古い実家を売却するとき、「建物を先に壊して更地にした方が売れやすいのでは」と考えることがあります。
しかし、実家じまいでは査定を受ける前に解体を決める必要はありません。
解体にはまとまった費用がかかり、一度建物を取り壊せば元には戻せません。また、解体する時期によって固定資産税等の扱いが変わったり、売却方法や税制上の選択肢に影響したりすることもあります。
古い実家を手放す方法は、大きく分けると次の3つです。
- 建物を残した「古家付き土地」のまま売る
- 古家付きで売り出し、売買契約後に解体して更地で引き渡す
- 売り出す前に建物を解体し、更地として売る
どれが適するかは、建物の状態、土地の需要、解体費用、税金、売却までの期間などで変わります。
この記事では、実家じまいで解体と売却のどちらを先にするべきか、3つの売り方を比較しながら整理します。
実家じまい全体の流れから確認したい場合は、実家・家財整理の案内もあわせて確認してください。
古い実家でも査定前に解体しない方が選択肢を残せる
実家を売る予定なら、最初に行いたいのは解体ではなく現状の確認と査定です。
少なくとも次の3つを比較します。
- 古家付きの現況で売った場合の査定
- 更地にした場合の想定査定
- 実際に必要となる解体費の見積もり
更地にすると査定額が上がる場合でも、上昇額より解体費の方が大きければ、売主の手取りは減る可能性があります。
反対に、建物の状態が悪く、土地として探している買主が中心の地域なら、解体によって売却しやすくなる場合があります。
「古いから壊す」ではなく、解体した場合と残した場合の手取りと売却条件を比較してから判断します。
実家を売る3つの方法
| 方法 | 解体する時期 | 解体費の先出し | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 古家付き現況売却 | 売主は解体しない | 原則なし | 費用を抑え、すぐ売却活動を始めやすい |
| 解体更地渡し | 売買契約後・引渡し前 | 売れる前の解体を避けやすい | 買主確定後に更地にする |
| 先行解体 | 売却活動前 | あり | 最初から更地として売り出す |
この3つを比較すると、「今すぐ壊すか、絶対に壊さないか」の二択ではないことが分かります。
方法1．古家付きのまま売る
建物を解体せず、そのまま土地と建物を売却する方法です。
築古住宅では、建物の市場価値をほとんど見込まず「古家付き土地」として販売することもあります。
古家付きで売るメリット
- 解体費を先に用意しなくてよい
- 売れなかった場合に解体費だけが残るリスクを避けられる
- 建物を利用・リフォームしたい買主も候補になる
- 土地の住宅用地としての税負担軽減が続く場合がある
- すぐに売却活動を開始しやすい
実家じまい直後で現金を大きく使いたくない場合や、まだ土地の需要が分からない場合には比較しやすい方法です。
古家付きで売るデメリット
- 建物状態が悪いと内覧時の印象が悪くなる
- 買主側が解体費を見込んで価格交渉することがある
- 土地だけを探している買主には検討されにくい場合がある
- 建物の状態について契約時に確認すべき事項が増える
そのため、「解体費がかからないから必ず古家付きの方が得」とも限りません。
方法2．売買契約後に解体する「解体更地渡し」
古家が残った状態で売却活動を行い、買主と売買契約を結んだ後、売主が建物を解体して更地で引き渡す方法があります。
一般に「更地渡し」「解体更地渡し」などと呼ばれる方法です。
この方法の大きな特徴は、買主が決まる前に解体工事を行わずに済む点です。
解体更地渡しのメリット
- 売れるか分からない段階で解体費を使わずに済む
- 買主は更地で受け取れる
- 古家付きで売りながら更地条件も提示できる
- 解体時期を売却スケジュールに合わせやすい
「建物は残したくないが、売れる前に100万円単位の工事費を使いたくない」という場合の中間案になります。
契約時に決めておきたいこと
解体更地渡しを選ぶ場合は、単に「更地にして渡します」だけではなく、次の点を契約内容として確認します。
- どこまで解体するか
- 塀・庭木・物置・井戸等をどうするか
- 家財や残置物を誰が処分するか
- 解体費用を誰が負担するか
- 解体完了期限
- 引渡し日
- 地中から埋設物等が出た場合の扱い
- 建物滅失登記を誰が手配するか
売買契約後に想定外の解体費が発生すると、売主の手取りが予定より減ることがあります。
そのため、契約前に解体見積もりを取っておくことが重要です。
方法3．先に解体して更地として売る
売却活動を始める前に建物を解体し、更地として市場へ出す方法です。
先行解体が向いている可能性があるケース
- 建物の老朽化が著しく、安全上の問題がある
- 土地としての需要が強い地域
- 中古住宅として使うことが現実的でない
- 建物があることで土地の状態を確認しにくい
- 解体後の想定売却条件が明確に良くなる
- 解体費を支払っても手取り改善が見込める
