親が高齢になった、施設へ入った、亡くなった、誰も住まなくなった実家が残った。
実家をどうするか考え始めるきっかけは家庭によって違いますが、「家の中を片付ければ終わり」というケースはそれほど多くありません。
家財を整理した後も、家を残すのか、売るのか、貸すのか、解体するのか。親が亡くなっている場合には、相続や登記の確認も必要になります。
このページでは、こうした一連の整理を「実家じまい」として扱います。必要な作業を一度に終わらせるのではなく、今の状況を確認しながら順番に判断していくための入口です。
実家じまいは「家を捨てること」ではない
「実家じまい」という言葉に法律上の決まった定義があるわけではありません。
このサイトでは、今後住む人がいなくなる実家について、家族の意思を確認し、家財や遺品を整理し、必要な手続きを行い、最終的に家を残す・売る・貸す・解体するなどの方向を決めていく一連の作業を実家じまいと呼びます。
したがって、実家じまいは必ず「売却」で終わるものでも、「解体」で終わるものでもありません。
- 家族が住み続ける
- しばらく空き家として管理する
- 賃貸に出す
- 建物付きで売る
- 解体して土地を売る
といった選択肢があります。
最初から出口を一つに決めつけず、家の状態、立地、所有関係、家族の希望を確認してから決めた方が、後からやり直す可能性を減らせます。
実家じまいはいつから考えるか
親が亡くなった後に始めるものと思われがちですが、実際には親が元気なうちから確認できることも少なくありません。
親が元気なうち
この時期にできるのは、家を処分することよりも「情報を整理しておくこと」です。
- 実家の名義は誰か
- 土地と建物の権利関係はどうなっているか
- 親は今後も住み続けたいのか
- きょうだいのうち誰かが住む可能性はあるか
- 通帳、保険、不動産関係書類などがどこにあるか
- 残してほしい物、処分してよい物は何か
親の持ち物や家を、子どもの判断だけで先に処分する話ではありません。本人が判断できる時期だからこそ、希望を聞いておく意味があります。
施設への入居や長期入院が決まったとき
今後実家へ戻る可能性が低い場合、家を維持するのか処分するのかという問題が現実的になります。
ただし、本人が存命であれば、所有者は原則として本人です。「空き家になったから子どもが自由に売れる」というものではありません。
売却や重要な契約まで検討する場合には、所有者本人の意思や判断能力も関係するため、個別事情によっては司法書士、弁護士などへの確認が必要になることがあります。
親が亡くなった後
相続が発生しているため、家財の片付けだけを先行させない方が安全です。
誰が相続人なのか、遺言書があるのか、不動産の名義が誰なのか、相続放棄を検討する事情がないかなどを確認してから進めます。
親が亡くなった後に必要な手続きと期限はこちらで順番に整理しています。
特に、不動産を相続した場合には相続登記にも期限があります。2026年9月現在、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。
2024年4月1日より前の相続で未登記の不動産も対象になり得るため、昔から名義を変更していない実家がある場合も確認が必要です。
実家じまいの進め方
家庭ごとに順番は多少前後しますが、「何も決まっていない状態で片付け業者を呼ぶ」より、次の順に整理した方が判断しやすくなります。
1．誰が住んでいて、誰の家なのかを確認する
最初に見るのは物の量ではありません。
- 現在住んでいる人がいるか
- 土地と建物の所有者は誰か
- 共有名義になっていないか
- 親が亡くなっている場合は相続手続きが済んでいるか
ここが曖昧なままだと、片付けまではできても、売却や解体の段階で止まることがあります。
2．家族で実家の行き先を話す
「誰も住まないから売る」と簡単に決まる家ばかりではありません。
育った家を残したい人、維持費を負担したくない人、将来自分が使うかもしれない人など、家族によって考え方が違うことがあります。
家財を大量に処分してから意見が割れると元に戻せません。処分作業より先に、少なくとも今後の方向性を共有しておきます。
