親名義の実家や土地を相続するとき、相続登記には戸籍や住民票など複数の書類が必要です。
ただし、「相続登記なら全員が同じ書類をそろえる」というわけではありません。
特に大きく違うのが、
- 相続人同士の遺産分割協議で取得する場合
- 法定相続分のまま登記する場合
- 遺言に基づいて取得する場合
です。
また、亡くなった人の住所と登記簿上の住所がつながらない場合や、数世代前から相続登記がされていない場合には、追加書類が必要になることがあります。
相続登記の書類集めは、最初に「何を根拠として誰が不動産を取得するのか」を決めてから始めると、不要な戸籍・証明書を集めずに済みます。
相続登記の必要書類は3パターンで考える
| 相続方法 | 特徴 | 主な追加書類 |
|---|---|---|
| 遺産分割協議 | 相続人全員で取得者を決める | 遺産分割協議書・印鑑証明書 |
| 法定相続 | 法定相続分のまま登記する | 協議書・印鑑証明は原則不要 |
| 遺言 | 遺言に従って取得する | 遺言書・方式に応じた証明書 |
まず自分がどのケースなのか確認してください。
相続登記で共通して準備するもの
ケースによって細部は変わりますが、一般的には次の資料を確認します。
- 登記申請書
- 相続関係を証明する戸籍等
- 新しく登記名義人になる人の住所を証明する書類
- 登録免許税を計算するための固定資産価格資料
- 登録免許税
- 必要に応じて委任状
登記事項証明書は先に確認しておく
登記事項証明書は、一般的な相続登記で毎回添付しなければならない書類というわけではありません。
ただし、登記申請書には不動産を正確に記載する必要があります。
申請前に登記事項証明書を取得して、
- 所有者
- 所在
- 地番
- 家屋番号
- 持分
- 抵当権等
を確認しておくとよいでしょう。
遺産分割協議で相続する場合の必要書類
相続人全員で話し合い、特定の相続人が不動産を取得する場合です。
法務局の相続登記チェックリストでは、主に次の書類が案内されています。
- 登記申請書
- 登録免許税
- 必要に応じて相続関係説明図
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議をした相続人の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍等
- 遺産分割の当事者となった相続人の現在戸籍
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産課税明細書または固定資産評価証明書
被相続人の戸籍は出生から死亡まで集める
遺産分割協議の場合、誰が法定相続人なのか確認する必要があります。
そのため、原則として被相続人の出生から死亡までの、
- 戸籍謄本
- 除籍謄本
- 改製原戸籍
などを連続してそろえます。
死亡時の戸籍1通だけでは、過去の婚姻や子をすべて確認できない場合があります。
戸籍の集め方については、相続の戸籍はどう集める？で詳しく解説しています。
相続人の現在戸籍も必要
被相続人の戸籍から相続人が判明した後、その相続人が現在も生存していることなどを確認するため、相続人の現在戸籍も使用します。
同じ戸籍に複数の相続人が入っていれば、一つの戸籍謄本で複数人を確認できることがあります。
遺産分割協議書を作成する
誰が不動産を取得するのかを、遺産分割協議書へ明記します。
不動産については、住居表示だけではなく、登記記録を確認して、
- 所在
- 地番
- 地目
- 地積
- 家屋番号
- 種類
- 構造
- 床面積
など必要な情報を正確に記載します。
遺産分割協議書には実印を押す
相続登記で使用する遺産分割協議書には、原則として遺産分割協議を行った相続人が実印を押し、印鑑証明書を添付します。
協議書に押した印鑑と印鑑証明書の印影が対応していることを確認してください。
印鑑証明書は3か月以内でなくてもよい
相続登記で遺産分割協議書へ添付する印鑑証明書について、法務局は「作成後3か月以内」といった制限はないと案内しています。