更地なら、買主が購入後すぐに建築計画を進めやすくなるため、土地を探している層には検討しやすくなる場合があります。
先行解体のデメリット
- 買主が決まる前に解体費が必要
- 解体しても売れるとは限らない
- 建物を利用したい買主を失う
- 固定資産税等の土地の扱いが変わる場合がある
- 解体後に建物を元へ戻せない
このため、先行解体を選ぶなら、少なくとも古家付きの査定と更地想定査定を比較した後に判断します。
更地にすると必ず高く売れるわけではない
更地の方が売却価格そのものは高く見える場合があります。
しかし、実家じまいでは売却価格だけではなく、最終的な手取りで比較する必要があります。
考え方としては、
手取りの概算 ＝ 売却代金 − 解体費 − 売却費用 − その他必要費用
です。
たとえば更地にすると200万円高く売れるとしても、解体や付帯工事に200万円以上かかるのであれば、売主側の手取りが増えるとは限りません。
また、売却まで長期間かかれば、その間の管理費や税負担も考える必要があります。
解体すると固定資産税等の扱いが変わることがある
住宅が建っている土地では、一定の要件を満たす住宅用地について固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する制度があります。
小規模住宅用地では、課税標準について固定資産税は価格の6分の1、都市計画税は3分の1とする特例があります。
一方、原則として毎年1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地にはなりません。
そのため、建物を取り壊す時期によって、翌年度以降の土地の税負担へ影響することがあります。
ただし、建替え中の土地など一定の例外もあります。
また、「住宅用地特例がなくなる＝実際に払う固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。
解体時期を決める前に、所在地の自治体で確認してください。
相続空き家の3,000万円特別控除のため、先に解体する必要はある？
相続した一定の空き家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
ただし、「この特例を使うなら売却前に必ず家を壊す」という仕組みではありません。
2024年1月1日以後の一定の譲渡では、建物を残した状態で売却した後、譲渡した年の翌年2月15日までに建物全部の取壊し等が行われた場合も対象になり得ます。
一方で、建築時期、相続前の利用状況、売却価格、売却期限など複数の要件があります。
したがって、「特例を使いたいから今すぐ解体する」と判断せず、適用可能性を確認してから売却条件を決めます。
再建築できる土地かは解体前に確認する
古い実家の中には、現在の建築条件では同じように建て直せない土地もあります。
そのため、建物を壊す前に、
- 道路への接し方
- 土地の用途・建築条件
- 境界
- 土地の形状
- 再建築について確認が必要な事項
を不動産会社や必要な専門家へ確認します。
「建物に価値がないから」と先に壊し、後から土地利用上の制約に気づく順番は避けた方が安全です。
相続した実家なら、解体前に所有者を確認する
親が亡くなった後の実家では、解体工事の前に相続関係を確認します。
特に複数の相続人がいる場合、一人の判断だけで建物を解体しないようにします。
確認したいのは、
- 遺言書
- 相続人
- 不動産の現在の登記名義
- 誰が不動産を取得する予定か
- 共有者がいるか
- 売却することについて合意しているか
です。
また、相続した不動産を実際に売却する場合には相続登記が必要になります。
親が亡くなった後の手続きについては、親が亡くなった後の手続きでも整理しています。
解体するならアスベストの事前調査が必要
建築物の解体工事を行う場合は、石綿（アスベスト）含有建材が使用されているかどうかについて事前調査が必要です。
さらに、建築物を解体する部分の床面積の合計が80㎡以上の場合は、石綿の有無にかかわらず、事前調査結果の報告対象になります。
築古住宅ではアスベスト関連の対応によって工事費が変わる可能性があるため、インターネット上の坪単価だけで解体費を予測しない方がよいでしょう。
見積もりでは、石綿調査や必要な除去費用がどこまで含まれているか確認します。
80㎡以上の解体では建設リサイクル法の届出が必要になる場合がある
建築物の解体工事のうち、コンクリート、木材などの特定建設資材が使用され、一定規模以上となる工事は建設リサイクル法の対象になります。
建築物の解体では、床面積の合計80㎡以上が規模基準です。
対象工事では、発注者または自主施工者が工事着手の7日前までに都道府県知事等へ届け出る必要があります。
通常は解体業者が必要な手続きを案内しますが、届出者となる発注者側も内容を確認しておきます。
建物を解体した後は滅失登記を行う
登記されている建物を取り壊した場合は、建物滅失登記が必要です。