3．重要書類と残す物を先に分ける
片付けを始める前に、処分してはいけない物を探します。
たとえば、次のようなものです。
- 不動産関係の書類
- 預貯金や証券に関する書類
- 生命保険関係書類
- 年金や税金に関する書類
- 印鑑
- 契約書
- 貴金属や現金
- 家族写真や手紙など、再取得できない物
「全部不要だろう」と一括処分してしまうと、後から必要な書類を探すことになりかねません。
4．家の価値と状態を把握する
実家を売る可能性が少しでもあるなら、大規模な解体やリフォームを決める前に、不動産としての状態を確認しておく方がよいでしょう。
古い家だからといって、必ず先に解体した方が売りやすいとは限りません。
建物付きのまま売却する方がよい物件もあれば、土地として検討した方がよい物件もあります。再建築できるか、境界に問題がないか、接道条件はどうかなどによっても変わります。
「片付ける」「解体する」「売る」を別々の作業として考えず、最終的な出口から逆算することが費用の無駄を減らします。
5．相続や登記が必要なら整理する
親が亡くなっている場合、不動産の処分には相続関係の整理が必要になります。
2024年4月から相続登記が義務化されているため、「売るときになったら名義を変えればよい」と何年も放置する考え方は現在の制度とは合いません。
遺産分割の状況や相続人の人数などによって必要な手続きは変わるため、個別の判断が必要な場合には法務局や司法書士等へ確認します。
6．家財を整理する
家の方向性が見えてから、家財整理を本格化します。
自分たちでできる範囲だけ進める方法も、業者へまとめて依頼する方法もあります。
時間がある場合は、
- 残す
- 家族へ渡す
- 売却・買取を検討する
- 寄付・譲渡する
- 処分する
というように分けていくと整理しやすくなります。
一方、遠方に住んでいる、家財が非常に多い、退去期限があるといった場合には、すべてを自力で行う方が負担が大きくなることもあります。
7．家を残すか手放すか決める
家財整理が進んだ後は、実家そのものの扱いを決めます。
主な選択肢は、
- 家族が住む
- 維持しながら保有する
- 賃貸する
- 現況のまま売却する
- 建物付き土地として売却する
- 解体して土地を売却する
などです。
空き家のまま保有する場合は、「何もしない」という選択ではありません。換気、庭木、雨漏り、害虫、防犯など継続的な管理が必要になります。
適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態では、市区町村から「管理不全空家」として指導や勧告を受ける制度があります。勧告を受けた場合、敷地に対する固定資産税等の住宅用地特例から外れる可能性もあります。
実家じまいの費用は「総額」だけで考えない
実家じまいには、誰にでも共通する一つの料金表はありません。
必要になる可能性がある費用を分けると、主に次のようになります。
- 家財・遺品の整理や搬出
- 不用品の処分
- 清掃
- 相続や登記に関する費用
- 空き家の維持管理
- 測量
- 建物の解体
- 不動産売却に伴う費用
片付けだけで済む家と、相続手続き・大量の家財処分・解体まで必要になる家では、当然総額は大きく変わります。
そのため、「実家じまいは全部で○万円」といった数字だけで判断するより、自分の実家では何が必要で、何が不要なのかを先に分けた方が現実的です。
特に解体費は大きな支出になりやすいため、売却を考えている場合には、解体を契約する前に不動産としての売り方も確認しておく価値があります。
相続した空き家を売る場合は税制も確認する
相続した実家の売却では、一定の要件を満たした場合に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できることがあります。
2026年9月現在、この制度は一定の要件を満たす譲渡について2027年12月31日までが対象期間とされています。
適用要件は建築時期、利用状況、売却方法、相続人の人数などによって異なります。「実家を売れば必ず3,000万円控除される」という制度ではないため、実際に使えるかは税務署や税理士等へ確認してください。