銀行など別の相続手続きでは「発行後6か月以内」など独自の条件を設けていることがありますが、登記と同じとは限りません。
住民票は誰の分が必要？
遺産分割協議によって一人の相続人が実家を取得する場合、基本となるのは、その不動産を取得して新たな登記名義人となる人の住民票です。
相続人全員の住民票が常に必要というわけではありません。
固定資産評価証明書は必ず必要？
登録免許税を計算するために、不動産の固定資産課税台帳価格を確認する必要があります。
法務局のチェックリストでは、
- 固定資産課税明細書
- 固定資産評価証明書
のいずれかを用意する方法が案内されています。
したがって、「必ず市役所で固定資産評価証明書を取得しなければならない」とは限りません。
手元の固定資産税納税通知書に同封された課税明細書で対応できるか確認してください。
被相続人の住所が登記簿と違う場合
古い実家では、登記簿上の所有者住所と死亡時の住所が違っていることがあります。
たとえば、父が実家を購入した後に引っ越していたものの、住所変更登記をしていなかったケースです。
この場合は、被相続人と登記簿上の所有者が同一人物であることを確認するため、
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
などが必要になる場合があります。
住所のつながりを証明できない場合
古い住民票の除票・戸籍の附票が保存期間経過などで取得できず、登記簿上の住所と死亡時住所をつなげられない場合があります。
法務局のチェックリストでは、このような場合に登記済証などが追加資料になるケースも案内されています。
数十年前の住所変更がある場合は、申請前に管轄法務局へ確認するとよいでしょう。
法定相続分で登記する場合の必要書類
遺産分割を行わず、法律で定められた相続分のまま共同相続人へ登記する方法です。
この場合は遺産分割協議をしていないため、原則として、
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議書に添付する印鑑証明書
は必要ありません。
主な書類は、
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍等
- 法定相続人の現在戸籍
- 登記名義人となる相続人の住所証明書
- 固定資産価格を確認できる資料
- 登録免許税
などです。
法定相続では相続人全員が登記名義人になる
たとえば、母と子2人が法定相続人で、そのまま法定相続分によって登記する場合は、3人の共有名義となります。
そのため、登記名義人になる人たちの住所証明情報が必要になります。
後から遺産分割することもある
いったん法定相続分で登記した後、相続人間で遺産分割が成立し、最終的に一人が不動産を取得する場合があります。
その場合は、遺産分割の内容を反映する追加の登記が必要です。
最終的に実家を一人が取得する予定なら、手続回数や費用も含めて最初から登記方法を検討します。
遺言がある場合の必要書類
遺言によって不動産を取得する場合は、遺産分割協議の場合とは必要戸籍が異なることがあります。
代表的には、
- 登記申請書
- 遺言書または遺言内容を証明する書類
- 被相続人の死亡を確認できる戸籍等
- 不動産を取得する人が相続人であることを確認できる戸籍
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産価格を確認できる資料
- 登録免許税
などを使用します。
ただし、遺言の方式や文言によって必要書類・登記原因が変わります。
公正証書遺言の場合
公正証書遺言は家庭裁判所の検認が不要です。
公正証書遺言の正本・謄本等を確認し、遺言に基づいて登記手続きを進めます。
自宅で見つかった自筆証書遺言の場合
自宅や金庫などで保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です。
相続登記では、検認済みの遺言書と検認済証明書等を使用します。
検認については、自筆証書遺言の検認とは？で詳しく解説しています。
法務局保管の自筆証書遺言の場合
