頻度などを見て選びます。
実家売却でかかる主な費用
売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。
- 不動産会社の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消等の登記費用
- 相続登記が未了なら相続登記費用
- 測量・境界確認費用
- 家財・残置物処分費
- 必要な修繕費
- 解体する場合の解体費
- 売却益が出た場合の譲渡所得に対する税金
実家が800万円以下で売れる場合は、仲介手数料にも注意が必要です。
2024年7月以降、「低廉な空家等」に該当する800万円以下の宅地・建物の売買では、媒介に要する費用を勘案して、売主・買主それぞれ一方から受け取れる仲介報酬について税込33万円までとする特例があります。
低価格の実家を売却する場合は、媒介契約前に実際の仲介手数料を確認してください。
実家を売ったときの税金は「売却価格」ではなく利益を基に考える
土地や建物を売って譲渡所得が生じると、所得税・住民税などの対象になります。
基本的な考え方は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却による収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」という計算ではありません。
購入時の取得費、売却にかかった費用、利用できる特別控除などを確認します。
相続した実家の取得費は、相続時の評価額ではない
相続した実家を売る場合、取得費は原則として、亡くなった親など被相続人がその土地・建物を取得したときの購入代金等を引き継ぎます。
相続税を計算したときの評価額を、そのまま譲渡所得の取得費にするわけではありません。
また、長期譲渡・短期譲渡の所有期間を判定するときも、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
このため、親が何十年も前に購入した実家では、古い売買契約書・領収書・建築資料を探す価値があります。
取得費が分からない場合は5％の概算取得費という方法もある
購入価格が分からない場合などには、売却価額の5％相当額を取得費とする方法があります。
ただし、実際の購入価格が高かった場合に比べて取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる可能性があります。
最初から「書類がないから5％」と決めず、売買契約書、建築請負契約書、当時の通帳や領収書などを探してください。
相続した空き家には最高3,000万円の特別控除が使える場合がある
親から相続した一定の空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。
2026年時点では、一定の要件を満たす物件を2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
2024年1月1日以後の譲渡で、その家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円となります。
主な要件には、対象となる家屋の建築時期、区分所有建物ではないこと、相続開始直前の居住状況、相続後の使用状況、売却期限、売却価格などがあります。
親が亡くなる前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。
適用要件が多いため、売却契約を結ぶ前に税理士・税務署等へ確認しておくと安全です。
相続税を払った場合は取得費加算の特例も確認する
相続税が課税された人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる特例があります。
この特例と、相続空き家の3,000万円特別控除では、同じ譲渡について併用できない組み合わせがあります。
利用できる制度が複数ある場合は、「使えるか」だけでなく「どの制度を使うと税負担が小さくなるか」まで個別に計算する必要があります。
売却前に境界・接道・増築なども確認する
実家の売却では、建物内部だけでなく土地の状態も重要です。
- 隣地との境界が分かるか
- 越境している塀・屋根・樹木等がないか
- 前面道路との接道条件
- 未登記の増築部分がないか
- 登記面積と現況が大きく違わないか
- 古い抵当権が残っていないか
- 再建築条件に問題がないか
これらに問題があっても必ず売却できないわけではありません。
ただし、買主の住宅ローンや価格、契約条件に影響することがあるため、査定時に隠さず伝えます。
不動産会社を選ぶときは査定額だけを見ない
実家売却では、「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限りません。
比較したいのは次の点です。
- 査定根拠を具体的に説明できる
- その地域の成約事例を把握している
- 古家・空き家の売却経験がある
- 仲介だけでなく買取も比較できる
- 残置物・解体・測量等について現実的な提案がある
- 売却までのスケジュールが具体的
- 費用・仲介手数料の説明が明確
- 連絡が取りやすい
遠方の実家であれば、現地立会いを何回求められるか、鍵を預けられるか、オンラインや郵送でどこまで進められるかも確認しておくと負担を減らせます。
売買契約から引渡しまでに行うこと
買主が決まったら売買契約を締結します。
契約前には、売却価格だけでなく引渡し条件を確認します。