不動産登記法では、建物が滅失した場合、原則として滅失の日から1か月以内に申請することとされています。
解体工事が終わったら、
- 解体証明等の必要書類
- 建物滅失登記
- 土地の登記状況
を確認します。
売買契約後の解体更地渡しの場合は、引渡しスケジュールとの関係もあるため、不動産会社・解体業者と手続きの担当をあらかじめ確認しておく方がよいでしょう。
解体を決める前に取るべき3つの数字
「解体した方がよいか分からない」という場合は、感覚ではなく次の3つを並べます。
1．古家付きの査定額
現在の状態で実家を売却した場合の査定です。
2．更地にした場合の想定査定額
建物をなくした土地として、どの程度の売却条件が期待できるか確認します。
3．解体費用
建物本体だけでなく、
- 家財・残置物
- 庭木
- ブロック塀
- 物置
- アスベスト
- 重機の搬入条件
- 地中埋設物
などで費用が増える可能性があります。
全国一律の坪単価だけではなく、その実家の現地見積もりを確認します。
3つの売り方を手取りとリスクで比較する
| 比較項目 | 古家付き | 解体更地渡し | 先行解体 |
|---|---|---|---|
| 売れる前の解体費 | 不要 | 原則不要 | 必要 |
| 売却開始 | 早い | 早い | 解体完了後 |
| 更地を希望する買主 | 条件調整が必要 | 対応しやすい | 対応しやすい |
| 建物を利用したい買主 | 対象になる | 解体条件なら対象外 | 対象外 |
| 解体が無駄になるリスク | 低い | 低い | 比較的高い |
| 固定資産税等への影響 | 建物ありの状態 | 解体時期次第 | 解体時期次第 |
実家じまいで解体を決める順番
- 親本人または相続人の売却意思を確認する
- 登記名義・相続関係を確認する
- 重要書類・貴重品・残す物を確保する
- 古家付きの現況査定を取る
- 更地にした場合の査定を確認する
- 解体見積もりを取る
- 固定資産税等と利用可能性のある税制を確認する
- 土地の建築条件・境界等を確認する
- 古家付き・解体更地渡し・先行解体を比較する
- 解体する場合のみ工事契約・届出へ進む
この順番なら、解体という不可逆な判断を最後の方へ置けます。
よくある質問
古い実家は先に解体した方が高く売れますか？
必ずしも高く売れるとは限りません。
更地の査定額が高くても、解体費を差し引いた手取りが古家付き売却より少なくなる場合があります。
現況査定、更地想定査定、解体見積もりを比較してください。
更地渡しとは何ですか？
買主と売買契約を結んだ後、売主が建物を解体し、更地の状態で引き渡す方法があります。
先に更地にしてから買主を探す方法とは異なり、売却が決まる前の解体費先出しを避けやすい点が特徴です。
解体すると固定資産税は6倍になりますか？
単純に「実際の固定資産税が必ず6倍になる」とは言えません。
住宅用地では課税標準の特例がありますが、建物を解体すると原則その対象から外れる場合があります。
実際の税額は土地の評価額や地域、その他の負担調整等でも変わるため自治体へ確認してください。
空き家3,000万円控除を使うなら先に解体すべきですか？
必ずしも売却前の解体が必要とは限りません。
2024年以後の一定の譲渡では、売却後、翌年2月15日までに建物全部の取壊し等が行われる場合も対象となり得ます。
ただし他にも複数の要件があるため、売却・解体契約前に確認してください。
解体するときはアスベスト調査が必要ですか？
建築物の解体では石綿含有建材の有無について事前調査が必要です。
床面積80㎡以上の建築物解体では、事前調査結果の報告対象にもなります。
80㎡以上の実家を解体するときは届出が必要ですか？
建設リサイクル法の対象となる建築物解体工事では、床面積80㎡以上が規模基準となります。
対象工事の場合は、原則として工事着手7日前までに届出が必要です。
解体後の建物滅失登記はいつまでですか？
登記された建物を取り壊した場合、原則として滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請します。
実家じまいでは「解体してから考える」のではなく「比較してから解体する」
古い実家だからといって、最初に建物を解体する必要はありません。
先に確認したいのは、
- 古家付きの現況査定
- 更地にした場合の査定
- 実際の解体見積もり
です。
その上で、古家付きのまま売る、売買契約後に解体して更地で渡す、先に解体して更地として売る、という3つを比較します。
解体すると、建物利用の可能性がなくなるだけでなく、固定資産税等、税制、石綿対応、届出、滅失登記など新しい手続きも発生します。
そのため、実家じまいでは「古いから壊す」のではなく、建物を残した場合と解体した場合の手取り・期間・リスクを比較してから決めることが大切です。
実家じまい全体の状況整理から始めたい場合は、実家・家財整理の案内から確認してください。