法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた遺言書は、家庭裁判所の検認が不要です。
相続開始後に取得した「遺言書情報証明書」を利用して手続きを進めます。
「相続させる」と「遺贈する」は同じとは限らない
遺言書の文言によって、登記原因が「相続」になる場合と「遺贈」になる場合があります。
特に、
- 相続人に相続させる
- 相続人へ遺贈する
- 相続人ではない人へ遺贈する
では、手続きが同じとは限りません。
「遺言書があるから相続登記の必要書類は全部同じ」と考えないようにしてください。
相続人への遺贈は単独申請できる
2023年4月1日以降、遺贈によって不動産を取得した人が相続人である場合、その相続人は一定の場合に単独で所有権移転登記を申請できる制度になっています。
相続人以外への遺贈とは取扱いが異なるため、遺言書の文言を確認します。
法定相続情報一覧図を使うと戸籍の束を減らせる
相続人が多い場合、出生から死亡までの戸籍が十数通になることがあります。
この負担を減らせるのが「法定相続情報証明制度」です。
法務局から交付された法定相続情報一覧図の写しを、戸籍謄本・除籍謄本等の束に代えて相続登記へ利用できます。
法定相続情報一覧図ですべての書類を省略できるわけではない
法定相続情報一覧図が証明するのは、戸籍等から確認できる法定相続関係です。
そのため、
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議書の印鑑証明書
- 遺言書
- 固定資産価格を確認する資料
などまで自動的に不要になるわけではありません。
住所入りの法定相続情報一覧図なら住民票を省略できる場合がある
法定相続情報一覧図には、相続人の住所を記載するか選択できます。
相続人の住所が記載された一覧図を相続登記で利用する場合、その相続人の住民票の写しなど、住所を証明する書類を別途提出しなくてよい場合があります。
今後相続登記へ使う予定なら、一覧図作成時に住所を記載するか検討するとよいでしょう。
相続関係説明図とは？
被相続人と相続人の関係を図にした書類です。
遺産分割協議による相続登記では、戸籍等の原本還付を希望する際などに利用します。
法定相続情報一覧図を利用する場合とは役割が重なる部分もあるため、自分がどちらを使うか整理します。
登録免許税はいくら？
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として、
固定資産課税台帳に登録された不動産価格 × 0.4％
です。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円なら、単純計算では8万円です。
2027年3月31日までは一定の免税措置がある
一定の相続登記については登録免許税の免税措置があります。
2026年9月現在、2027年3月31日まで、たとえば課税標準となる不動産価格が100万円以下の土地の相続登記などが、条件を満たせば免税対象になります。
免税措置を利用する場合は、申請書への記載も必要になるため、該当条件を確認してください。
相続登記申請書はどこで入手する？
法務局のWebサイトで、相続登記の申請書様式・記載例が公開されています。
現在は、
- 法定相続
- 遺産分割
- 数次相続
- 公正証書遺言
- 自筆証書遺言
- 相続人への遺贈
など、ケースごとの様式・記載例があります。
2026年10月5日から相続登記の申請内容が変わる
2026年9月22日現在、ここは公開直前に特に注意したい変更点です。
2026年10月5日以降に所有権の登記を申請する場合、新たに登記名義人となる自然人について「国籍等」を含む検索用情報を申し出る必要があります。
法務局はすでに10月5日以降用の相続登記申請書を公開しています。
10月5日以降に申請する人は、古い申請書をそのまま使わず、法務局で最新様式を確認してください。
なぜ国籍等を申し出るようになる？
法務省によると、所有権の登記名義人について検索用情報を収集し、職権による住所等変更登記や将来の相続登記を円滑にする制度との関係で必要になるものです。