- いつ引き渡すか
- 家財をどこまで撤去するか
- 設備を残すか撤去するか
- 境界をどこまで確認するか
- 契約不適合責任の範囲
- 解体・更地渡しの場合の条件
- 固定資産税等の精算方法
契約後に「この家財も撤去が必要だった」「この塀まで壊す条件だった」とならないよう、口頭だけでなく契約書類で確認します。
決済日には、買主から売却代金を受け取り、必要な登記手続きを行い、鍵などを引き渡します。
売却が終わったら確定申告が必要か確認する
実家を売却した後は、譲渡所得が発生しているか、特例を利用するかを確認します。
3,000万円特別控除など、特例を利用する場合には確定申告が必要になるものがあります。
売買契約書、仲介手数料の領収書、取得費関係資料、登記費用、解体費などの書類は、売却が終わったからといってすぐ捨てずに保管してください。
実家を売るか迷っている場合の判断基準
売却するか迷う場合は、「思い入れ」だけでも「維持費」だけでも決めず、今後の利用可能性を含めて整理します。
| 確認すること | 考え方 |
|---|---|
| 家族が住む予定 | 具体的な時期と利用者が決まっているか |
| 維持費 | 固定資産税、保険、管理、修繕、草刈り、交通費等 |
| 建物状態 | 今後大きな修繕が必要にならないか |
| 売却価格 | 現在売った場合の査定額 |
| 地域需要 | 今後も売却需要が見込めるか |
| 管理負担 | 遠方でも数年継続できるか |
将来使う予定が具体的でない場合は、「数年間管理してから考える」だけでなく、現在売却した場合の価格を知っておくと比較しやすくなります。
実家売却で避けたい進め方
- 名義を確認せず売却手続きを始める
- 相続人の合意を取らず一人で進める
- 家財を全部捨ててから査定する
- 取得費の資料を探さず処分する
- 1社の高い査定額だけで決める
- 古いからという理由だけで先に解体する
- 税金を売却後まで確認しない
- 遠方の実家を期限なく管理し続ける
実家売却を始めるためのチェックリスト
- 土地・建物の登記名義を確認した
- 親が存命か相続後かを整理した
- 相続後なら相続人を確認した
- 遺言書の有無を確認した
- 相続放棄を検討する必要がないか確認した
- 重要書類・貴重品を確保した
- 購入時の契約書等を探した
- 家財を処分する前に査定を取る準備をした
- 複数の不動産会社を比較する
- 仲介・買取の両方を比較した
- 古家付き・解体後のどちらがよいか確認した
- 売却費用を確認した
- 譲渡所得・利用できる特例を確認した
よくある質問
実家を売却するなら最初に何をすればいいですか？
まず土地と建物の登記名義を確認します。親が存命なら原則として所有者本人が売主です。相続後で親名義のままなら、相続関係と相続登記を整理しながら査定を進めます。
親が亡くなった後、親名義のまま実家を売れますか？
亡くなった人から買主へ直接、売買による所有権移転登記をすることはできません。相続人への相続登記を行い、その後に買主への所有権移転を行います。
家財を全部捨ててから査定した方がいいですか？
査定前にすべて撤去する必要があるとは限りません。まず重要書類・貴重品・取得費資料を確保し、現状で査定を受けて、仲介・買取それぞれで必要な撤去範囲を確認すると無駄を減らしやすくなります。
実家は仲介と買取のどちらがいいですか？
一律には決まりません。価格を重視して市場で買主を探すなら仲介、早期売却、遠方、大量の家財、老朽化などの事情がある場合は買取も比較します。実際の査定条件を並べて判断してください。
実家は解体してから売った方が高くなりますか？
必ずしも高くなるとは限りません。解体費が必要になり、古家付きのまま購入する需要がある場合もあります。古家付き査定、更地想定査定、解体見積を比較してから判断します。
相続した実家の購入価格が分かりません。税金はどうなりますか？
相続不動産の取得費は原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。取得費が分からない場合などには、売却価額の5％を概算取得費とする方法があります。ただし税負担が大きくなる可能性もあるため、古い契約書や領収書等を先に探してください。
相続した実家なら3,000万円まで税金がかからないのですか？
自動的に3,000万円控除されるわけではありません。被相続人居住用財産の特別控除には建築時期、利用状況、売却期限、売却金額など複数の要件があります。相続人が3人以上の場合は、一定の譲渡について1人あたり最高2,000万円となります。
遠方の実家でも売却できますか？
可能です。不動産会社によっては、査定・契約準備・鍵管理などをオンラインや郵送で進められる場合があります。現地立会いが何回必要か、家財・境界・修繕対応を誰が行うかまで査定時に確認してください。
実家を売るなら「片付ける前」に現在の価値と売却方法を確認する
実家売却では、先に家財を捨てたり、古い家を解体したりすることが必ずしも近道ではありません。
最初に名義と売却権限を確認し、相続後なら相続関係を整理します。そのうえで重要書類を確保し、現在の状態で査定を受けることで、「仲介で売る」「買取を利用する」「家財を整理する」「解体を検討する」という順番を合理的に決められます。
査定額、売却までの期間、家財・解体費、税金まで含めて比較し、最終的にいくら残るかで判断することが重要です。
実家じまい全体の進め方から整理したい場合は、実家じまいの進め方もあわせて確認してください。