実家じまいで、先にやらない方がよいこと
家族に確認せず、思い出の品まで一気に捨てる
処分した物は戻せません。
作業を早く終わらせることより、家族が残したい物、重要書類、資産価値のある物を先に分ける方が大切です。
売却方法を確認せず、先に建物を解体する
古家付きで売る方がよいのか、更地にする方がよいのかは物件によって違います。
税制にも条件があるため、「古い家＝先に解体」と決めない方が安全です。
相続関係を確認せず、不動産処分の話だけ進める
亡くなった親の名義のままでは、売却段階で相続登記などの手続きが必要になります。
きょうだい間で認識が違う場合もあるため、所有関係を後回しにしないようにします。
「無料回収」「格安パック」だけで不用品回収業者を選ぶ
家庭から出る廃棄物の処理にはルールがあります。
一般家庭の廃棄物を収集・運搬するには、市区町村の一般廃棄物処理業の許可や委託が必要です。「古物商」や「産業廃棄物処理業」の許可があるだけで、家庭ごみを自由に回収できるわけではありません。
広告では安く見えても、現場で高額な追加料金を請求された相談事例もあります。処分を依頼する場合は、自治体の案内、処理方法、追加料金、見積条件まで確認します。
今の状況によって、最初にすることは違う
親が元気で実家に住んでいる
急いで処分する段階ではありません。
家の名義、親の希望、重要書類の場所、残したい物など、本人が確認できることから整理します。
「家をどうするのか」を子どもだけで決めるより、親の意思を聞けるうちに話しておく方が後の負担を減らしやすくなります。
親が施設に入り、実家が空いた
今後戻る可能性、本人の意向、家の維持費、管理できる人がいるかを確認します。
売却を考えるなら、不用品をすべて処分する前に不動産の状況を把握する方法もあります。
親が亡くなった
遺品整理だけでなく、死亡後の手続きや相続確認が同時に始まります。
実家だけを切り離して考えず、遺言書、相続人、財産、負債、不動産名義などを確認したうえで片付けへ進みます。
すでに長期間空き家になっている
建物の状態を確認します。
雨漏り、外壁や屋根の破損、庭木、害虫、郵便物、防犯、近隣への影響など、時間が経つほど問題が増えることがあります。
残すとしても、売るとしても、放置したままにすることとは分けて考える必要があります。
業者に依頼するときは「何をしてくれるか」を比べる
実家じまいでは、遺品整理会社、不用品回収会社、解体会社、不動産会社など、複数の事業者が関係することがあります。
見積金額だけで比較すると、作業範囲の違いを見落としやすくなります。
見積時には、少なくとも次の内容を確認します。
- 見積に含まれる作業範囲
- 追加料金が発生する条件
- 家財の搬出後にどう処理するか
- 買取できる物の扱い
- キャンセル料
- 作業当日に金額が変わる条件
- 損害が発生した場合の対応
- 廃棄物処理を適法な方法で行う体制になっているか
その場で契約を迫られた場合に、急いで決める必要はありません。
家一軒分の整理は金額も大きくなりやすいため、条件が比較できる形で見積もりを残してもらう方が判断しやすくなります。
実家じまいは、片付ける順番より「決める順番」が大切
実家を見ると、最初に家財の多さが目につきます。
しかし、本当に先に確認したいのは、誰の家なのか、誰が関係するのか、今後どうしたいのかという部分です。
方向が決まっていないまま大量に物を捨てたり、建物を解体したりすると、後から選択肢を減らしてしまうことがあります。
現在の状況を整理し、必要な手続きと家の出口を見ながら、できるところから進めてください。
このサイトでは今後、実家じまいをさらに「生前整理・遺品整理」「不用品処分」「空き家」「解体」「実家の売却」「相続登記」などに分け、それぞれの判断方法を詳しく解説していきます。
親の死亡をきっかけに実家だけでなくお墓の管理も見直す場合は、墓じまい・お墓の整理の進め方もあわせて確認してください。
※制度・税務・法律に関する内容は2026年9月時点の公的情報をもとに整理しています。個別の事情によって扱いが異なるため、具体的な手続きや税務・法務判断が必要な場合は、所管する行政機関または資格を有する専門家へ確認してください。