10月5日以降は、氏名、生年月日、住所等に加えて国籍等も申出事項になります。
申請方法は窓口だけではない
相続登記は、
- 法務局窓口
- 郵送
- オンライン
で申請できます。
ただし、オンライン申請でも紙で作成された戸籍・遺産分割協議書等について、別途法務局へ提出する必要があるケースがあります。
「オンライン＝すべての原本提出が不要」とは限りません。
申請先は不動産所在地を管轄する法務局
相続人の住所地や被相続人の死亡地ではありません。
相続する土地・建物の所在地を管轄する法務局へ申請します。
複数の不動産が異なる法務局管轄にある場合は、申請先も分かれる可能性があります。
原本は返してもらえる？
戸籍や遺産分割協議書など、他の相続手続きでも使いたい書類があります。
所定の原本還付手続きを行えば、登記審査後に原本を返却してもらえる書類があります。
どの書類が原本還付可能か、コピーの作成方法などを申請前に確認するとよいでしょう。
法定相続情報一覧図なら複数手続きで使いやすい
銀行、不動産、証券など複数の相続手続きを並行する場合、戸籍の原本還付を繰り返すより法定相続情報一覧図を複数通取得しておくと手続きを並行しやすくなります。
法務局での一覧図の写しの交付手数料は無料です。
自分で申請するなら書類をこの順に集める
- 登記事項証明書等で対象不動産を確認する
- 遺言書があるか確認する
- 法定相続人を確定する
- 遺産分割・法定相続・遺言のどれで登記するか決める
- 必要な戸籍を集める
- 必要なら法定相続情報一覧図を作る
- 遺産分割なら協議書と印鑑証明書をそろえる
- 新名義人の住所証明を用意する
- 固定資産課税明細書等を確認する
- 登録免許税を計算する
- 最新の登記申請書を作成する
- 管轄法務局へ申請する
必要書類チェックリスト｜遺産分割協議
- □ 登記申請書
- □ 被相続人の出生から死亡までの戸籍等
- □ 相続人の現在戸籍
- □ 遺産分割協議書
- □ 必要な相続人の印鑑証明書
- □ 不動産取得者の住民票等
- □ 固定資産課税明細書または評価証明書
- □ 必要に応じ相続関係説明図
- □ 必要に応じ被相続人の住民票除票・戸籍附票
- □ 必要に応じ委任状
- □ 登録免許税
必要書類チェックリスト｜法定相続
- □ 登記申請書
- □ 被相続人の出生から死亡までの戸籍等
- □ 法定相続人の現在戸籍
- □ 登記名義人になる相続人の住所証明
- □ 固定資産課税明細書または評価証明書
- □ 必要に応じ被相続人の住所のつながりを示す書類
- □ 登録免許税
遺産分割協議書・そのための印鑑証明書は通常不要です。
必要書類チェックリスト｜遺言
- □ 登記申請書
- □ 遺言書・遺言書情報証明書等
- □ 被相続人の死亡を確認できる戸籍等
- □ 取得者との相続関係を確認できる戸籍等
- □ 不動産取得者の住民票等
- □ 固定資産課税明細書または評価証明書
- □ 自宅保管の自筆証書遺言なら検認関係書類
- □ 必要に応じ住所のつながりを示す書類
- □ 登録免許税
具体的な必要戸籍は遺言の内容によって変わります。
追加書類が必要になりやすいケース
次のケースでは、一般的なチェックリストだけで完結しないことがあります。
- 数次相続が起きている
- 兄弟姉妹・甥姪が相続人
- 被相続人の住所変更が多い
- 古い住民票・附票が取得できない
- 相続人が海外在住
- 外国籍の相続人がいる
- 複数の遺言書がある
- 遺言の文言が不明確
- 未登記建物がある
- 共有持分の相続
- 数十年前の相続が未登記
数次相続では戸籍が大幅に増える
祖父の相続登記をしないまま父も死亡した、というように相続が複数回発生している場合は「数次相続」になります。
祖父の相続人だけでなく、その後死亡した相続人の相続関係も証明する必要があるため、必要な戸籍が増えます。
このようなケースでは司法書士へ依頼することも検討できます。
司法書士に頼む場合でも自分で準備できる書類がある
司法書士へ依頼する場合でも、
- 固定資産税納税通知書
- 遺言書
- 戸籍
- 住民票
- 印鑑証明書
- 権利証・登記識別情報
など手元にある資料をまとめておくと、相談が進みやすくなります。
相続登記の必要書類でよくある間違い
全ケースで出生から死亡までの戸籍が必要だと思う
遺産分割・法定相続では法定相続人を確定するため出生から死亡までの戸籍等が基本ですが、遺言による登記では必要戸籍の範囲が異なる場合があります。
印鑑証明書は必ず3か月以内だと思う
遺産分割協議書へ添付する相続登記用印鑑証明書については、法務局は3か月以内という制限を設けていません。
固定資産評価証明書しか使えないと思う
固定資産課税明細書で固定資産価格を確認できる場合があります。
法定相続情報一覧図があれば協議書も不要だと思う
法定相続情報一覧図は法定相続関係を証明するものです。遺産分割の内容までは証明しません。
登記事項証明書を必ず添付すると思う
一般的な相続登記で申請書へ毎回添付する必須書類という位置付けではありませんが、不動産表示・名義・持分確認のため事前取得が有用です。
古い申請書をそのまま使う
制度改正により申請書様式は更新されます。特に2026年10月5日から新しい申出事項が追加されるため、申請直前に法務局の最新様式を確認してください。
よくある質問
相続登記では何の戸籍が必要ですか？
遺産分割・法定相続の場合は、被相続人の出生から死亡までの戸除籍等と、相続人の現在戸籍が基本です。遺言による場合は必要範囲が異なることがあります。
相続人全員の住民票が必要ですか？
遺産分割によって一人が不動産を取得する場合は、基本的には新しく登記名義人になる人の住所証明情報が必要です。法定相続分で共同登記する場合は、登記名義人となる相続人全員について住所確認が必要になります。
印鑑証明書は3か月以内ですか？
遺産分割協議書へ添付する相続登記用の印鑑証明書について、法務局は作成後3か月以内という制限はないと案内しています。
固定資産評価証明書は必須ですか？
必ず評価証明書だけというわけではありません。法務局は固定資産課税明細書または固定資産評価証明書を案内しています。
法定相続情報一覧図があれば戸籍はいりませんか？
相続登記時には、法定相続情報一覧図の写しを戸除籍謄本等の束に代えて利用できます。ただし、一覧図を最初に作る際には戸籍収集が必要です。
住所入りの法定相続情報一覧図なら住民票もいりませんか？
相続人の住所が一覧図へ記載されている場合、相続登記でその相続人の住民票等の住所証明情報を別途提出しなくてよい場合があります。
自筆証書遺言は必ず検認が必要ですか？
法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は検認不要です。自宅等で保管されていた自筆証書遺言は原則として検認が必要です。
公正証書遺言なら遺産分割協議書は必要ですか？
遺言によって対象不動産の取得者が決まっている場合、通常の遺産分割協議書を使わず遺言に基づいて登記するケースがあります。遺言内容によって確認してください。
2026年10月5日から何が変わりますか？
10月5日以降に所有権の登記を申請する場合、新たに登記名義人になる自然人について国籍等を含む検索用情報を申し出る必要があります。法務局が公開している10月5日以降用の申請書を使用してください。
相続登記の書類は「全部集めてから考える」のではなく取得原因を先に決める
相続登記の書類集めで無駄が出やすいのは、最初に大量の戸籍・証明書を集め、その後で登記方法を考える進め方です。
先に、
- 遺言書があるか
- 法定相続人は誰か
- 遺産分割協議をするか
- 法定相続分で登記するか
- 誰が実家を取得するか
を確認します。
そのうえで、自分のケースに必要な戸籍・協議書・印鑑証明書・住所証明・固定資産価格資料を集めます。
相続登記の必要書類は「遺産分割・法定相続・遺言」で分けて考えることが、最も整理しやすい方法です。
相続登記の期限・登録免許税・申請先を含む全体の流れは、相続登記とは？必要書類・3年期限・費用と自分で申請する流れで確認してください。
相続登記義務化の3年期限や2027年3月31日の経過措置については、相続登記の義務化とは？で詳しく整理しています。
